- Επιτρέπεται η πώληση κατασχεμένου ακινήτου με άρση της κατάσχεσης από την ΑΑΔΕ.
- Απαιτούνται τρεις σωρευτικές προϋποθέσεις, συμπεριλαμβανομένης της φορολογικής ενημερότητας.
- Η ελάχιστη παρακράτηση από το τίμημα ορίζεται στο 25% της οφειλής.
- Ο συμβολαιογράφος αποδίδει το ποσό απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση.
- Η κατάσχεση αίρεται ακόμη και αν το τίμημα δεν καλύπτει το σύνολο του χρέους.
Η ΑΑΔΕ εξέδωσε σήμερα αναλυτικές οδηγίες για τη δυνατότητα άρσης κατάσχεσης ακινήτου, επιτρέποντας σε χιλιάδες οφειλέτες να μεταβιβάσουν την περιουσία τους για την εξόφληση χρεών. Το νέο πλαίσιο, που βασίζεται στην τροποποίηση του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, απαιτεί την τήρηση τριών σωρευτικών προϋποθέσεων και την υποχρεωτική παρακράτηση μέρους του τιμήματος από τον συμβολαιογράφο.
| Κριτήριο / Προϋπόθεση | Λεπτομέρειες & Όροι |
|---|---|
| Φορολογική Ενημερότητα | Υποχρεωτική κατοχή ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής |
| Τίμημα Πώλησης | Κατώτερο όριο η εμπορική αξία (ή αντικειμενική αν είναι υψηλότερη) |
| Παλαιότητα Κατάσχεσης | Άνω των 5 ετών απαιτείται έκθεση ανεξάρτητου εκτιμητή |
| Ελάχιστη Παρακράτηση | 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης |
| Υπέρβαση Τιμήματος | Απόδοση του 100% του τιμήματος αν η παρακράτηση το υπερβαίνει |
| Ρόλος Συμβολαιογράφου | Υποχρεωτική παρακράτηση και άμεση απόδοση στην ΑΑΔΕ |
Η συγκεκριμένη εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της προσπάθειας για την αποδέσμευση της ακίνητης περιουσίας και την τόνωση των δημόσιων εσόδων μέσω της εθελοντικής συμμόρφωσης. Τεχνικά, η πρόκληση έγκειται στην εξισορρόπηση μεταξύ της διασφάλισης των απαιτήσεων του Δημοσίου και της παροχής μιας ρεαλιστικής διεξόδου σε φορολογούμενους που παραμένουν εγκλωβισμένοι λόγω ληξιπρόθεσμων οφειλών.
Η ρύθμιση δίνει διέξοδο σε χιλιάδες φορολογούμενους που αδυνατούν να μεταβιβάσουν την ακίνητη περιουσία τους λόγω κατασχέσεων από οφειλές προς την εφορία.
ΑΑΔΕ, Ανακοίνωση Οδηγιών
Οι τρεις σωρευτικές προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης
Σύμφωνα με τις διευκρινήσεις της ΑΑΔΕ, ο οφειλέτης μπορεί πλέον να υποβάλει αίτηση στη φορολογική διοίκηση, η οποία εξετάζεται με αυστηρά κριτήρια. Η πρώτη βασική προϋπόθεση είναι ο οφειλέτης να πληροί τους όρους για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής, διασφαλίζοντας ότι υπάρχει μια τυπική φορολογική τάξη.
Δεύτερον, το τίμημα πώλησης δεν μπορεί να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Σε περιπτώσεις όπου η κατάσχεση υπερβαίνει την πενταετία, είναι υποχρεωτική η προσκόμιση έκθεσης εκτίμησης από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, καθώς οι αξίες της αγοράς ενδέχεται να έχουν μεταβληθεί σημαντικά, όπως έχει επισημανθεί και σε πρόσφατες αποφάσεις για την ανατροπή στα τεκμήρια ακινήτων.
Τρίτον, προβλέπεται η υποχρεωτική παρακράτηση μέρους του τιμήματος από τον συμβολαιογράφο, το οποίο αποδίδεται απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Αυτός ο μηχανισμός διασφαλίζει ότι η άρση της κατάσχεσης οδηγεί αυτόματα στη μείωση ή την πλήρη εξόφληση του χρέους.
Το ποσοστό παρακράτησης και τα κριτήρια υπολογισμού
Προτεινόμενο Ακίνητα: Πώς θα πουλήσετε κατασχεμένα σπίτια και οικόπεδα από σήμερα
Το ύψος του ποσού που θα παρακρατηθεί αποτελεί το κρισιμότερο σημείο της διαδικασίας για τον οφειλέτη. Αυτό καθορίζεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του ενδιαφερόμενου και την εισπραξιμότητα της υπόλοιπης οφειλής, με το ελάχιστο ποσοστό να ορίζεται στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης.
Σε περιπτώσεις όπου το ποσό της παρακράτησης υπερβαίνει το συνολικό τίμημα πώλησης, τότε παρακρατείται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται ούτως ή άλλως. Αυτό δίνει τη δυνατότητα στον φορολογούμενο να «καθαρίσει» το ακίνητο από βάρη, ακόμη και αν το χρέος του είναι μεγαλύτερο από την αξία του ακινήτου.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων φοροτεχνικών, η συγκεκριμένη ρύθμιση αποτελεί μια βαλβίδα αποσυμπίεσης για την αγορά, καθώς επιτρέπει τη μεταβίβαση ακινήτων που υπό άλλες συνθήκες θα οδηγούνταν σε μαζικούς πλειστηριασμούς. Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η διαφάνεια στον προσδιορισμό της αξίας είναι το κλειδί για την επιτυχία του μέτρου.
Παραδείγματα εφαρμογής και εναπομένουσα οφειλή
Για την καλύτερη κατανόηση, η ΑΑΔΕ παραθέτει χαρακτηριστικά παραδείγματα. Στην περίπτωση οφειλής 80.000 ευρώ και ακινήτου αξίας 150.000 ευρώ, αν οριστεί παρακράτηση 40%, η εφορία εισπράττει 60.000 ευρώ και ο ιδιοκτήτης τα υπόλοιπα 90.000 ευρώ, ενώ η εναπομένουσα οφειλή των 20.000 ευρώ ρυθμίζεται εκ νέου.
Αντίθετα, αν η οφειλή είναι 200.000 ευρώ και το ακίνητο πωληθεί για 60.000 ευρώ, ο συμβολαιογράφος αποδίδει το σύνολο του τιμήματος στο Δημόσιο. Ο φορολογούμενος απαλλάσσεται από την κατάσχεση στο συγκεκριμένο ακίνητο, παρόλο που το υπόλοιπο των 140.000 ευρώ παραμένει ως ενεργή οφειλή προς εξυπηρέτηση.
Είναι σαφές ότι το νέο πλαίσιο για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων αλλάζει τα δεδομένα για χιλιάδες πολίτες. Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να κινηθούν άμεσα για την επικαιροποίηση των στοιχείων τους και την αναζήτηση αγοραστή, καθώς η διαδικασία απαιτεί προσεκτικό συντονισμό με τις αρμόδιες ΔΟΥ.
Η επόμενη μέρα για την ακίνητη περιουσία
Η εφαρμογή των νέων οδηγιών αναμένεται να επιταχύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων που παρέμεναν «παγωμένες» για χρόνια. Η Φορολογική Διοίκηση στοχεύει στη μείωση του όγκου των ληξιπρόθεσμων οφειλών, προσφέροντας ταυτόχρονα μια δεύτερη ευκαιρία στους οφειλέτες να διαχειριστούν την περιουσία τους με όρους αγοράς.
Στο άμεσο μέλλον, η ψηφιοποίηση της αίτησης άρσης κατάσχεσης αναμένεται να μειώσει περαιτέρω τους χρόνους απόκρισης των υπηρεσιών. Οι φορολογούμενοι καλούνται να συμβουλευτούν τους νομικούς και φοροτεχνικούς τους συμβούλους για την ορθή προετοιμασία του φακέλου τους, διασφαλίζοντας την έγκριση της άρσης χωρίς καθυστερήσεις.
Βήματα για την άρση κατάσχεσης και πώληση ακινήτου
- Ελέγξτε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις για έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
- Αναζητήστε αγοραστή που προσφέρει τίμημα τουλάχιστον ίσο με την εμπορική αξία του ακινήτου.
- Εάν η κατάσχεση είναι παλαιότερη των 5 ετών, αναθέστε σε πιστοποιημένο εκτιμητή τη σύνταξη έκθεσης αξίας.
- Υποβάλετε την αίτηση άρσης στην αρμόδια ΔΟΥ επισυνάπτοντας το προσύμφωνο πώλησης.
- Συνεργαστείτε με τον συμβολαιογράφο για την ορθή απόδοση της παρακράτησης στην ΑΑΔΕ κατά την υπογραφή.
