- Μείωση των ποσοστών πλειοψηφίας για λήψη αποφάσεων σε επισκευές και ενεργειακή αναβάθμιση.
- Δυνατότητα κατάτμησης μεγάλων διαμερισμάτων ανεξάρτητα από τις προβλέψεις του κανονισμού.
- Θέσπιση διαταγής πληρωμής για την ταχεία είσπραξη οφειλόμενων κοινοχρήστων.
- Υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού και ασφάλιση για όλες τις πολυκατοικίες.
- Ενίσχυση του ρόλου του διαχειριστή και δυνατότητα εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών.
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά στη μεγαλύτερη μεταρρύθμιση του δικαίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας από το 1929, εισάγοντας νέους κανόνες για τη λήψη αποφάσεων και την είσπραξη κοινοχρήστων. Οι αλλαγές στοχεύουν στην άρση των αδιεξόδων που προκαλούν οι διαφωνίες συνιδιοκτητών, δίνοντας αυξημένες αρμοδιότητες στους διαχειριστές για αναγκαίες επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις.
| Πεδίο Μεταρρύθμισης | Τι αλλάζει στην πράξη |
|---|---|
| Λήψη Αποφάσεων | Μείωση απαιτούμενων ψήφων για επισκευές και συντήρηση |
| Κοινόχρηστα | Είσπραξη με διαταγή πληρωμής για τους κακοπληρωτές |
| Διαμερίσματα | Ελεύθερη κατάτμηση ή συνένωση ανεξαρτήτως κανονισμού |
| Ασφάλεια | Υποχρεωτική ασφάλιση κτιρίου και δημιουργία αποθεματικού |
| Ενέργεια | Διευκόλυνση εγκατάστασης φωτοβολταϊκών και αντλιών θερμότητας |
| Διαχειριστής | Θεσμοθέτηση καθηκόντων, ευθυνών και νομιμοποίησης |
Η μεταρρύθμιση αυτή έρχεται να αντικαταστήσει το παρωχημένο πλαίσιο του νόμου 3741/1929, ο οποίος παρά την ιστορική του αξία, αδυνατούσε πλέον να διαχειριστεί τις σύγχρονες προκλήσεις της αστικής συγκατοίκησης. Στην καρδιά της παρέμβασης βρίσκεται η ανάγκη για ευελιξία και ταχύτητα, καθώς χιλιάδες κτίρια παραμένουν ασυντήρητα λόγω της απαίτησης για ομοφωνία, η οποία συχνά λειτουργεί ως «εργαλείο» εκβιασμού ή αδράνειας από μεμονωμένους ιδιοκτήτες.
Η μεταρρύθμιση αυτή αποτελεί το μεγαλύτερο βήμα εκσυγχρονισμού του δικαίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας στην Ελλάδα από το 1929.
Υπουργείο Δικαιοσύνης, Ανακοίνωση Μεταρρύθμισης
Η άρση των αδιεξόδων στις επισκευές και την ενεργειακή αναβάθμιση
Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο που παρουσίασε το Υπουργείο Δικαιοσύνης, ξεμπλοκάρουν οριστικά τα αναγκαία επισκευαστικά έργα και οι ενεργειακές αναβαθμίσεις των κτιρίων. Πλέον, μειώνεται το απαιτούμενο ποσοστό ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, ώστε να μην απαιτείται η απόλυτη ομοφωνία που συχνά οδηγούσε σε αδιέξοδα.
Η μείωση των ποσοστών θα είναι κλιμακωτή και θα εξαρτάται από την αναγκαιότητα των εργασιών. Αυτό σημαίνει ότι κρίσιμες παρεμβάσεις, όπως η επισκευή της ταράτσας ή η συντήρηση του ανελκυστήρα, θα μπορούν να προχωρούν ακόμη και αν υπάρχουν μεμονωμένες αντιρρήσεις, διασφαλίζοντας την ασφάλεια των ενοίκων.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων, αντλιών θερμότητας και σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων. Οι διαφωνίες επί των κοινόχρηστων χώρων δεν θα αποτελούν πλέον τροχοπέδη για τον ενεργειακό εκσυγχρονισμό των παλαιότερων οικοδομών.
Κατάτμηση διαμερισμάτων: Μια λύση για το στεγαστικό πρόβλημα
Μία από τις πλέον καινοτόμες διατάξεις είναι η δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών, ανεξάρτητα από τις απαγορεύσεις που μπορεί να προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Αυτό επιτρέπει σε ιδιοκτήτες μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων να τα χωρίσουν σε μικρότερα τμήματα προς ενοικίαση ή ιδιοκατοίκηση.
Η ρύθμιση αυτή στοχεύει άμεσα στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στις μεγάλες πόλεις, αυξάνοντας την προσφορά μικρότερων και πιο προσιτών κατοικιών. Παράλληλα, ρυθμίζονται ζητήματα που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, προκειμένου να διασφαλιστεί η ηρεμία μεταξύ των ενοίκων.
Επιπλέον, το δικαίωμα του υψούν και τα αδιάθετα ποσοστά οικοπέδου θα μπορούν πλέον να αξιοποιηθούν πιο εύκολα. Αυτό θα γίνει είτε μέσω ανακατανομής μεταξύ των συνιδιοκτητών είτε με απόδοση στους αρχικούς οικοπεδούχους, ξεκλειδώνοντας ακίνητη περιουσία που παρέμενε στην αφάνεια.
Αυστηρό πλαίσιο για τα κοινόχρηστα και υποχρεωτική ασφάλιση
Για την αντιμετώπιση του φαινομένου της μη καταβολής κοινοχρήστων, θεσπίζεται μια νέα, ταχύτατη διαδικασία είσπραξης. Οι διαχειριστές θα έχουν τη δυνατότητα να προχωρούν ακόμη και σε έκδοση διαταγής πληρωμής κατά των οφειλετών, βάζοντας τέλος στην οικονομική ασφυξία των πολυκατοικιών.
Ο νέος νόμος καθιστά υποχρεωτική τη δημιουργία αποθεματικού και την ασφάλιση της πολυκατοικίας. Τα μέτρα αυτά κρίθηκαν απαραίτητα για την άμεση αντιμετώπιση έκτακτων ζημιών ή ατυχημάτων, αποφεύγοντας τις χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες για τον επιμερισμό των δαπανών.
Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι η δυνατότητα επιβολής φόρου μεταβίβασης σε περιπτώσεις τροποποίησης συστάσεων απαιτεί προσοχή, ωστόσο το νέο πλαίσιο ξεκαθαρίζει τις φορολογικές υποχρεώσεις που προκύπτουν από τις αλλαγές στους κοινόχρηστους χώρους.
Ο αναβαθμισμένος ρόλος του διαχειριστή και η επίλυση διαφορών
Ο ρόλος του διαχειριστή μετατρέπεται από απλό εισπράκτορα σε θεσμικό συντονιστή με σαφείς αρμοδιότητες και αυξημένες ευθύνες. Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας για τον ορισμό του οδηγούσε συχνά σε εμφύλιους για το κόστος συντήρησης, κάτι που ο νέος νόμος φιλοδοξεί να εξαλείψει.
Παράλληλα, ενισχύεται ο μηχανισμός για την εξωδικαστική επίλυση διαφορών μεταξύ των ιδιοκτητών. Με τον νέο Κώδικα, οι αντιδικίες θα μπορούν να επιλύονται ταχύτερα, αποσυμφορώντας τα δικαστήρια από υποθέσεις που αφορούν καθημερινές τριβές της συγκατοίκησης.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της αγοράς ακινήτων, η μεταρρύθμιση αυτή θα λειτουργήσει ως καταλύτης για την αναζωογόνηση του γερασμένου κτιριακού αποθέματος της χώρας. Η επόμενη μέρα για τις ελληνικές πολυκατοικίες προμηνύεται πιο λειτουργική, με ξεκάθαρους κανόνες και λιγότερα γραφειοκρατικά εμπόδια.
Τι πρέπει να προσέξουν ιδιοκτήτες και διαχειριστές
- Ενημερωθείτε για τα νέα μειωμένα ποσοστά απαρτίας πριν από την επόμενη γενική συνέλευση.
- Ξεκινήστε τη διαδικασία δημιουργίας του υποχρεωτικού αποθεματικού για την κάλυψη έκτακτων αναγκών.
- Ελέγξτε τις προσφορές για την υποχρεωτική ασφάλιση του κτιρίου έναντι κοινών κινδύνων.
- Συμβουλευτείτε μηχανικό αν σκοπεύετε να προχωρήσετε σε κατάτμηση του διαμερίσματός σας.
- Χρησιμοποιήστε την εξωδικαστική οδό για την επίλυση χρόνιων διαφορών με συνιδιοκτήτες.
