- Ενεργοποιείται 15ετής παραγραφή για ελλιπείς δηλώσεις ΕΦΑ από εταιρείες.
- Απαιτείται η αποκάλυψη των φυσικών προσώπων στο τελικό επίπεδο ιδιοκτησίας.
- Οι nominee shareholders δεν εξασφαλίζουν πλέον φορολογική απαλλαγή.
- Η ΑΑΔΕ προχωρά σε αναδρομικούς ελέγχους βάσει νέων στοιχείων διαφάνειας.
- Το ευρωπαϊκό δίκαιο δεν προστατεύει την ανωνυμία των ιδιοκτητών offshore.
Η ΑΑΔΕ αυστηροποιεί το πλαίσιο για τα ακίνητα που ανήκουν σε offshore, απαιτώντας την πλήρη αποκάλυψη των φυσικών προσώπων πίσω από τις εταιρικές δομές. Σε περίπτωση ελλιπούς δήλωσης, ενεργοποιείται η 15ετής παραγραφή, επιτρέποντας στο Δημόσιο να αναζητήσει αναδρομικά τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων (ΕΦΑ).
| Κατάσταση Δήλωσης | Συνέπεια / Προθεσμία |
|---|---|
| Πλήρης αποκάλυψη φυσικών προσώπων | Δυνατότητα απαλλαγής από ΕΦΑ |
| Ελλιπής δήλωση ή απόκρυψη δικαιούχων | 15ετής προθεσμία παραγραφής |
| Χρήση μόνο ενδιάμεσων εταιρειών | Απώλεια φορολογικής απαλλαγής |
| Δήλωση nominee shareholders | Μη πλήρωση προϋποθέσεων διαφάνειας |
| Αποκάλυψη μετά την έναρξη ελέγχου | Πιθανή αναδρομική φορολόγηση |
Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της προσπάθειας για φορολογική διαφάνεια και την πάταξη της φοροδιαφυγής μέσω πολυεπίπεδων εταιρικών σχημάτων. Η φορολογική διοίκηση ξεκαθαρίζει ότι η απαλλαγή από τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων δεν είναι δεδομένη, αλλά προϋποθέτει την πλήρη ταυτοποίηση των πραγματικών δικαιούχων.
Η φορολογική απαλλαγή προϋποθέτει την πλήρη αποκάλυψη των φυσικών προσώπων που βρίσκονται στο τελικό επίπεδο ιδιοκτησίας της εταιρείας.
ΑΑΔΕ, Οδηγία για τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων
Η παγίδα της 15ετούς παραγραφής για τις offshore
Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ, όταν δεν υποβάλλονται πλήρεις δηλώσεις ή αποκρύπτονται οι τελικοί μέτοχοι, το δικαίωμα του Δημοσίου για έλεγχο επεκτείνεται. Συγκεκριμένα, ισχύει η δεκαπενταετής παραγραφή της αξίωσης για τον καταλογισμό του φόρου, αντί της συνήθους πενταετίας.
Η ρύθμιση αυτή πλήττει κυρίως εταιρικά σχήματα με έδρα σε φορολογικούς παραδείσους που χρησιμοποιούν ενδιάμεσες εταιρείες για την κατοχή πολυτελών ακινήτων στην Ελλάδα. Η φορολογική διοίκηση επισημαίνει ότι η χρήση trustees ή nominee shareholders δεν αρκεί για να εξασφαλίσει την απαλλαγή από τον ΕΦΑ.
Προτεινόμενο ΑΑΔΕ: Πότε οφείλεται φόρος μεταβίβασης για κοινόχρηστους χώρους και αποκλειστική χρήση
Στο πλαίσιο των σαρωτικών διασταυρώσεων σε ακίνητα που πραγματοποιούνται το 2026, οι αρχές εστιάζουν σε περιπτώσεις όπου η μετοχική σύνθεση παραμένει αδιαφανής. Η αποκάλυψη των στοιχείων μετά την έναρξη του ελέγχου δεν απαλλάσσει την εταιρεία από τις αναδρομικές επιβαρύνσεις.
Διαφάνεια και ευρωπαϊκό δίκαιο
Πολλοί επενδυτές επικαλούνται την ελεύθερη κίνηση κεφαλαίων για να αποφύγουν την αποκάλυψη των ονομάτων τους. Ωστόσο, η ΑΑΔΕ υπογραμμίζει ότι η φορολογική μεταχείριση είναι ενιαία και δεν παραβιάζει το ευρωπαϊκό δίκαιο, καθώς ο στόχος είναι η φορολογική δικαιοσύνη.
Επιπλέον, σύμφωνα με το νέο επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ, οι έλεγχοι θα επεκταθούν και σε ελληνικές εταιρείες συμμετοχών. Εάν αυτές διαθέτουν ακίνητα μέσω αλυσίδας offshore χωρίς να προσκομίζουν στοιχεία για τους τελικούς μετόχους, θα αντιμετωπίζουν βαριά πρόστιμα.
Η φορολογική διοίκηση προειδοποιεί ότι η μη πλήρης συμμόρφωση οδηγεί αυτόματα σε απώλεια των φορολογικών πλεονεκτημάτων. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να προχωρήσουν σε διορθωτικές δηλώσεις πριν εντοπιστούν από τα ψηφιακά συστήματα διασταύρωσης.
Η επόμενη μέρα των ελέγχων
Οι φορολογικές αρχές διατηρούν το δικαίωμα ελέγχου για μεγάλο χρονικό διάστημα όταν διαπιστώνεται δόλια απόκρυψη στοιχείων. Η αναδρομική φορολόγηση μπορεί να καλύψει έως και 15 έτη, δημιουργώντας δυσβάσταχτα χρέη για τις ασυνεπείς εταιρείες.
Στελέχη της φορολογικής διοίκησης τονίζουν ότι η ψηφιακή διασύνδεση με διεθνή μητρώα καθιστά πλέον αδύνατη την απόκρυψη του πραγματικού ιδιοκτήτη. Η στρατηγική της ΑΑΔΕ εστιάζει στην πλήρη χαρτογράφηση της ακίνητης περιουσίας που ελέγχεται από αλλοδαπά κέντρα λήψης αποφάσεων.
Οδηγός Συμμόρφωσης για Ιδιοκτήτες Ακινήτων μέσω Εταιρειών
- Ελέγξτε αν η δήλωση ΕΦΑ περιλαμβάνει τα τελικά φυσικά πρόσωπα.
- Αποφύγετε τη χρήση nominee shareholders χωρίς πλήρη τεκμηρίωση.
- Προσκομίστε άμεσα στοιχεία για τους τελικούς μετόχους σε περίπτωση ελέγχου.
- Συμβουλευτείτε εξειδικευμένο φοροτεχνικό για πολυεπίπεδες εταιρικές δομές.
- Ενημερωθείτε για τις αλλαγές στη νομοθεσία περί φορολογικής διαφάνειας.
