Spitogatos: Η συνεργασία με το ΔΝΤ αποκαλύπτει το παράδοξο της ελληνικής στεγαστικής αγοράς

Η στρατηγική συνεργασία του Spitogatos με το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο φέρνει στο φως τις δομικές ανισορροπίες της ελληνικής κτηματαγοράς, όπου οι τιμές κατοικιών έχουν εκτοξευθεί κατά 85% από το 2016. Η νέα έκθεση αναλύει γιατί η στεγαστική προσιτότητα παραμένει κρίσιμο ζήτημα, με το 40% των νοικοκυριών να δαπανά πλέον το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός του για στέγαση.

Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της συνεχιζόμενης πίεσης που δέχονται τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει λάβει πλέον δομικά χαρακτηριστικά. Το παράδοξο που εξετάζει η έκθεση «Inside Greece’s Housing Affordability Paradoxes» έγκειται στο γεγονός ότι, ενώ η χώρα διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών ανά κάτοικο στην ΕΕ, η πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγη γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη.

Η απόκλιση τιμών και εισοδημάτων στην κτηματαγορά

Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκαν οι οικονομολόγοι του ΔΝΤ, οι ζητούμενες τιμές έχουν καταγράψει άλμα 85% την τελευταία δεκαετία, την ώρα που το διαθέσιμο εισόδημα ενισχύθηκε μόλις κατά 47%. Αυτή η ψαλίδα οδηγεί σε μια κατάσταση όπου το διάμεσο στεγαστικό κόστος υπερβαίνει το ένα τρίτο του εισοδήματος για το μέσο νοικοκυριό.

Ιδιαίτερα ανησυχητικό είναι το εύρημα ότι περίπου δύο στα πέντε νοικοκυριά αναγκάζονται να διαθέσουν περισσότερο από το 40% των εσόδων τους για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών. Η ανάλυση, η οποία βασίστηκε σε δεδομένα από τον Spitogatos, το ΙΝΣΕΤΕ και την ΕΛΣΤΑΤ, καταδεικνύει ότι οι πιέσεις αυτές είναι εντονότερες στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη.

Το πρόβλημα κατανομής και η αναντιστοιχία προσφοράς

Η έκθεση υπογραμμίζει ότι το πρόβλημα δεν είναι η ποσοτική έλλειψη ακινήτων, αλλά η λανθασμένη κατανομή του αποθέματος. Ένα στα τρία ακίνητα προς πώληση είναι άνω των 120 τ.μ., ενώ η ζήτηση μετατοπίζεται ραγδαία προς μικρότερες και πιο ευέλικτες κατοικίες, οι οποίες σπανίζουν στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Παράλληλα, ο μέσος χρόνος παραμονής ενός ακινήτου στην αγορά αγγίζει τους οκτώ μήνες για πωλήσεις και τους έξι μήνες για ενοίκια. Το γεγονός ότι το 55% των διαθέσιμων ακινήτων τιμολογείται πάνω από τις 200.000 ευρώ καθιστά την αγορά απρόσιτη για τη μεγάλη πλειονότητα των εργαζομένων.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων οικονομικών αναλυτών, η ενεργειακή αναποτελεσματικότητα του κτιριακού αποθέματος επιδεινώνει την κατάσταση. Οι ελληνικές κατοικίες καταναλώνουν 65% περισσότερη ενέργεια ανά τ.μ. σε σχέση με την Πορτογαλία, γεγονός που αυξάνει το λειτουργικό κόστος διαβίωσης και δυσχεραίνει την αποπληρωμή δανείων ή ενοικίων.

Η επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Ένας από τους βασικούς καταλύτες της κρίσης είναι η εκρηκτική άνοδος του Airbnb, με τις καταχωρίσεις να αυξάνονται κατά 240% την περίοδο 2017-2024. Αυτή η εξέλιξη έχει περιορίσει δραματικά τη διαθεσιμότητα ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση, ωθώντας τα ενοίκια στην Αττική στα 785 ευρώ κατά μέσο όρο.

Η υψηλή συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων συνδέεται άμεσα με την επιβολή νέων περιορισμών που εξετάζει η κυβέρνηση. Η ανάλυση δείχνει ότι σε περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση, οι τιμές πώλησης και ενοικίασης αποσυνδέονται πλήρως από την αγοραστική δύναμη των τοπικών κοινωνιών.

Η επόμενη μέρα και οι προτεινόμενες μεταρρυθμίσεις

Για την αντιμετώπιση αυτών των προκλήσεων, το ΔΝΤ προτείνει μια δέσμη παρεμβάσεων που περιλαμβάνει τη μεταρρύθμιση της συνιδιοκτησίας και την ενίσχυση της κοινωνικής στέγασης. Στόχος είναι η απελευθέρωση κλειστών ακινήτων, κάτι που επιχειρείται και μέσω προγραμμάτων όπως το Ανακαινίζω.

Επιπλέον, τονίζεται η ανάγκη για αύξηση της παραγωγικότητας στον κατασκευαστικό κλάδο, ώστε να καλυφθούν οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού. Η εξισορρόπηση της αγοράς απαιτεί στοχευμένους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και κίνητρα για τη διοχέτευση μικρών διαμερισμάτων στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης.