ΕΝΦΙΑ: Η νέα ρύθμιση για τα τετραγωνικά – Οι παγίδες και οι κίνδυνοι από το 2027

Η νέα νομοθετική ρύθμιση του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αλλάζει ριζικά τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ από το 2027, καθιερώνοντας την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ως την απόλυτη πηγή αλήθειας για τα τετραγωνικά μέτρα. Η τροπολογία προβλέπει ότι η πραγματική επιφάνεια θα υπερισχύει των τίτλων ιδιοκτησίας ή του Κτηματολογίου, προσφέροντας φορολογικές ελαφρύνσεις αλλά και κινδύνους καταστρατήγησης του νόμου.

Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της ψηφιακής μεταρρύθμισης στην κτηματαγορά, στοχεύοντας στην εξάλειψη των αποκλίσεων μεταξύ των παλαιών τίτλων ιδιοκτησίας και της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων. Σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Dnews, η ρύθμιση εστιάζει σε περιπτώσεις όπου η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποδεικνύει ότι η επιφάνεια ενός κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που έχει δηλωθεί στο Ε9 ή στο Κτηματολόγιο.

Η σύνδεση του ΕΝΦΙΑ με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Από το φορολογικό έτος 2027, η φορολογητέα επιφάνεια των ακινήτων θα προσδιορίζεται αποκλειστικά από τα στοιχεία που καταχωρούνται στον ψηφιακό φάκελο του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2027 θα υπολογιστεί με βάση την πραγματική αποτύπωση του μηχανικού, διορθώνοντας χρόνιες αδικίες για ιδιοκτήτες που πλήρωναν φόρο για ανύπαρκτα τετραγωνικά.

Η κυβέρνηση επιδιώκει να φορολογείται η πραγματική φορολογητέα ύλη, ενισχύοντας παράλληλα τον ρόλο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας ως το βασικό εργαλείο παρακολούθησης της ακίνητης περιουσίας. Η άμεση σύνδεση του ψηφιακού μητρώου με τη φορολογική διοίκηση αποτελεί ένα κρίσιμο βήμα για τη διαφάνεια στις μεταβιβάσεις και τη φορολόγηση.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η μεταβατική πρόβλεψη της ρύθμισης, η οποία ορίζει ότι δεν θα επιβάλλονται πρόστιμα ή αναδρομικές επιβαρύνσεις εάν η πραγματική επιφάνεια βρεθεί μικρότερη. Αυτό προσφέρει μια ασπίδα προστασίας στους ιδιοκτήτες, καθώς οι πράξεις προσδιορισμού φόρου που έχουν ήδη εκδοθεί δεν θα θεωρούνται ανακριβείς λόγω αυτών των αποκλίσεων.

Οι κίνδυνοι καταστρατήγησης και οι “γκρίζες ζώνες”

Παρά τη θετική κατεύθυνση, παράγοντες της κτηματαγοράς προειδοποιούν για τον κίνδυνο τεχνητής μείωσης των τετραγωνικών με στόχο τη φοροδιαφυγή. Το βάρος της ακρίβειας των στοιχείων μεταφέρεται πλέον εξ ολοκλήρου στους ιδιώτες μηχανικούς, γεγονός που εγείρει ερωτήματα για την επάρκεια των ελέγχων από την ΑΑΔΕ και τις πολεοδομικές υπηρεσίες.

Ένα κρίσιμο ζήτημα αφορά τη διάκριση μεταξύ κύριων και βοηθητικών χώρων, ειδικά σε περιπτώσεις που έχουν γίνει τακτοποιήσεις αυθαιρέτων. Σύμφωνα με τον νέο Κώδικα Ταγαρά, η νομιμότητα του ακινήτου είναι απαρέγκλιτη προϋπόθεση, ωστόσο η διαφορετική ερμηνεία των επιφανειών μπορεί να οδηγήσει σε αδικαιολόγητο φορολογικό όφελος.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της φορολογικής διοίκησης, η επιτυχία του μέτρου θα κριθεί από την αυτοματοποιημένη διασταύρωση των δεδομένων. Η σύνδεση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας με το Μητρώο Ιδιοκτησίας ΜΙΔΑ και το Κτηματολόγιο είναι απαραίτητη για να περιοριστούν οι απόπειρες κατάχρησης του νέου πλαισίου.

Η επόμενη μέρα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά τη σύνταξη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, καθώς οποιοδήποτε λάθος μπορεί να έχει μόνιμες φορολογικές συνέπειες. Η ψηφιακή αποτύπωση θα αποτελεί πλέον το διαβατήριο του ακινήτου για κάθε νόμιμη πράξη, από τη μίσθωση έως την πώληση και τη γονική παροχή.

Το μεγάλο στοίχημα για το Υπουργείο Οικονομικών παραμένει η δημιουργία ενός δίκαιου συστήματος που δεν θα επιτρέπει σε επιτήδειους να εκμεταλλεύονται τις τεχνικές αποκλίσεις. Η συστηματική διασταύρωση με τις οικοδομικές άδειες και τα στοιχεία του ψηφιακού φακέλου θα καθορίσει αν η ρύθμιση θα επιτύχει τον στόχο της φορολογικής δικαιοσύνης.