Ακίνητα: Τέλος στις πωλήσεις και μισθώσεις αυθαιρέτων με τον νέο Κώδικα Ταγαρά

Σαρωτικές αλλαγές στην κτηματαγορά φέρνει ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026), ο οποίος καθιστά απολύτως άκυρη κάθε μεταβίβαση ή μίσθωση ακινήτου με πολεοδομικές παραβάσεις. Σύμφωνα με τις διατάξεις που κοινοποίησε η ΑΑΔΕ, η μοναδική διέξοδος για τους ιδιοκτήτες είναι η προηγούμενη τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και η ολοκλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της προσπάθειας του κράτους να δημιουργήσει έναν πλήρη ψηφιακό φάκελο για κάθε ιδιοκτησία, συνδέοντας άρρηκτα τη νομιμότητα με τη δυνατότητα οικονομικής εκμετάλλευσης. Η εφαρμογή του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας αποτελεί το τελευταίο κομμάτι στο παζλ της πλήρους ψηφιοποίησης του κτιριακού αποθέματος της χώρας.

Το άρθρο 367 και η απόλυτη ακυρότητα των πράξεων

Σύμφωνα με το άρθρο 367 του νέου Κώδικα, απαγορεύεται και θεωρείται απολύτως άκυρη κάθε μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο με αυθαίρετες κατασκευές. Η απαγόρευση αφορά όχι μόνο τις αγοραπωλησίες, αλλά και κάθε πράξη μεταβίβασης, καθώς και τις περιπτώσεις εισφοράς ακινήτων σε εταιρείες.

Το νέο πλαίσιο επαναβεβαιώνει το αυστηρό καθεστώς που διέπει τις μεταβιβάσεις ακινήτων με πολεοδομικές παραβάσεις. Η ΑΑΔΕ έχει ήδη κοινοποιήσει τις σχετικές διατάξεις, καθιστώντας σαφές ότι οποιαδήποτε συναλλαγή χωρίς την απαραίτητη πιστοποίηση νομιμότητας δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα.

Η υποχρεωτική τακτοποίηση ως μοναδική διέξοδος

Η μοναδική διέξοδος για τους ιδιοκτήτες είναι η προηγούμενη τακτοποίηση των αυθαιρεσιών, όπου αυτό επιτρέπεται, και η έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Με τον τρόπο αυτό, το ακίνητο μπορεί να καταστεί εκ νέου μεταβιβάσιμο, αίροντας την ακυρότητα που προβλέπεται από τον νόμο για τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσης.

Η διαδικασία αυτή συνδέεται άμεσα με τον Μοναδικό Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου, ο οποίος θα λειτουργεί ως ψηφιακός φάκελος για κάθε ιδιοκτησία. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να κινηθούν άμεσα, καθώς η διαπίστωση παραβάσεων κατά τη διάρκεια ενός ελέγχου μπορεί να οδηγήσει σε οριστικό πάγωμα της περιουσίας τους.

Επέκταση των απαγορεύσεων στις μισθώσεις και παραχωρήσεις

Το νέο πλαίσιο επεκτείνει τους περιορισμούς και στην αγορά μισθώσεων, ενισχύοντας τον έλεγχο νομιμότητας των ακινήτων. Συγκεκριμένα, δεν επιτρέπεται η μίσθωση ή η παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις.

Η διάταξη αυτή επηρεάζει άμεσα και το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς η νομιμότητα του ακινήτου αποτελεί πλέον προϋπόθεση για την εκμετάλλευσή του. Οι έλεγχοι αναμένεται να εντατικοποιηθούν, με τους μηχανικούς και τους συμβολαιογράφους να αναλαμβάνουν κεντρικό ρόλο στην πιστοποίηση της νομιμότητας.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων νομικών παραστατών που παρακολουθούν την εφαρμογή του νέου Κώδικα, η αυστηρότητα των διατάξεων δεν αφήνει περιθώρια για ελιγμούς. Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η ακυρότητα των συμβολαίων είναι αυτόματη, γεγονός που προστατεύει τους αγοραστές αλλά εγκλωβίζει τους ασυνεπείς ιδιοκτήτες.

Ποιες κατηγορίες ακινήτων εξαιρούνται από το «μπλόκο»

Ωστόσο, ο Κώδικας προβλέπει και συγκεκριμένες εξαιρέσεις για κατηγορίες αυθαιρέτων που έχουν ήδη εξαιρεθεί από την κατεδάφιση. Αυτό αφορά ακίνητα που έχουν υπαχθεί σε καθεστώς τακτοποίησης με την καταβολή του προβλεπόμενου ειδικού προστίμου βάσει παλαιότερων νομοθετικών ρυθμίσεων.

Η πιστοποίηση της εξαίρεσης πρέπει να περιλαμβάνεται στον ψηφιακό φάκελο του ακινήτου για να είναι δυνατή η νόμιμη μεταβίβαση. Η διαφάνεια στις συναλλαγές ενισχύεται, καθώς κάθε ενδιαφερόμενος αγοραστής θα έχει πρόσβαση στα πολεοδομικά δεδομένα του ακινήτου πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε συμφωνίας.