Οδηγός για τις αλλαγές στις πολυκατοικίες: Τι αλλάζει σε κοινόχρηστα, Airbnb και αποφάσεις

Ριζική αναμόρφωση του πλαισίου για τη συνιδιοκτησία ακινήτων φέρνει ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας, ο οποίος αντικαθιστά διατάξεις που ίσχυαν από το 1929. Οι αλλαγές στοχεύουν στην άρση των αδιεξόδων στις πολυκατοικίες, διευκολύνοντας τη λήψη αποφάσεων για αναγκαίες επισκευές και την αποτελεσματικότερη είσπραξη των οφειλών από κακοπληρωτές κοινοχρήστων.

Η αναθεώρηση του νομοθετικού πλαισίου για την οριζόντια ιδιοκτησία — το νομικό καθεστώς που επιτρέπει την κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος — έρχεται σε μια κρίσιμη συγκυρία, καθώς το υφιστάμενο καθεστώς αδυνατεί να καλύψει τις σύγχρονες ανάγκες των αστικών κέντρων. Η ανάγκη για ενεργειακή θωράκιση και η ραγδαία άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων καθιστούν επιτακτική τη δημιουργία ενός ενιαίου Κώδικα Ιδιοκτησίας που θα περιορίζει τις δικαστικές διαμάχες και θα επιταχύνει τις μεταβιβάσεις.

Τέλος στο βέτο των μειοψηφιών για αποφάσεις και επισκευές

Σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Dnews, η τροποποίηση των κανονισμών θα γίνει ευκολότερη, καθώς εξετάζεται η μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών. Σήμερα, πολλοί κανονισμοί απαιτούν ομοφωνία, γεγονός που επιτρέπει σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες να μπλοκάρουν κρίσιμες παρεμβάσεις, όπως η επισκευή όψεων ή η συντήρηση ανελκυστήρων.

Με το νέο πλαίσιο, οι αποφάσεις για τη συντήρηση και την ασφάλεια της οικοδομής θα λαμβάνονται με χαμηλότερα ποσοστά. Αυτό έρχεται σε συνέχεια των πρωτοβουλιών για σαρωτικές αλλαγές στις πολυκατοικίες, δίνοντας λύση σε παλαιά κτίρια όπου καθυστερούν στατικές ενισχύσεις ή αντικαταστάσεις σωληνώσεων.

Στους διαδρόμους των αρμόδιων υπηρεσιών επισημαίνεται ότι η κατηγοριοποίηση των εργασιών ανάλογα με την επικινδυνότητά τους θα αποτελέσει τον «πιλότο» για την άμεση εκτέλεση έργων. Έτσι, περιορίζεται η δυνατότητα μιας μικρής μειοψηφίας να εμποδίζει έργα που είναι αντικειμενικά αναγκαία για το σύνολο των ενοίκων.

Είσπραξη κοινοχρήστων και υποχρεωτικό αποθεματικό

Μία από τις σημαντικότερες τομές αφορά την ταχύτερη διαδικασία είσπραξης οφειλών. Σχεδιάζεται ένας μηχανισμός που θα αποτρέπει τις πολυετείς δικαστικές διαμάχες, προστατεύοντας τους συνεπείς ιδιοκτήτες από την επιβάρυνση των χρεών των κακοπληρωτών. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται έμμεσα με τη δημιουργία ενός ψηφιακού προφίλ, παρόμοιου με τον Τειρεσία ενοικιαστών, για τη διασφάλιση της φερεγγυότητας.

Παράλληλα, θεσμοθετείται η δημιουργία αποθεματικού και η υποχρεωτική ασφάλιση της οικοδομής. Το αποθεματικό θα λειτουργεί ως «κουμπαράς» για έκτακτες βλάβες ή φυσικές καταστροφές, εξασφαλίζοντας ότι η πολυκατοικία θα έχει άμεση ρευστότητα χωρίς να απαιτείται η εκ νέου αναζήτηση χρημάτων από τους ιδιοκτήτες σε στιγμές κρίσης.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις και κατάτμηση διαμερισμάτων

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb μπαίνουν σε σαφέστερο πλαίσιο, με στόχο την εξισορρόπηση των δικαιωμάτων των μόνιμων κατοίκων και των επενδυτών. Οι νέες ρυθμίσεις θα εξετάζουν ζητήματα θορύβου και ασφάλειας, ενώ ενδέχεται να επιτρέπουν περιορισμούς μέσω αποφάσεων της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών.

Επιπλέον, το νέο πλαίσιο φέρνει το τέλος στο βέτο για κατατμήσεις μεγάλων ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να χωρίζουν μεγάλα οροφοδιαμερίσματα σε μικρότερα, ακόμη και αν ο κανονισμός το απαγορεύει, αρκεί να τηρούνται οι πολεοδομικοί κανόνες. Η κίνηση αυτή αναμένεται να αυξήσει τη διαθεσιμότητα μικρών κατοικιών στις μεγαλουπόλεις.

Κοινή συνισταμένη των αναλύσεων αποτελεί η άποψη ότι η τακτοποίηση ιδιοκτησιών με προσύμφωνα και η αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν θα «ξεκλειδώσουν» χιλιάδες ακίνητα που παρέμεναν εκτός αγοράς. Αυτό θα επιτρέψει τη νόμιμη μεταβίβαση και αξιοποίησή τους, αυξάνοντας το γεωπολιτικό και οικονομικό αποτύπωμα της εγχώριας κτηματαγοράς.

Ενεργειακή αναβάθμιση και φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων

Η λήψη αποφάσεων για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών και αντλιών θερμότητας θα γίνεται πλέον με πιο ευέλικτες διαδικασίες. Στόχος είναι να μην μπλοκάρονται οι παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους, όπως οι ταράτσες ή τα λεβητοστάσια, από μειοψηφίες που διαφωνούν με το κόστος ή τη χρήση.

Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να ενταχθούν σε προγράμματα όπως το Ανακαινίζω – Αναβαθμίζω θα έχουν πλέον τα νομικά εργαλεία να προχωρήσουν ταχύτερα. Η εγκατάσταση φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων στις θέσεις στάθμευσης θα διευκολυνθεί, προσαρμόζοντας τις πολυκατοικίες στις απαιτήσεις της πράσινης μετάβασης.

Τι αναμένεται στη συνέχεια

Εν αναμονή της τελικής κατάθεσης του νομοσχεδίου, νομικοί κύκλοι τονίζουν ότι η επαγγελματική διαχείριση από εξειδικευμένες εταιρείες θα γίνει πιο συχνή. Αν και αυτό μπορεί να αυξήσει τα πάγια έξοδα, θεωρείται απαραίτητο για τη σωστή λειτουργία των κτιρίων και τη διαφάνεια στη διαχείριση των χρημάτων.

Η επόμενη μέρα για τις πολυκατοικίες απαιτεί προσαρμοστικότητα από όλους τους συνιδιοκτήτες. Η μετάβαση από το καθεστώς της ομοφωνίας σε αυτό της λειτουργικής πλειοψηφίας είναι το κλειδί για τη διάσωση του γερασμένου κτιριακού αποθέματος της χώρας.