- Τα Airbnb προσμετρώνται πλέον επίσημα στη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.
- Ανοίγει ο δρόμος για πλήρη απαγόρευση νέων αδειών σε κορεσμένες ζώνες.
- Νέα κατηγοριοποίηση 1.035 δημοτικών ενοτήτων βάσει τουριστικής πίεσης.
- Πιθανό «μπλόκο» στη μετατροπή νεόδμητων κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα.
Το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό φέρνει ριζικές ανατροπές στη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς για πρώτη φορά οι κλίνες τύπου Airbnb θα προσμετρώνται στη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής. Η ρύθμιση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ανοίγει τον δρόμο για αυστηρούς περιορισμούς, πλαφόν ή ακόμα και πλήρη απαγόρευση νέων αδειών σε κορεσμένους προορισμούς.
| Άξονας Παρέμβασης | Περιγραφή Ρύθμισης |
|---|---|
| Φέρουσα Ικανότητα | Προσμέτρηση κλινών Airbnb στη συνολική δυναμικότητα |
| Κατηγοριοποίηση | Διαχωρισμός 1.035 ενοτήτων βάσει αναλογίας κλινών/πληθυσμού |
| Περιορισμοί Αδειών | Δυνατότητα πλήρους απαγόρευσης σε κορεσμένες ζώνες |
| Νεόδμητα Ακίνητα | Αναστολή μετατροπής σε Airbnb μέσω μπλόκου από ΑΑΔΕ |
| Εφαρμογή | Απαιτούνται επόμενες νομοθετικές παρεμβάσεις για ενεργοποίηση |
Η μετάβαση από την ανεξέλεγκτη ανάπτυξη σε ένα μοντέλο βιώσιμης διαχείρισης αποτελεί τον πυρήνα των νέων ρυθμίσεων, καθώς η τουριστική πίεση σε δημοφιλείς προορισμούς έχει αγγίξει οριακά επίπεδα. Το παρασκήνιο της υπόθεσης αφορά την ανάγκη εξισορρόπησης των υποδομών με τον όγκο των επισκεπτών, λαμβάνοντας υπόψη ότι οι κατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης λειτουργούσαν μέχρι σήμερα εκτός του αυστηρού πολεοδομικού σχεδιασμού που διέπει τα ξενοδοχεία.
Για πρώτη φορά οι κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης εντάσσονται στον υπολογισμό της φέρουσας ικανότητας, αλλάζοντας τον τρόπο αξιολόγησης της τουριστικής πίεσης.
Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σχέδιο Χωροταξικού Πλαισίου
Η ενσωμάτωση των Airbnb στη φέρουσα ικανότητα
Για πρώτη φορά, το νέο πλαίσιο εντάσσει τις κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης στον υπολογισμό της φέρουσας ικανότητας — η οποία ορίζει το μέγιστο όριο επισκεπτών που μπορεί να δεχθεί μια περιοχή χωρίς να υποβαθμιστεί το περιβάλλον και η ποιότητα ζωής — αλλάζοντας τον τρόπο αξιολόγησης της τουριστικής δυναμικότητας. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της δημόσιας διοίκησης, η κίνηση αυτή είναι απαραίτητη για να προσδιοριστούν οι 18 «κόκκινες» περιοχές που χρήζουν άμεσης παρέμβασης.
Η νέα κατηγοριοποίηση των 1.035 δημοτικών ενοτήτων της χώρας βασίζεται πλέον στη σχέση των συνολικών τουριστικών κλινών προς τον μόνιμο πληθυσμό. Αυτό σημαίνει ότι σε περιοχές όπου η αναλογία αυτή είναι υψηλή, το κράτος θα έχει τη νομική δυνατότητα να επιβάλλει πλαφόν στις κλίνες, περιορίζοντας τη δραστηριότητα του Airbnb προς όφελος της κοινωνικής συνοχής.
Περιορισμοί και απαγορεύσεις ανά ζώνη
Το πλαίσιο προβλέπει ότι η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους, ανάλογα με τον βαθμό κορεσμού. Σε συγκεκριμένες ζώνες υψηλής επιβάρυνσης, εξετάζεται η πλήρης απαγόρευση νέων αδειών, ενώ σε άλλες θα τεθούν αυστηρά αριθμητικά όρια στον αριθμό των διαθέσιμων κλινών ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο.
Επιπλέον, προβλέπεται η δυνατότητα αναστολής της μετατροπής νεόδμητων κατοικιών σε καταλύματα Airbnb, ειδικά στα νησιά που αντιμετωπίζουν στεγαστική κρίση. Η ΑΑΔΕ θα μπορεί να παγώνει την έκδοση νέων αριθμών μητρώου ακινήτων (ΑΜΑ) σε περιοχές που χαρακτηρίζονται ως τουριστικά κορεσμένες, ακολουθώντας τους νέους περιορισμούς του 2026 που ήδη εφαρμόζονται πιλοτικά.
Η επόμενη μέρα για την εφαρμογή των μέτρων
Παρά το γεγονός ότι το σχέδιο βρίσκεται σε άτυπη δημόσια διαβούλευση, οι ρυθμίσεις δεν θα τεθούν σε άμεση ισχύ. Θα απαιτηθούν επόμενες νομοθετικές παρεμβάσεις και υπουργικές αποφάσεις για να οριστικοποιηθούν τα κριτήρια κατηγοριοποίησης και οι ακριβείς περιορισμοί ανά δήμο. Νομικοί παραστάτες που παρακολουθούν την υπόθεση τονίζουν ότι η εφαρμογή θα γίνει σταδιακά, δίνοντας χρόνο στην αγορά να προσαρμοστεί.
Στους διαδρόμους των αρμόδιων υπηρεσιών επισημαίνεται ότι ο στόχος δεν είναι ο «στραγγαλισμός» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά η ποιοτική αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος. Η διατήρηση της τοπικής ταυτότητας και η προστασία των μόνιμων κατοίκων αποτελούν τις βασικές προτεραιότητες του νέου χωροταξικού σχεδιασμού για τα επόμενα έτη.
Οδηγός για ιδιοκτήτες ακινήτων
- Ελέγξτε την κατηγορία στην οποία ανήκει η δημοτική σας ενότητα (Κορεσμένη, Αναπτυσσόμενη κ.λπ.).
- Παρακολουθήστε τις ανακοινώσεις της ΑΑΔΕ για πιθανή αναστολή έκδοσης νέων ΑΜΑ στην περιοχή σας.
- Ενημερωθείτε για τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια που ενδέχεται να επιβάλλουν πρόσθετους περιορισμούς.
- Εξετάστε εναλλακτικές μορφές μίσθωσης εάν το ακίνητό σας βρίσκεται σε ζώνη υψηλού κορεσμού.
