Ακίνητα: Έρχεται ο νέος «αυτοδιοικητικός ΕΝΦΙΑ» με τριπλάσιες επιβαρύνσεις από το 2027

Σημαντικές ανατροπές στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας φέρνει το νέο νομοσχέδιο για τον Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης, εισάγοντας το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης και το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης. Οι νέες επιβαρύνσεις, που θα εισπράττονται μέσω των λογαριασμών ρεύματος από την 1η Ιανουαρίου 2027, αναμένεται να οδηγήσουν σε τριπλασιασμό της επιβάρυνσης σε σχέση με το σημερινό ΤΑΠ.

Η θεσμοθέτηση των νέων τελών έρχεται ως συνέχεια της προσπάθειας για οικονομική αυτοτέλεια των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, μεταφέροντας ωστόσο το κύριο βάρος της χρηματοδότησης απευθείας στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Το παρασκήνιο της απόφασης συνδέεται με την ανάγκη αντικατάστασης παρωχημένων φόρων, όπως το ΤΑΠ και ο ΦΗΧ, με έναν πιο άμεσο και αποδοτικό μηχανισμό είσπραξης που θα συνδέεται με την αντικειμενική αξία των ακινήτων.

Οι δύο νέες επιβαρύνσεις: ΤΤΑ και ΤΠΑ

Το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο προβλέπει την εισαγωγή δύο νέων τελών που θα αντικαταστήσουν τις υφιστάμενες δημοτικές χρεώσεις. Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) θα αποτελεί έσοδο των δήμων, με τους συντελεστές να κυμαίνονται από 0,3‰ έως 0,7‰, ανάλογα με την απόφαση της κάθε δημοτικής αρχής.

Παράλληλα, θεσπίζεται για πρώτη φορά το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης (ΤΠΑ), με συντελεστές από 0,15‰ έως 0,35‰. Τα έσοδα από αυτό το τέλος θα κατευθύνονται αποκλειστικά στη χρηματοδότηση έργων υποδομής και περιφερειακής ανάπτυξης, δημιουργώντας μια πρόσθετη στρώση φορολογίας πάνω στην ακίνητη περιουσία.

Σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Dnews, η συνολική επιβάρυνση μπορεί να αγγίξει το 1,05‰ ετησίως. Αυτό σημαίνει ότι για ένα ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να κληθεί να πληρώσει έως και 210 ευρώ ετησίως μόνο για τα συγκεκριμένα τέλη.

Ποια ακίνητα επηρεάζονται και πώς υπολογίζεται ο φόρος

Οι νέες ρυθμίσεις αφορούν το σύνολο σχεδόν της ακίνητης περιουσίας στη χώρα. Στο στόχαστρο μπαίνουν ακίνητα εντός σχεδίου πόλης, οικισμοί προ του 1923, αλλά και κτίσματα εκτός σχεδίου. Για τον υπολογισμό θα λαμβάνονται υπόψη τα τετραγωνικά μέτρα, η τιμή ζώνης και ο συντελεστής παλαιότητας.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται για τα ακίνητα εκτός σχεδίου, καθώς ο φόρος θα υπολογίζεται επί της αξίας έκτασης ίσης με το διπλάσιο της επιφάνειας που καταλαμβάνουν τα κτίσματα. Επιπλέον, στην επιβάρυνση εντάσσεται και το δικαίωμα υψούν («αέρας»), εφόσον αυτό περιγράφεται σε συμβόλαιο μεταβίβασης.

Εν αναμονή των διευκρινίσεων, νομικοί παραστάτες που παρακολουθούν την υπόθεση τονίζουν ότι ο νέος μηχανισμός δημιουργεί ένα μόνιμο φορολογικό βάρος που θα εισπράττεται με την απειλή της διακοπής ρεύματος, καθώς οι πάροχοι θα υποχρεούνται να κόβουν την ηλεκτροδότηση σε περίπτωση μη εξόφλησης τριών συνεχόμενων λογαριασμών.

Οι εξαιρέσεις και οι απαλλαγές από τα νέα τέλη

Από το νέο «αυτοδιοικητικό ΕΝΦΙΑ» εξαιρούνται συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων. Στη λίστα περιλαμβάνονται ναοί, μονές, κοινωφελή ιδρύματα, αθλητικά σωματεία και διπλωματικές αποστολές. Επίσης, απαλλάσσονται οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών και οι στάβλοι σε αγροτικές περιοχές.

Μια σημαντική πρόβλεψη αφορά τις νέες οικοδομές. Αυτές θα απαλλάσσονται από το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης για επτά χρόνια από την έκδοση της άδειας, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο παραμένει κενό και μη εκμισθωμένο. Η ρύθμιση αυτή αποσκοπεί στην τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας χωρίς άμεση φορολογική επιβάρυνση.

Παράλληλα, για το 2027 προβλέπεται μηδενικός ΕΝΦΙΑ για ιδιοκτήτες σε περιοχές που επλήγησαν από φυσικές καταστροφές. Η απαλλαγή αφορά πληγείσες ζώνες στην Αττική, τη Βόρεια Εύβοια, τη Θεσσαλία και νησιά του Βορείου Αιγαίου, προσφέροντας μια αναγκαία οικονομική ανάσα στους κατοίκους.

Παγωμένες αντικειμενικές αξίες έως το 2027

Παρά τις νέες επιβαρύνσεις, η κυβέρνηση αποφάσισε να διατηρήσει «παγωμένες» τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων μέχρι και το 2027. Η κίνηση αυτή στοχεύει στον περιορισμό των πληθωριστικών πιέσεων και στη διατήρηση σταθερού του κόστους για μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και κληρονομιές.

Η απόφαση αυτή σημαίνει ότι δεν θα επηρεαστούν άμεσα ο υφιστάμενος ΕΝΦΙΑ, ο φόρος μεταβίβασης και το τεκμήριο διαβίωσης. Ωστόσο, η σταθερότητα αυτή λειτουργεί ως προθάλαμος για τη μεγάλη αλλαγή του 2027, όταν και θα τεθεί σε εφαρμογή το αυτοματοποιημένο σύστημα αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της κτηματαγοράς, η διατήρηση των αξιών στα σημερινά επίπεδα είναι ζωτικής σημασίας για την αποφυγή ενός «παγώματος» των συναλλαγών, ειδικά σε μια περίοδο που οι τιμές των ενοικίων και των πωλήσεων συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία σε όλη τη χώρα.