Νέο χωροταξικό για τον τουρισμό: Οι 18 «κόκκινες» περιοχές, το πλαφόν στις κλίνες και το μπλόκο στο Airbnb

Η κυβέρνηση θέτει σε δημόσια διαβούλευση το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, εισάγοντας αυστηρούς περιορισμούς σε 18 κορεσμένους προορισμούς και νέους κανόνες δόμησης. Το σχέδιο προβλέπει πλήρη απαγόρευση δόμησης στα 25 μέτρα από την ακτή και καθορίζει ελάχιστη αρτιότητα 16 στρεμμάτων για εκτός σχεδίου ξενοδοχεία στις επιβαρυμένες ζώνες.

Η νέα κατηγοριοποίηση της επικράτειας και η φέρουσα ικανότητα

Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της έντονης συζήτησης για τον υπερτουρισμό και την ανάγκη μετάβασης από το παραδοσιακό μοντέλο «ήλιος και θάλασσα» σε μια βιώσιμη στρατηγική ανάπτυξης. Τεχνικά, η πρόκληση έγκειται στον προσδιορισμό της φέρουσας ικανότητας — του μέγιστου αριθμού επισκεπτών που μπορεί να δεχθεί μια περιοχή χωρίς να υποβαθμιστεί το περιβάλλον — η οποία πλέον αποτελεί το κεντρικό κριτήριο για κάθε νέα επένδυση.

Το νέο πλαίσιο, που παρουσιάστηκε από την υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη και τον υπουργό Περιβάλλοντος Σταύρο Παπασταύρου, χωρίζει τη χώρα σε πέντε κατηγορίες. Συνολικά εξετάζονται 1.035 δημοτικές ενότητες, οι οποίες κατατάσσονται ανάλογα με την τουριστική τους πίεση και τα γεωγραφικά τους χαρακτηριστικά, με τη δημόσια διαβούλευση να διαρκεί έως τις 25 Ιουνίου 2026.

Οι 18 «κορεσμένες» περιοχές και το πλαφόν των 100 κλινών

Στην κορυφή της πυραμίδας βρίσκονται οι περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, όπου η πίεση στις υποδομές έχει φτάσει σε οριακό σημείο. Σύμφωνα με το σχέδιο, 18 περιοχές χαρακτηρίζονται ως κορεσμένες, μεταξύ των οποίων η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος, η Κέρκυρα και η Σκιάθος. Σε αυτούς τους προορισμούς, η προτεραιότητα μετατοπίζεται από την ποσότητα στην ποιότητα.

Για τις περιοχές αυτές προβλέπεται ανώτατο όριο 100 κλινών για κάθε νέα τουριστική μονάδα, ώστε να αποτραπεί η δημιουργία φαραωνικών ξενοδοχειακών συγκροτημάτων. Αντίθετα, η κυβέρνηση ενθαρρύνει την αναβάθμιση υπαρχόντων καταλυμάτων σε κατηγορίες 4 και 5 αστέρων, προσφέροντας κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό τους αντί για την επέκταση της δόμησης.

Τέλος στη δόμηση δίπλα στο κύμα και νέοι όροι αρτιότητας

Μία από τις πλέον εμβληματικές αλλαγές είναι η πλήρης απαγόρευση νέων κατασκευών στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή. Η ρύθμιση αυτή αποσκοπεί στην προστασία του παράκτιου οικοσυστήματος και τη διασφάλιση της ελεύθερης πρόσβασης των πολιτών στις παραλίες, επιτρέποντας μόνο έργα κοινής ωφέλειας και υποδομές για ΑμεΑ.

Παράλληλα, αυστηροποιούνται δραματικά οι όροι για την εκτός σχεδίου δόμηση. Στις περιοχές της Κατηγορίας Α, η ελάχιστη αρτιότητα για την ανέγερση ξενοδοχείου ορίζεται πλέον στα 16 στρέμματα. Στις αναπτυγμένες περιοχές (Κατηγορία Β) το όριο είναι 12 στρέμματα, ενώ στις υπόλοιπες ζώνες η αρτιότητα ξεκινά από τα 8 στρέμματα, βάζοντας τέλος στο καθεστώς των παρεκκλίσεων που ίσχυε για χρόνια.

Περιορισμοί και γεωγραφικές ζώνες για το Airbnb

Το νέο χωροταξικό αγγίζει για πρώτη φορά με δομημένο τρόπο τη βραχυχρόνια μίσθωση. Δίνεται η δυνατότητα στους δήμους και το κράτος να επιβάλλουν γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή ακόμη και πλήρους απαγόρευσης της δραστηριότητας σε περιοχές με έντονο στεγαστικό πρόβλημα. Αυτό συνδέεται άμεσα με τις πρόσφατες εξαγγελίες για το Airbnb που στοχεύουν στην αποσυμφόρηση των αστικών κέντρων.

Σύμφωνα με πολεοδόμους και αναλυτές στρατηγικής που παρακολουθούν τη διαβούλευση, η θέσπιση χρονικών ορίων μίσθωσης ανά έτος και ο καθορισμός ανώτατου αριθμού ακινήτων ανά περιοχή είναι πλέον αναπόφευκτα μέτρα. Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η άναρχη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει αλλοιώσει την κοινωνική συνοχή σε πολλά νησιά, καθιστώντας την εύρεση κατοικίας αδύνατη για τους μόνιμους κατοίκους.

Η επόμενη μέρα για τις τουριστικές επενδύσεις

Το σχέδιο εισάγει επίσης μια τριπλή κατηγοριοποίηση των νησιών με βάση την έκτασή τους. Τα μικρά νησιά θα υπόκεινται σε αυστηρότερους περιορισμούς, ενώ στα μεγάλα νησιά (άνω των 250 τ.χλμ.) θα επιτρέπονται μεγαλύτερες επενδύσεις, εφόσον τεκμηριώνεται η βιωσιμότητά τους. Η κυβέρνηση ξεκαθαρίζει ότι οι αντιδράσεις των δημάρχων για τις στρατηγικές επενδύσεις θα ληφθούν υπόψη στην τελική διαμόρφωση της ΚΥΑ.

Εν αναμονή της υπογραφής της απόφασης στα τέλη Ιουνίου, οι επενδυτές που έχουν ήδη λάβει περιβαλλοντικές εγκρίσεις μπορούν να προχωρήσουν κανονικά, καθώς το νέο πλαίσιο δεν έχει αναδρομική ισχύ. Η επόμενη φάση περιλαμβάνει την εξειδίκευση των ειδικών τελών και των κινήτρων για εναλλακτικές μορφές τουρισμού, όπως ο ιαματικός και ο καταδυτικός τουρισμός, που θα αποτελέσουν το νέο «στοίχημα» για την ελληνική οικονομία.