Ακίνητα: Έρχονται ανατροπές στις αντικειμενικές αξίες και το αφορολόγητο πρώτης κατοικίας

Η κυβέρνηση δρομολογεί ριζικές ανατροπές στη φορολογία ακινήτων για το 2027, με στόχο την εξισορρόπηση των αντικειμενικών αξιών που παραμένουν παγωμένες από το 2021 με τις τρέχουσες εμπορικές τιμές. Κεντρικός πυλώνας του σχεδιασμού είναι η αύξηση του αφορολόγητου ορίου για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, ώστε να προστατευτούν οι αγοραστές από τις επικείμενες αυξήσεις στις τιμές ζώνης που αναμένεται να επιβαρύνουν σημαντικά τις μεταβιβάσεις.

Η απόσταση μεταξύ των αντικειμενικών αξιών και της πραγματικότητας στην κτηματαγορά έχει λάβει εκρηκτικές διαστάσεις, καθώς οι τιμές των ακινήτων έχουν ενισχυθεί κατά περισσότερο από 70% την τελευταία πενταετία. Η τελευταία αναπροσαρμογή του Ιουνίου 2021 θεωρείται πλέον παρωχημένη, δημιουργώντας ένα χάσμα αξιών που επηρεάζει άμεσα τα δημόσια έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης και το κόστος απόκτησης στέγης.

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών το 2027

Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προετοιμάζει την αναθεώρηση των τιμών ζώνης, η οποία αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή εντός του 2027. Η κίνηση αυτή κρίνεται επιβεβλημένη, καθώς η ανοδική πορεία των εμπορικών τιμών έχει καταστήσει τις υφιστάμενες αντικειμενικές αξίες μη ρεαλιστικές σε πολλές περιοχές της χώρας.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, η αυτόματη αναπροσαρμογή των αξιών θα οδηγήσει σε σημαντικές αυξήσεις, ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα και τουριστικές ζώνες. Η εξέλιξη αυτή θα συμπαρασύρει τη φορολογητέα αξία των ακινήτων, αυξάνοντας το κόστος για κάθε είδους μεταβίβαση, γονική παροχή ή κληρονομιά.

Για να αποφευχθεί η υπερβολική επιβάρυνση των νοικοκυριών, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει τη λήψη αντισταθμιστικών μέτρων. Βασική προτεραιότητα αποτελεί η διεύρυνση των αφορολόγητων ορίων, ώστε το πραγματικό όφελος της απαλλαγής για την πρώτη κατοικία να παραμείνει ισχυρό παρά την άνοδο των τιμών.

Τα νέα αφορολόγητα όρια για την πρώτη κατοικία

Σήμερα, το αφορολόγητο όριο για την αγορά πρώτης κατοικίας ανέρχεται στις 200.000 ευρώ για άγαμο και στις 250.000 ευρώ για έγγαμο. Τα ποσά αυτά προσαυξάνονται ανάλογα με τον αριθμό των τέκνων, προσφέροντας μια σημαντική φορολογική ανάσα στα νέα ζευγάρια που αναζητούν στέγη μέσω προγραμμάτων όπως το Σπίτι μου ΙΙ.

Η επικείμενη παρέμβαση στοχεύει στην αναθεώρηση αυτών των ορίων προς τα πάνω, προκειμένου να ανταποκρίνονται στις νέες τιμές ζώνης. Χωρίς αυτή την προσαρμογή, χιλιάδες υποψήφιοι αγοραστές κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός απαλλαγής, καθώς η αντικειμενική αξία του ακινήτου που επιλέγουν μπορεί να υπερβεί το σημερινό όριο.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις από φοροτεχνικούς κύκλους, η αύξηση των ορίων είναι απαραίτητη για να μην ανακοπεί η δυναμική της κτηματαγοράς. Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η ιδιοκατοίκηση αποτελεί κοινωνικό ζητούμενο και η φορολογική πολιτική πρέπει να λειτουργεί ως διευκολυντικός παράγοντας και όχι ως εμπόδιο.

Προϋποθέσεις και δικαιούχοι της απαλλαγής

Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης παρέχεται σε φυσικά πρόσωπα που δεν διαθέτουν άλλο ακίνητο που να καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες. Στο καθεστώς αυτό περιλαμβάνονται διαμερίσματα, μονοκατοικίες, αλλά και βοηθητικοί χώροι όπως αποθήκες και θέσεις στάθμευσης, υπό την προϋπόθεση ότι περιλαμβάνονται στον ίδιο τίτλο ιδιοκτησίας.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις ψηφιακές μεταβιβάσεις μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ, η οποία απλοποιεί τις διαδικασίες αλλά απαιτεί ακρίβεια στα δηλωθέντα στοιχεία. Οι τελικές αποφάσεις για το ύψος της αύξησης των αφορολόγητων ορίων θα ληφθούν μετά την ολοκλήρωση της επανεξέτασης των τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια.

Η επόμενη μέρα για τους ιδιοκτήτες

Η αναδιάρθρωση της φορολογίας ακινήτων αποτελεί μέρος ενός ευρύτερου σχεδιασμού για τον εκσυγχρονισμό της κτηματαγοράς. Ενώ οι αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες είναι αναπόφευκτες, η κυβέρνηση επιδιώκει να τις εξισορροπήσει με στοχευμένες ελαφρύνσεις που θα ευνοήσουν τη μεσαία τάξη και τους νέους αγοραστές.

Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να παρακολουθούν στενά τις επίσημες ανακοινώσεις του Υπουργείου Οικονομικών, καθώς οι αλλαγές αυτές θα καθορίσουν το κόστος των επενδύσεων σε ακίνητα για την επόμενη δεκαετία. Η έγκαιρη ενημέρωση και ο σωστός προγραμματισμός των μεταβιβάσεων παραμένουν τα κλειδιά για την ελαχιστοποίηση της φορολογικής επιβάρυνσης.