Βραχυχρόνια μίσθωση: Η Αθήνα αντέχει παρά την πτώση εισοδημάτων κατά 4% το 2025

Παρά την ετήσια μείωση εισοδήματος κατά 4% ανά κατάλυμα το 2025, η βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας διατηρεί την κυριαρχία της έναντι των παραδοσιακών ενοικίων. Με το μέσο μηνιαίο εισόδημα στα 1.740 ευρώ, οι ιδιοκτήτες εξασφαλίζουν καθαρό κέρδος που υπερβαίνει κατά τουλάχιστον 200 ευρώ την απόδοση της μακροχρόνιας εκμετάλλευσης.

Η τρέχουσα εικόνα της αγοράς αποτελεί το αποτέλεσμα μιας έντονης μεταβατικής περιόδου που ξεκίνησε το φθινόπωρο του 2024. Η σπουδή των ιδιοκτητών να κατοχυρώσουν Αριθμούς Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) πριν την επιβολή των περιορισμών δημιούργησε ένα σημαντικό απόθεμα καταλυμάτων που διοχετεύθηκε σταδιακά στην αγορά εντός του 2025.

Η ακτινογραφία των εσόδων και το καθαρό κέρδος

Το 2025 το μέσο εισόδημα ανά διαθέσιμο κατάλυμα σημείωσε κάμψη, εξέλιξη που αποδίδεται στην αυξημένη προσφορά κατοικιών και τη μικρή υποχώρηση της μέσης τιμής διανυκτέρευσης. Παρά την πίεση αυτή, το ετησιοποιημένο μηνιαίο εισόδημα στο κέντρο της Αθήνας διαμορφώθηκε στα 1.740 ευρώ, παραμένοντας σε υψηλά επίπεδα.

Η πραγματική αξία για τον ιδιοκτήτη προκύπτει μετά την αφαίρεση των λειτουργικών εξόδων και των φόρων. Το καθαρό κέρδος υπολογίζεται στα 800 ευρώ μηνιαίως, ποσό που υπερέχει σαφώς έναντι των 600 ευρώ που αποδίδει κατά μέσο όρο η μακροχρόνια μίσθωση ενός διαμερίσματος 75 τ.μ. στο κέντρο.

Η σύγκριση αυτή γίνεται ακόμη πιο έντονη αν συνυπολογιστεί η νέα φορολογική κλίμακα που επηρεάζει τις αποδόσεις των ακινήτων. Η βραχυχρόνια εκμετάλλευση προσφέρει επιπλέον ασφάλεια προείσπραξης των εσόδων και δυνατότητα για τακτικό έλεγχο της κατάστασης του ακινήτου, μειώνοντας το ρίσκο φθορών.

Η «έκρηξη» των καταλυμάτων παρά το «μπλόκο» στους ΑΜΑ

Στο τέλος του 2025, ο αριθμός των καταλυμάτων στην Αθήνα έφτασε τα 14.350 ακίνητα, καταγράφοντας ετήσια αύξηση 12%. Το παράδοξο αυτό φαινόμενο, δεδομένης της απαγόρευσης έκδοσης νέων ΑΜΑ, εξηγείται από τη μαζική έκδοση αδειών λίγο πριν την ενεργοποίηση των μέτρων το 2024.

Πολλοί ιδιοκτήτες λειτούργησαν προληπτικά, εξασφαλίζοντας τη δυνατότητα βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης χωρίς να την ενεργοποιήσουν αμέσως. Αυτά τα ακίνητα εισήλθαν σταδιακά στις ψηφιακές πλατφόρμες εντός του 2025, ενισχύοντας τον ανταγωνισμό και οδηγώντας στη διόρθωση των τιμών που παρατηρήθηκε.

Στους διαδρόμους των αρμόδιων υπηρεσιών, επισημαίνεται από παράγοντες της κτηματαγοράς ότι η ανθεκτικότητα του κλάδου οφείλεται στην ελαστικότητα της ζήτησης. Παρά την αύξηση της προσφοράς, η Αθήνα παραμένει ελκυστικός προορισμός, διατηρώντας τις πληρότητες σε επίπεδα που επιτρέπουν τη βιώσιμη κερδοφορία.

Οι προκλήσεις και η επόμενη μέρα στην αγορά

Η αγορά εισέρχεται πλέον σε μια φάση ωρίμανσης, όπου η ποιότητα του καταλύματος και η διαχείριση του κόστους θα παίξουν καθοριστικό ρόλο. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να αντιμετωπίσουν τους νέους περιορισμούς του 2026, οι οποίοι αναμένεται να αλλάξουν τις ισορροπίες στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Η διαφορά των 200 ευρώ στο καθαρό εισόδημα παραμένει ο ισχυρότερος πόλος έλξης για τους επενδυτές. Ωστόσο, η σταθεροποίηση των αποδόσεων υποδηλώνει ότι η περίοδος των υπερκερδών δίνει τη θέση της σε μια πιο ορθολογική και ανταγωνιστική αγορά στο κέντρο της πρωτεύουσας.

Οι προοπτικές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων

Εν αναμονή των περαιτέρω ρυθμίσεων, η στρατηγική των ιδιοκτητών φαίνεται να επικεντρώνεται στη διατήρηση του καθεστώτος βραχυχρόνιας μίσθωσης ως δικλείδα ασφαλείας. Η δυνατότητα επιστροφής στη μακροχρόνια μίσθωση παραμένει πάντα ως εναλλακτική, όμως η τρέχουσα κερδοφορία δεν αφήνει περιθώρια για μαζική έξοδο από τις πλατφόρμες.