- Καταργείται το βέτο συνιδιοκτητών για την κατάτμηση ή ένωση διαμερισμάτων.
- Μειώνεται στο 51% η συναίνεση για αξιοποίηση εξ αδιαιρέτου οικοπέδων.
- Επιταχύνεται η είσπραξη κοινοχρήστων μέσω έκδοσης διαταγών πληρωμής.
- Θεσπίζεται υποχρεωτικό μόνιμο αποθεματικό για όλες τις πολυκατοικίες.
- Απλοποιούνται οι διαδικασίες για ακίνητα 'αγνώστου ιδιοκτήτη' στο Κτηματολόγιο.
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί ριζικές ανατροπές στον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, καταργώντας το δικαίωμα βέτο των συνιδιοκτητών για την κατάτμηση ή ένωση διαμερισμάτων. Η ρύθμιση, που στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, επιτρέπει παρεμβάσεις ακόμη και όταν αυτές απαγορεύονται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, πυροδοτώντας αντιδράσεις για τα δικαιώματα της μειοψηφίας.
| Πεδίο Αλλαγής | Νέα Ρύθμιση / Ποσοστό |
|---|---|
| Κατάτμηση/Ένωση Ιδιοκτησιών | Κατάργηση Βέτο (Παράκαμψη Κανονισμού) |
| Αξιοποίηση Οικοπέδων | Μείωση συναίνεσης στο 51% (από 65%) |
| Είσπραξη Κοινοχρήστων | Έκδοση Διαταγής Πληρωμής |
| Αποθεματικό Πολυκατοικίας | Υποχρεωτική δημιουργία & τήρηση |
| Ακίνητα 'Αγνώστου Ιδιοκτήτη' | Ταχεία τακτοποίηση στο Κτηματολόγιο |
Η προώθηση του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας έρχεται σε μια κρίσιμη συγκυρία για την ελληνική κτηματαγορά, η οποία πιέζεται από την έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων και τις υψηλές τιμές ενοικίασης. Αυτή η εξέλιξη αποτελεί συνέχεια των προσπαθειών για τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας, που χρονολογείται από το 1929, επιχειρώντας να άρει γραφειοκρατικά και νομικά εμπόδια δεκαετιών.
Η μείωση του ποσοστού συναίνεσης στο 51% περιορίζει σημαντικά τη δυνατότητα της μειοψηφίας να μπλοκάρει αποφάσεις ανοικοδόμησης με τις οποίες διαφωνεί.
Νομικοί κύκλοι, Ανάλυση Κώδικα Ιδιοκτησίας
Η κατάργηση του βέτο στις οριζόντιες ιδιοκτησίες
Σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Dnews, η πλέον αμφιλεγόμενη διάταξη αφορά τη δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης ιδιοκτησιών χωρίς την έγκριση της γενικής συνέλευσης. Η πρόβλεψη αυτή ισχύει ακόμη και αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει ρητά, γεγονός που θεωρείται από πολλούς ως παράκαμψη των συμφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Οι υποστηρικτές της ρύθμισης θεωρούν ότι με αυτόν τον τρόπο θα δημιουργηθούν μικρότερα και πιο προσιτά διαμερίσματα. Από την άλλη πλευρά, εκφράζονται φόβοι για επιβάρυνση των κοινόχρηστων υποδομών, όπως οι ανελκυστήρες και τα δίκτυα ύδρευσης, καθώς και για αλλοίωση του χαρακτήρα των κτιρίων.
Η παρέμβαση αυτή συνδέεται άμεσα με τις σαρωτικές αλλαγές στις πολυκατοικίες που δίνουν υπερεξουσίες στους διαχειριστές για την επίλυση αδιεξόδων. Στόχος είναι να σταματήσει το φαινόμενο όπου ένας και μόνο ιδιοκτήτης μπορεί να μπλοκάρει την αξιοποίηση μιας περιουσίας.
Νέο όριο 51% για την αξιοποίηση οικοπέδων
Μια εξίσου σημαντική αλλαγή αφορά τα οικόπεδα σε καθεστώς εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας. Το απαιτούμενο ποσοστό συναίνεσης για την ανοικοδόμηση ή την αξιοποίησή τους προτείνεται να μειωθεί από το 65% στο 51%, δίνοντας την απόλυτη δύναμη στην απλή πλειοψηφία.
Νομικοί παραστάτες που εξειδικεύονται στο εμπράγματο δίκαιο επισημαίνουν ότι η αλλαγή αυτή ενδέχεται να οδηγήσει σε επιβολή επιλογών της πλειοψηφίας έναντι της μειοψηφίας. Η μείωση του ορίου θεωρείται καταλύτης για την οικοδομική δραστηριότητα, αλλά ταυτόχρονα αυξάνει τον κίνδυνο για δικαστικές διαμάχες μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση έρχεται να συμπληρώσει το νέο κληρονομικό δίκαιο, το οποίο ήδη στοχεύει στον περιορισμό του αναγκαστικού κατακερματισμού των ακινήτων. Η κυβέρνηση εκτιμά ότι χιλιάδες οικόπεδα που παραμένουν αναξιοποίητα λόγω διαφωνιών μεταξύ κληρονόμων θα μπορέσουν πλέον να οικοδομηθούν.
Είσπραξη κοινοχρήστων και μόνιμο αποθεματικό
Ο νέος Κώδικας εισάγει αυστηρότερους κανόνες για την οικονομική διαχείριση των πολυκατοικιών. Προβλέπεται η δυνατότητα ταχύτερης έκδοσης διαταγής πληρωμής για απλήρωτα κοινόχρηστα, μια διαδικασία που παρακάμπτει τις πολυετείς καθυστερήσεις στα δικαστήρια.
Επιπλέον, καθίσταται υποχρεωτική η δημιουργία μόνιμου αποθεματικού σε κάθε κτίριο. Το μέτρο αυτό αποσκοπεί στην κάλυψη έκτακτων δαπανών και αναγκαίων επισκευών, ωστόσο αναμένεται να επιβαρύνει το διαθέσιμο εισόδημα των ιδιοκτητών σε μια περίοδο οικονομικής στενότητας.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς ακινήτων, η θεσμοθέτηση του αποθεματικού θα λειτουργήσει ως ασφαλιστική δικλείδα για τη συντήρηση του κτιριακού αποθέματος. Ωστόσο, η εφαρμογή του απαιτεί διαφάνεια στη διαχείριση για την αποφυγή νέων εστιών έντασης μεταξύ των ενοίκων.
Κτηματολόγιο και ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Τέλος, το νομοσχέδιο περιλαμβάνει διατάξεις για την τακτοποίηση ακινήτων που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Η διαδικασία αυτή είναι κρίσιμη για την αποφυγή της περιέλευσης των ακινήτων στο Δημόσιο, αλλά απαιτεί σύνθετες νομικές ενέργειες.
Η ψηφιακή διασταύρωση στοιχείων μέσω του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας (ΜΙΔΑ) θα αποτελέσει το βασικό εργαλείο για τον εντοπισμό των πραγματικών δικαιούχων. Παρόλα αυτά, οι επιφυλάξεις παραμένουν για το αν οι ταχείες διαδικασίες θα διασφαλίσουν τα δικαιώματα όσων έχουν αμφισβητούμενους τίτλους ιδιοκτησίας.
Η επόμενη μέρα για τους ιδιοκτήτες
Οι προωθούμενες αλλαγές αναμένεται να αλλάξουν ριζικά την καθημερινότητα στις πολυκατοικίες και τον τρόπο λήψης αποφάσεων. Ενώ η απελευθέρωση της αγοράς είναι ο δηλωμένος στόχος, η ισορροπία μεταξύ της ιδιωτικής βούλησης και του συλλογικού κανονισμού παραμένει το μεγάλο στοίχημα.
Για τους ιδιοκτήτες, η νέα πραγματικότητα απαιτεί καλύτερη ενημέρωση για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους. Η συμβουλευτική υποστήριξη από νομικούς και τεχνικούς συμβούλους καθίσταται πλέον απαραίτητη για την πλοήγηση στο νέο νομοθετικό πλαίσιο που διαμορφώνεται.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
- Ελέγξτε τις νέες αρμοδιότητες του διαχειριστή σχετικά με την είσπραξη οφειλών.
- Ενημερωθείτε για το ύψος του υποχρεωτικού αποθεματικού που πρέπει να τηρείται.
- Συμβουλευτείτε νομικό πριν προχωρήσετε σε κατάτμηση ιδιοκτησίας παρά τον κανονισμό.
- Ελέγξτε την κατάσταση του ακινήτου σας στο Κτηματολόγιο για τυχόν σφάλματα ιδιοκτησίας.
- Συμμετέχετε ενεργά στις γενικές συνελεύσεις, καθώς το όριο του 51% αλλάζει τις ισορροπίες.
