Βραχυχρόνια μίσθωση: Οι νέοι περιορισμοί του 2026 και η «παγίδα» στη μεταβίβαση ακινήτων

Σαρωτικές αλλαγές φέρνει το 2026 στο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, με την κυβέρνηση να θέτει σε εφαρμογή αυστηρούς περιορισμούς που αποσυνδέουν πλέον την άδεια λειτουργίας από το ίδιο το ακίνητο. Οι νέες ρυθμίσεις, που επεκτείνονται και στη Θεσσαλονίκη, καθιστούν την άδεια Airbnb «προσωπική», γεγονός που σημαίνει ότι σε περίπτωση μεταβίβασης ή πώλησης, η δυνατότητα βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης χάνεται οριστικά για τον νέο ιδιοκτήτη.

Η εξέλιξη αυτή έρχεται ως συνέχεια της στρατηγικής για την αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος, καθώς η ραγδαία εξάπλωση των πλατφορμών τύπου Airbnb έχει περιορίσει δραματικά το απόθεμα κατοικιών για μόνιμη στέγαση. Τεχνικά, η πρόκληση για το 2026 έγκειται στην αυστηροποίηση του Μητρώου της ΑΑΔΕ, το οποίο πλέον θα λειτουργεί ως «κόφτης» για κάθε νέα εγγραφή στις κορεσμένες ζώνες, ενώ παράλληλα εισάγονται δρακόντειες προδιαγραφές ασφαλείας που αλλάζουν τα δεδομένα για τους ιδιοκτήτες.

Η αποσύνδεση της άδειας από το ακίνητο: Τι σημαίνει για τις μεταβιβάσεις

Η σημαντικότερη ανατροπή που φέρνει το νέο έτος αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Μέχρι πρότινος, η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης θεωρούνταν ένα είδος «προίκας» που αύξανε την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος κατά την πώληση. Από εδώ και στο εξής, στις «κόκκινες» ζώνες, η άδεια παύει να ακολουθεί το ακίνητο.

Συγκεκριμένα, εάν ένα ακίνητο αλλάξει χέρια μέσω αγοραπωλησίας, γονικής παροχής ή κληρονομιάς, η υφιστάμενη καταχώριση διαγράφεται αυτομάτως από το σύστημα. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν θα έχει το δικαίωμα να εκδώσει νέο ΑΜΑ, γεγονός που τον υποχρεώνει να στρέψει το ακίνητο είτε στην ιδιοκατοίκηση είτε στη μακροχρόνια μίσθωση, όπου πλέον είναι υποχρεωτικές οι πληρωμές ενοικίου μέσω τράπεζας.

Αυτή η ρύθμιση αναμένεται να επηρεάσει άμεσα τις αντικειμενικές και εμπορικές αξίες στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, καθώς τα ακίνητα που «χάνουν» τη δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ενδέχεται να καταγράψουν διορθωτικές τάσεις στις τιμές πώλησής τους.

Οι «κόκκινες» ζώνες σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Στον Δήμο Αθηναίων, το «πάγωμα» των νέων αδειών παραμένει σε ισχύ για το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα. Περιοχές όπως η Πλάκα, το Κουκάκι, το Μετς, τα Πετράλωνα και το Θησείο παραμένουν αποκλεισμένες από κάθε νέα εγγραφή στο Μητρώο της ΑΑΔΕ, καθώς η τουριστική πίεση έχει φτάσει σε οριακά επίπεδα.

Από την 1η Μαρτίου 2026, το ίδιο μοντέλο εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη, εστιάζοντας στην Α’ Δημοτική Κοινότητα. Η απαγόρευση καλύπτει το ιστορικό κέντρο, την περιοχή των Λαδάδικων, την παραλιακή ζώνη και τις γειτονιές γύρω από την Καμάρα και την Άνω Πόλη. Σύμφωνα με τα στοιχεία, στην περιοχή αυτή συγκεντρώνεται το 64% των συνολικών καταλυμάτων του Δήμου.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της κτηματαγοράς, το 2026 θα αποτελέσει έτος δοκιμής για την αποτελεσματικότητα αυτών των μέτρων. Αν τα δεδομένα δείξουν ουσιαστική ανάσχεση της στεγαστικής κρίσης, θεωρείται βέβαιο ότι οι περιορισμοί θα επεκταθούν και σε άλλες περιοχές υψηλής έντασης, όπως τα νησιά των Κυκλάδων και η Κρήτη.

Προδιαγραφές ασφαλείας και αυστηρά πρόστιμα

Πέρα από τους γεωγραφικούς περιορισμούς, το κανονιστικό πλαίσιο γίνεται εξαιρετικά αυστηρό ως προς τη λειτουργία των καταλυμάτων. Κάθε ακίνητο πρέπει πλέον να διαθέτει πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και ασφάλιση αστικής ευθύνης, στοιχεία που θα ελέγχονται από μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού.

Οι έλεγχοι θα πραγματοποιούνται κατόπιν προειδοποίησης δέκα ημερών, ωστόσο οι κυρώσεις είναι εξοντωτικές. Το αρχικό πρόστιμο για παραβάσεις ανέρχεται στις 5.000 ευρώ, ενώ σε περίπτωση υποτροπής εντός του ίδιου έτους, το ποσό μπορεί να φτάσει έως και τις 20.000 ευρώ, με ταυτόχρονη διαγραφή από τις πλατφόρμες μίσθωσης.

Η επόμενη μέρα για την αγορά ακινήτων

Η νέα πραγματικότητα επιβάλλει στους ιδιοκτήτες έναν επαγγελματικό τρόπο διαχείρισης, καθώς η βραχυχρόνια μίσθωση παύει να είναι μια «εύκολη» πηγή εισοδήματος χωρίς υποχρεώσεις. Η αγορά φαίνεται να οδηγείται σε μια φυσική επιλογή, όπου μόνο τα ακίνητα που πληρούν υψηλές προδιαγραφές θα παραμείνουν ενεργά.

Για τους υποψήφιους αγοραστές, η προσεκτική έρευνα στο Μητρώο της ΑΑΔΕ πριν από οποιαδήποτε συναλλαγή καθίσταται πλέον επιβεβλημένη. Η διασφάλιση ότι ένα ακίνητο μπορεί όντως να χρησιμοποιηθεί για τον σκοπό που προορίζεται, αποτελεί το κλειδί για την αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων και οικονομικών απωλειών στο νέο τοπίο του 2026.