ΚΕΦΙΜ: Γιατί η έλλειψη σπιτιών «καίει» την αγορά ακινήτων περισσότερο από τη Golden Visa

Νέα μελέτη του ΚΕΦΙΜ με τίτλο «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας» αποκαλύπτει ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα οφείλεται σε μια διαχρονική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Οι ερευνητές Ιωάννης Ναβροζίδης, Χρήστος Λούκας και Νίκος Ρώμπαπας τεκμηριώνουν ότι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 95% την προηγούμενη δεκαετία αποτελεί τον κύριο καταλύτη για την εκτίναξη των τιμών.

Η τρέχουσα στεγαστική ασφυξία δεν αποτελεί ένα τυχαίο φαινόμενο, αλλά το αποτέλεσμα μιας δεκαετούς επενδυτικής άπνοιας που ξεκίνησε με την οικονομική κρίση. Η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας δημιούργησε ένα δομικό κενό που η αγορά αδυνατεί να καλύψει σήμερα, παρά τη σταδιακή ανάκαμψη των μακροοικονομικών δεικτών και των εισοδημάτων.

Η ακτινογραφία της στεγαστικής ανισορροπίας

Σύμφωνα με τα ευρήματα της μελέτης του ΚΕΦΙΜ, μεταξύ 2007 και 2017 οι επενδύσεις σε κατοικίες σημείωσαν ελεύθερη πτώση της τάξης του 95%. Παράλληλα, οι οικοδομικές άδειες υποχώρησαν κατά 84%, αφήνοντας ένα τεράστιο κενό στην παραγωγή νέων κατοικιών που θα μπορούσαν να εξισορροπήσουν την αγορά.

Αυτή η ιστορική υποεπένδυση συνέπεσε με μια περίοδο όπου η ζήτηση επανήλθε ταχύτερα από την ικανότητα της αγοράς να ανταποκριθεί. Το αποτέλεσμα είναι το κόστος στέγασης στην Αθήνα να έχει φτάσει σε επίπεδα που απορροφούν το 70% του μισθού για χιλιάδες νοικοκυριά, δημιουργώντας συνθήκες κοινωνικής πίεσης.

Παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών, η προσφορά εξακολουθεί να υπολείπεται σημαντικά των αναγκών. Μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει μη αξιοποιήσιμο λόγω παλαιότητας, ανάγκης για ριζική ανακαίνιση ή σύνθετων πολεοδομικών και νομικών εκκρεμοτήτων που κρατούν τα ακίνητα εκτός αγοράς.

Ο μύθος της Golden Visa και η πραγματικότητα της ζήτησης

Η μελέτη υπογραμμίζει ότι οι ξένες επενδύσεις μέσω της «χρυσής βίζας» και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επηρεάζουν μεν συγκεκριμένες τοπικές αγορές, αλλά δεν αποτελούν τη βασική αιτία της πανελλαδικής αύξησης. Η συνολική πίεση είναι αποτέλεσμα σωρευτικών παραγόντων, όπως η αύξηση των εισοδημάτων και η επιστροφή της στεγαστικής πίστης.

Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η υπερβολική εστίαση σε περιοριστικά μέτρα για το Airbnb ενδέχεται να αποπροσανατολίζει από το πραγματικό πρόβλημα. Όπως έχει προειδοποιήσει και ο Γιάννης Στουρνάρας για τους κινδύνους στην οικονομία, η έλλειψη προσιτής στέγης υπονομεύει τη δημογραφική σταθερότητα της χώρας.

Επιπλέον, η μεταβολή στη σύνθεση των νοικοκυριών δημιουργεί πρόσθετη ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Παρά τη μείωση του συνολικού πληθυσμού, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται, εντείνοντας τον ανταγωνισμό για τα διαθέσιμα τετραγωνικά μέτρα στις πόλεις.

Προτάσεις πολιτικής και η επόμενη μέρα

Οι ερευνητές του ΚΕΦΙΜ προτείνουν την υιοθέτηση πολιτικών που θα ενισχύσουν την παραγωγή νέων κατοικιών και θα μειώσουν τα θεσμικά εμπόδια. Η αξιοποίηση των ανενεργών ακινήτων μέσω προγραμμάτων όπως το Build to Rent θεωρείται κρίσιμη για την άμεση αύξηση του οικιστικού αποθέματος.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών, η αποτελεσματική αντιμετώπιση της κρίσης απαιτεί γενναίες φορολογικές ελαφρύνσεις για τους κατασκευαστές. Η σταδιακή απελευθέρωση των κλειστών ακινήτων μέσω κινήτρων ανακαίνισης μπορεί να λειτουργήσει ως βαλβίδα αποσυμπίεσης για τις τιμές των ενοικίων.

Εν αναμονή των νέων κυβερνητικών παρεμβάσεων, η αγορά παραμένει σε κατάσταση αναμονής. Η κοινή συνισταμένη των αναλύσεων αποτελεί η άποψη ότι χωρίς δραστική αύξηση της προσφοράς, οποιαδήποτε ενίσχυση της ζήτησης μέσω δανείων θα οδηγήσει απλώς σε νέο κύκλο ανατιμήσεων.