- Η έλλειψη προσφοράς κατοικιών είναι ο κύριος λόγος αύξησης των τιμών.
- 1,81 εκατομμύρια ακίνητα παραμένουν ανενεργά και εκτός αγοράς.
- Η ενεργοποίηση των κενών σπιτιών μπορεί να μειώσει τις τιμές έως 24,6%.
- Προτείνονται φοροελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες που επιλέγουν μακροχρόνια μίσθωση.
- Απαιτείται ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών και όχι μόνο η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα αποτελεί την κύρια αιτία για την εκτόξευση των τιμών στην Ελλάδα, σύμφωνα με το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής. Η νέα μελέτη αποκαλύπτει ότι 1,81 εκατομμύρια ακίνητα παραμένουν ανενεργά, τροφοδοτώντας μια στεγαστική κρίση που απαιτεί άμεσες παρεμβάσεις στην προσφορά.
| Κατηγορία Κατοικίας | Μεταβολή 2011-2021 | Συνολικός Αριθμός |
|---|---|---|
Κατηγορία Κατοικίας Συνολικός αριθμός κατοικιών | Μεταβολή 2011-2021 +3,5% | Συνολικός Αριθμός 6,5 εκατομμύρια |
Κατηγορία Κατοικίας Κενές προς ενοικίαση | Μεταβολή 2011-2021 -10,4% | Συνολικός Αριθμός Μείωση προσφοράς |
Κατηγορία Κατοικίας Κενές προς πώληση | Μεταβολή 2011-2021 -33,1% | Συνολικός Αριθμός Έντονη έλλειψη |
Κατηγορία Κατοικίας Ανενεργές κενές κατοικίες | Μεταβολή 2011-2021 +6,1% | Συνολικός Αριθμός 1,81 εκατομμύρια |
Κατηγορία Κατοικίας Συνολικά κενά ακίνητα | Μεταβολή 2011-2021 33% του συνόλου | Συνολικός Αριθμός 2,2 εκατομμύρια |
Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της δομικής ανισορροπίας που προκάλεσε η κατάρρευση των επενδύσεων στην κατοικία μετά την οικονομική κρίση. Παρά το γεγονός ότι το συνολικό απόθεμα παρέμεινε σταθερό, ένα τεράστιο μέρος του έχει αποσυρθεί από την αγορά, δημιουργώντας τεχνητή έλλειψη.
Εάν το ποσοστό κενών κατοικιών επέστρεφε στα επίπεδα του 2001, οι πραγματικές τιμές θα μπορούσαν να μειωθούν έως και 24,6%.
Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής, Έκθεση για τη Στέγαση
Η ακτινογραφία των 1,81 εκατομμυρίων κλειστών σπιτιών
Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκε το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η κατάσταση είναι οριακή. Μεταξύ 2011 και 2021, οι κενές κατοικίες προς ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ εκείνες προς πώληση έκαναν βουτιά 33,1%.
Την ίδια στιγμή, οι ανενεργές κενές κατοικίες —δηλαδή ακίνητα που δεν διατίθενται πουθενά— αυξήθηκαν κατά 6,1%. Αυτό σημαίνει ότι σχεδόν το ένα τρίτο των κατοικιών στην Ελλάδα παραμένει κλειστό, την ώρα που η ζήτηση χτυπάει κόκκινο.
Η μείωση της εμπορεύσιμης αξιοποίησης του αποθέματος εξηγεί γιατί οι τιμές αυξάνονται με ρυθμούς που δεν δικαιολογούνται μόνο από το κόστος κατασκευής. Σε περιοχές υψηλής ζήτησης, η απόσυρση ακινήτων από τη μακροχρόνια μίσθωση έχει προκαλέσει αυξήσεις έως και 26,7%.
Το σενάριο για μείωση τιμών έως 24,6%
Προτεινόμενο ΑΑΔΕ: Κατασκευαστική στις Κυκλάδες με τζίρο 3 ευρώ έκρυβε έσοδα εκατομμυρίων
Οι ερευνητές της Βουλής προχώρησαν σε μια αισιόδοξη προσομοίωση. Εάν το ποσοστό των κενών κατοικιών επέστρεφε στα επίπεδα του 2001 μέσα σε μια εξαετία, η αγορά θα δεχόταν ένα ισχυρό σοκ προσφοράς.
Κάτω από αυτές τις συνθήκες, οι πραγματικές τιμές κατοικιών θα μπορούσαν να υποχωρήσουν από 15,5% έως 24,6%. Αυτή η εξέλιξη θα βελτίωνε θεαματικά την προσβασιμότητα στη στέγαση για τα νέα ζευγάρια και τα ευάλωτα νοικοκυριά που σήμερα αποκλείονται.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της κτηματαγοράς, η ενεργοποίηση του αδρανούς αποθέματος αποτελεί τη μοναδική ρεαλιστική λύση, καθώς η νέα οικοδομική δραστηριότητα απαιτεί χρόνο και υψηλά κεφάλαια για να αποδώσει καρπούς.
Οι 5 προτάσεις του Γραφείου Προϋπολογισμού
Για την αντιμετώπιση του αδιεξόδου, η μελέτη προτείνει πέντε συγκεκριμένους άξονες πολιτικής. Πρώτος στόχος είναι η επίλυση κληρονομικών εκκρεμοτήτων με μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για ακίνητα μικρής αξίας.
Δεύτερον, προτείνονται φορολογικά κίνητρα για τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Ένας μειωμένος φορολογικός συντελεστής θα μπορούσε να κάνει τα ενοίκια πιο ελκυστικά για τους ιδιοκτήτες σε σύγκριση με το Airbnb.
Τρίτον, η στήριξη των ανακαινίσεων μέσω του προγράμματος Ανακαινίζω πρέπει να συνδεθεί με την υποχρέωση διάθεσης του ακινήτου στην αγορά για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Τέταρτον, απαιτείται ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές με οξύ στεγαστικό πρόβλημα.
Τέλος, η μελέτη εισηγείται συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις. Το μοντέλο Build to Rent και η κοινωνική κατοικία μπορούν να καλύψουν τα κενά που αφήνει η ιδιωτική πρωτοβουλία, ειδικά σε αστικά κέντρα υψηλής πίεσης.
Η επόμενη μέρα για την αγορά ακινήτων
Η κυβέρνηση έχει ήδη θέσει σε εφαρμογή ένα πακέτο 29 παρεμβάσεων, ωστόσο η έκθεση της Βουλής υπογραμμίζει ότι τα μέτρα ζήτησης (όπως τα επιδόματα) δεν αρκούν αν δεν ανοίξουν τα κλειστά σπίτια.
Οι αναλυτές προειδοποιούν ότι χωρίς δομικές αλλαγές στο φορολογικό και το κτηματολογικό πλαίσιο, οι τιμές θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά, επιβαρύνοντας το δημογραφικό πρόβλημα της χώρας.
Η επιτυχία της στρατηγικής θα κριθεί από την ταχύτητα με την οποία οι 1,81 εκατομμύρια ανενεργές κατοικίες θα αρχίσουν να επιστρέφουν σταδιακά στην επίσημη αγορά ενοικίου και πώλησης.
Πώς να αξιοποιήσετε τα νέα μέτρα για τα ακίνητα
- Ελέγξτε τις κληρονομικές εκκρεμότητες για αδρανή ακίνητα καθώς αναμένονται μειώσεις στο συμβολαιογραφικό κόστος.
- Ενημερωθείτε για τα προγράμματα ανακαίνισης που απαιτούν ένταξη του ακινήτου σε μακροχρόνια μίσθωση.
- Συγκρίνετε το καθαρό κέρδος μακροχρόνιας vs βραχυχρόνιας μίσθωσης υπό το πρίσμα των νέων φορολογικών κινήτρων.
- Παρακολουθήστε τις ανακοινώσεις για το πρόγραμμα Build to Rent αν είστε κατασκευαστής ή επενδυτής.
