Η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035: Οι παραδοχές για το αδιέξοδο και τα κενά των μέτρων

Το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας έθεσε σε δημόσια διαβούλευση τη νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, αναγνωρίζοντας επισήμως ότι οι τιμές ενοικίασης και πώλησης έχουν εκτοξευθεί ταχύτερα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Το δεκαετές σχέδιο εστιάζει στην ενεργοποίηση 800.000 κενών κατοικιών, ωστόσο η κυβέρνηση φαίνεται να αποφεύγει τις δομικές συγκρούσεις με τη βραχυχρόνια μίσθωση και την έλλειψη κοινωνικής στέγης.

Η τρέχουσα στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν αποτελεί ένα συγκυριακό φαινόμενο, αλλά το αποτέλεσμα μιας δεκαετούς επενδυτικής άπνοιας και της κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας μετά το 2010. Αυτό το δομικό έλλειμμα, που οδήγησε σε μια τεράστια ψαλίδα προσφοράς και ζήτησης, έρχεται τώρα να αναγνωρίσει η κυβέρνηση, παραδεχόμενη ότι το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες των πολιτών, την ώρα που το κόστος στέγασης αποτελεί την μεγαλύτερη ανησυχία των Ελλήνων για το 2026.

Η ακτινογραφία των 800.000 κενών ακινήτων

Ο κεντρικός πυλώνας της νέας στρατηγικής είναι η επανένταξη στην αγορά περίπου 800.000 κλειστών διαμερισμάτων. Η κυβέρνηση ποντάρει σε κίνητρα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, θεωρώντας ότι η αύξηση της προσφοράς μέσω του υφιστάμενου αποθέματος θα πιέσει τις τιμές προς τα κάτω.

Ωστόσο, το ίδιο το κείμενο της διαβούλευσης επισημαίνει ότι η πλειονότητα αυτών των ακινήτων είναι κατασκευασμένα πριν το 1980 και απαιτούν επενδύσεις δεκάδων χιλιάδων ευρώ για να γίνουν κατοικήσιμα. Παρά τα προγράμματα επιδότησης ανακαίνισης, παραμένει ασαφές πώς θα κινητοποιηθούν οι ιδιοκτήτες σε μια αγορά με κατακερματισμένη ιδιοκτησία και υψηλό κόστος υλικών.

Το έλλειμμα στην κοινωνική κατοικία και το Airbnb

Ένα από τα πιο ηχηρά σημεία της στρατηγικής είναι η παραδοχή ότι η κοινωνική κατοικία είναι σχεδόν ανύπαρκτη στην Ελλάδα. Ενώ άλλες ευρωπαϊκές χώρες χρησιμοποιούν το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής για να ελέγξουν τα ενοίκια, η ελληνική στρατηγική περιορίζεται σε κατευθυντήριες γραμμές χωρίς συγκεκριμένους ποσοτικούς στόχους για νέες κατασκευές έως το 2035.

Την ίδια στιγμή, η βραχυχρόνια μίσθωση συνεχίζει να απορροφά ζωτικό χώρο από τη μακροχρόνια ενοικίαση. Σύμφωνα με τα στοιχεία, τα καταλύματα τύπου Airbnb αυξήθηκαν κατά 56% την τελευταία εξαετία, όμως η κυβέρνηση αποφεύγει τη θέσπιση αυστηρών ποσοστώσεων ή γεωγραφικών περιορισμών, επιλέγοντας αποσπασματικές ρυθμίσεις που δεν ανατρέπουν τη συνολική εικόνα.

Η παγίδα της ενίσχυσης της ζήτησης

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της κτηματαγοράς, η εμμονή σε προγράμματα επιδότησης της ζήτησης (όπως χαμηλότοκα δάνεια) ενδέχεται να λειτουργήσει μπούμερανγκ. Όταν περισσότεροι αγοραστές εισέρχονται στην αγορά με κρατική υποστήριξη χωρίς να αυξάνεται αναλογικά η προσφορά, το αποτέλεσμα είναι η περαιτέρω άνοδος των τιμών.

Επιπλέον, το πρόβλημα διογκώνεται στις τουριστικές περιοχές και τα νησιά, όπου δημόσιοι λειτουργοί όπως γιατροί και εκπαιδευτικοί αδυνατούν να βρουν στέγη. Η στρατηγική εξετάζει ειδικά προγράμματα φιλοξενίας, αλλά οι επικριτές τονίζουν ότι πρόκειται για αντιμετώπιση του συμπτώματος και όχι της αιτίας, που είναι η τουριστικοποίηση της κατοικίας.

Τι αναμένεται στη συνέχεια

Η δημόσια διαβούλευση θα καθορίσει την τελική μορφή του σχεδίου, όμως η απουσία μαζικών δημόσιων επενδύσεων σε νέα προσιτή στέγη παραμένει το αδύναμο σημείο. Η επιτυχία της στρατηγικής θα κριθεί από το αν τα φορολογικά κίνητρα θα είναι αρκετά ισχυρά ώστε να «ξεκλειδώσουν» τα κλειστά διαμερίσματα και αν θα υπάρξει πραγματική σύγκρουση με τις στρεβλώσεις που δημιουργεί η βραχυχρόνια μίσθωση στα αστικά κέντρα.