- Από 1/1/2026, όλα τα ενοίκια θα πληρώνονται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού συστήματος.
- Το μέτρο στοχεύει στον περιορισμό των «μαύρων» μισθώσεων και την ενίσχυση της διαφάνειας.
- Ενοικιαστές και ιδιοκτήτες θα αντιμετωπίζουν κυρώσεις αν δεν χρησιμοποιούν τραπεζικά μέσα.
- Η ΑΑΔΕ θα διενεργεί στοχευμένες διασταυρώσεις για υποδηλωμένα μισθώματα.
Το οικονομικό επιτελείο θεσπίζει νέες, αυστηρές ρυθμίσεις για τις μισθώσεις ακινήτων, καθιστώντας υποχρεωτική την πληρωμή όλων των ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος από την 1η Ιανουαρίου 2026. Το μέτρο αυτό, που στοχεύει στον περιορισμό των «μαύρων» μισθώσεων και την ενίσχυση της διαφάνειας, έρχεται ως απάντηση σε ακραία περιστατικά υποδηλωμένων μισθωμάτων που αποκαλύφθηκαν πρόσφατα.
Η πρωτοβουλία για την αυστηροποίηση των κανόνων στις μισθώσεις ακινήτων δεν είναι τυχαία, αλλά αποτελεί συνέχεια των προβλημάτων που αναδείχθηκαν έντονα κατά τη διαδικασία της επιστροφής ενοικίου. Εκεί, η ΑΑΔΕ ήρθε αντιμέτωπη με μια πληθώρα υποδηλωμένων μισθωμάτων, τα οποία όχι μόνο παραβίαζαν τη φορολογική νομοθεσία αλλά και στρέβλωναν την εικόνα της αγοράς, οδηγώντας σε απώλεια εσόδων για το κράτος και αθέμιτο ανταγωνισμό. Αυτή η εξέλιξη σηματοδοτεί μια συστηματική προσπάθεια της κυβέρνησης να αντιμετωπίσει τη φοροδιαφυγή στον τομέα των ακινήτων.
Υποχρεωτικές πληρωμές ενοικίου μέσω τράπεζας από το 2026
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, τίθεται σε εφαρμογή ένα νέο σχέδιο του οικονομικού επιτελείου που προβλέπει την υποχρεωτική διενέργεια όλων των πληρωμών ενοικίου μέσω τραπεζικού συστήματος. Αυτό αφορά κάθε τύπο μίσθωσης, είτε πρόκειται για κύρια κατοικία, εξοχική στέγη ή φοιτητικό διαμέρισμα. Ο βασικός στόχος του μέτρου είναι ο περιορισμός των «μαύρων» μισθώσεων και η ενίσχυση της διαφάνειας στις συναλλαγές, δημιουργώντας ένα σαφέστερο και πιο ελεγχόμενο πλαίσιο στην αγορά ακινήτων. Ριζικές αλλαγές στις πληρωμές ενοικίου μέσω τράπεζας από το 2026 αναμένονται να φέρουν μια νέα εποχή διαφάνειας.
Οι κυρώσεις για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Οι νέες ρυθμίσεις προβλέπουν αυστηρές κυρώσεις για όσους δεν συμμορφωθούν με την υποχρέωση πληρωμής μέσω τραπεζικών μέσων. Συγκεκριμένα, οι ενοικιαστές που δεν θα χρησιμοποιούν τραπεζικά κανάλια για την καταβολή του μισθώματος θα χάνουν αυτομάτως το δικαίωμα επιδότησης ενοικίου, ακόμη κι αν πληρούν όλα τα υπόλοιπα κριτήρια. Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες που θα επιλέγουν να λαμβάνουν ενοίκια σε μετρητά δεν θα δικαιούνται την έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια. Επιπλέον, οι επιχειρήσεις που πληρώνουν μίσθωμα χωρίς τραπεζική συναλλαγή θα απολέσουν το δικαίωμα έκπτωσης της σχετικής δαπάνης από τα φορολογητέα τους έσοδα.
Τα ακραία περιστατικά που αποκάλυψαν το πρόβλημα
Η απόφαση για την αυστηροποίηση των ελέγχων και την αλλαγή του τρόπου πληρωμής προήλθε από την αποκάλυψη ακραίων και εξωφρενικών περιπτώσεων υποδηλωμένων μισθωμάτων. Κατά τη διαδικασία επιστροφής ενοικίου, εντοπίστηκαν διαμερίσματα που δηλώνονταν με εξαιρετικά χαμηλά ποσά, τα οποία δεν ανταποκρίνονταν στην πραγματική τους αξία. Χαρακτηριστικά παραδείγματα περιλαμβάνουν ένα διαμέρισμα 95 τ.μ. στον Πειραιά με δηλωμένο ενοίκιο μόλις 12 ευρώ τον μήνα, καθώς και μια κατοικία 45 τ.μ. στο Κουκάκι με μηνιαίο μίσθωμα 15 ευρώ. Στη Θεσσαλονίκη, στην περιοχή της Καλαμαριάς, ένα διαμέρισμα 120 τ.μ. είχε καταχωριστεί με 25 ευρώ, ενώ στο Ηράκλειο Κρήτης μονοκατοικία 150 τ.μ. εμφανιζόταν να νοικιάζεται για μόλις 20 ευρώ. Αντίστοιχες αναντιστοιχίες, με διαμερίσματα άνω των 80 τ.μ. να δηλώνονται με ενοίκια 10 ή 15 ευρώ, εντοπίστηκαν και σε άλλες περιοχές όπως η Λάρισα και η Πάτρα.
Αυτό που ανησυχεί τους αναλυτές είναι ότι, παρότι το μέτρο δεν αναμένεται να εξαλείψει πλήρως τη φοροδιαφυγή, θα διευκολύνει σημαντικά τις διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ και θα αποκαλύψει χιλιάδες περιπτώσεις υποδηλωμένων μισθωμάτων. Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι η υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων θα δημιουργήσει ένα αδιάβλητο ψηφιακό ίχνος για κάθε συναλλαγή, καθιστώντας πολύ δυσκολότερη την απόκρυψη εσόδων. Η αγορά φαίνεται να προεξοφλεί μια αύξηση των δηλωμένων ενοικίων, καθώς οι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να προσαρμοστούν στους νέους κανόνες.
Πώς θα γίνουν οι διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ
Η ΑΑΔΕ έχει ήδη θέσει στο στόχαστρο τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια με υπερβολικά χαμηλά ποσά, καθώς σχεδόν 180.000 από τους περίπου 900.000 ενοικιαστές που έλαβαν επιδότηση δήλωσαν μίσθωμα έως 100 ευρώ τον μήνα. Από τις αρχές της νέας χρονιάς, μετά τη λήξη της προθεσμίας για τροποποιητικές δηλώσεις, η Αρχή θα προχωρήσει σε στοχευμένες διασταυρώσεις. Οι έλεγχοι θα επικεντρωθούν σε μισθώσεις που παρουσιάζουν σημαντικές αποκλίσεις από τα στοιχεία που διαθέτει η ΑΑΔΕ μέσω τρίτων φορέων, όπως τραπεζών και εταιρειών κοινής ωφέλειας. Παράλληλα, θα εξετάζονται περιπτώσεις όπου τα δηλωθέντα ενοίκια δεν συμβαδίζουν με το προφίλ κατανάλωσης και τις δαπάνες διαβίωσης των ενοικιαστών, εντοπίζοντας έτσι τις αδήλωτες ή υποδηλωμένες μισθώσεις.
Η επόμενη μέρα στην αγορά ενοικίων
Η εφαρμογή των νέων αυτών μέτρων αναμένεται να επιφέρει σημαντικές αλλαγές στην αγορά ενοικίων, ενισχύοντας τη διαφάνεια και περιορίζοντας τη φοροδιαφυγή. Παρά τις εκτιμήσεις ότι χιλιάδες μισθώσεις παραμένουν αδήλωτες ή υποδηλωμένες, με πολλά μισθωτήρια να καταγράφουν ποσά που δεν ανταποκρίνονται στις πραγματικές συνθήκες, η ΑΑΔΕ δείχνει αποφασιστικότητα. Η υποχρεωτική χρήση τραπεζικών συναλλαγών θα δημιουργήσει ένα πλήρες ψηφιακό αποτύπωμα για κάθε μίσθωση, καθιστώντας τους ελέγχους πιο αποτελεσματικούς και συμβάλλοντας σε ένα δικαιότερο φορολογικό σύστημα. Οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές καλούνται να προσαρμοστούν στις νέες απαιτήσεις για να αποφύγουν τις προβλεπόμενες κυρώσεις.
🛡️ Το παρόν άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά την επίσημη νομική ή φοροτεχνική συμβουλή
