Τράπεζα της Ελλάδος: Γιατί η αγορά κατοικίας έγινε «άπιαστο όνειρο» για τα μεσαία εισοδήματα στην Αττική

Η Τράπεζα της Ελλάδος στην ετήσια έκθεσή της αποκαλύπτει ότι η αγορά πρώτης κατοικίας είναι πλέον απαγορευτική για τα μεσαία εισοδήματα στην Αττική. Παρά την πλήρωση των τραπεζικών κριτηρίων, η μηνιαία δόση δανείου υπερβαίνει τις οικονομικές αντοχές των νοικοκυριών, ειδικά στα νότια και βόρεια προάστια, καθώς και στο τουριστικό κέντρο της Αθήνας.

Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια μιας παρατεταμένης ανόδου των τιμών που έχει αποσυνδέσει την αξία των ακινήτων από την αγοραστική δύναμη των πολιτών. Τεχνικά, η πρόκληση έγκειται στην τραπεζική δανειοδότηση, όπου οι αυστηροί όροι και η ανάγκη για υψηλή ίδια συμμετοχή δημιουργούν ένα ανυπέρβλητο εμπόδιο για τη μέση ελληνική οικογένεια.

Ο νέος Δείκτης Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης

Σύμφωνα με την ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος, εισάγεται για πρώτη φορά ο Δείκτης Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης. Ο δείκτης αυτός μετρά αν ένα νοικοκυριό μπορεί να εξυπηρετήσει στεγαστικό δάνειο για κατοικία μέσης αξίας χωρίς η δόση να ξεπερνά το 25% του εισοδήματός του.

Όταν ο δείκτης πέφτει κάτω από τη μονάδα, η αγορά θεωρείται μη προσιτή. Στην Αττική, οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 0,7 και 1,4, γεγονός που καταδεικνύει ότι η πρόσβαση στη στέγη είναι από οριακή έως εξαιρετικά δύσκολη για το μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού.

Το φαινόμενο αυτό εντείνει το στεγαστικό αδιέξοδο που βιώνουν χιλιάδες οικογένειες, καθώς οι τιμές πώλησης έχουν εκτοξευθεί σε επίπεδα που δεν συμβαδίζουν με τους μέσους μισθούς στην Ελλάδα.

Οι περιοχές «φωτιά» και οι ελάχιστες ευκαιρίες

Η λιγότερο προσιτή περιοχή αναδεικνύονται τα νότια προάστια, ενώ ακολουθούν τα βόρεια προάστια και το ιστορικό κέντρο της Αθήνας. Σε περιοχές όπως το Κουκάκι και το εμπορικό τρίγωνο, η πίεση από τον τουρισμό καθιστά την αγορά απαγορευτική για τους μόνιμους κατοίκους.

Στον αντίποδα, τα δυτικά προάστια παραμένουν η πιο προσιτή επιλογή, αν και η ποιότητα του αποθέματος προβληματίζει. Συνοικίες όπως τα Κάτω Πατήσια και η Κυψέλη προσφέρουν ακόμα κάποιες ευκαιρίες, αν και συχνά αφορούν παλαιά ακίνητα.

Η κατάσταση επιδεινώνεται από το γεγονός ότι ο αριθμός των απαιτούμενων μισθωμάτων για την αγορά ακινήτου έχει αυξηθεί κατακόρυφα, καθιστώντας την αποταμίευση για την προκαταβολή μια σχεδόν αδύνατη αποστολή.

Το εμπόδιο της ίδιας συμμετοχής και των ανακαινίσεων

Ένα από τα πιο αποκαλυπτικά στοιχεία της έκθεσης είναι ότι η ανάλυση βασίστηκε σε δάνειο που καλύπτει μόνο το 60% της αξίας του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής πρέπει να διαθέτει ίδια κεφάλαια ύψους 40%, ποσοστό που αποκλείει αυτόματα τη συντριπτική πλειονότητα των νέων ζευγαριών.

Ακόμη και αν βρεθεί το κεφάλαιο, τα διαθέσιμα φθηνότερα ακίνητα απαιτούν γενναίες ανακαινίσεις. Οι επιδοτήσεις ανακαίνισης αποτελούν μια λύση, ωστόσο το πρόσθετο κόστος υλικών και εργασιών επιβαρύνει περαιτέρω τον οικογενειακό προϋπολογισμό.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της κτηματαγοράς, η έλλειψη νεόδμητων ακινήτων σε προσιτές τιμές στρέφει τη ζήτηση σε παλαιότερες κατασκευές, οι οποίες όμως συχνά έχουν υψηλό ενεργειακό κόστος συντήρησης.

Η επίδραση των κρατικών προγραμμάτων και η επόμενη μέρα

Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι προγράμματα όπως το «Σπίτι μου» κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά λειτουργούν ως δίκοπο μαχαίρι. Ενώ βοηθούν ορισμένους δικαιούχους, ταυτόχρονα τροφοδοτούν τη ζήτηση, οδηγώντας σε περαιτέρω αύξηση των τιμών σε μια ήδη «στεγνή» αγορά.

Θετικά αξιολογούνται τα νέα μέτρα για το στεγαστικό, όπως οι περιορισμοί στη Golden Visa και τα κίνητρα για το άνοιγμα κλειστών διαμερισμάτων. Αυτές οι παρεμβάσεις αναμένεται να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών μεσοπρόθεσμα.

Στους διαδρόμους των αρμόδιων υπηρεσιών επικρατεί η άποψη ότι η ισορροπία θα επανέλθει μόνο αν υπάρξει αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος ή σημαντική αποκλιμάκωση των επιτοκίων δανεισμού, σενάρια που προς το παρόν παραμένουν αβέβαια.