Τειρεσίας ενοικιαστών: Πώς θα λειτουργεί το νέο πιστοποιητικό φερεγγυότητας από το 2026

Σαρωτικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων φέρνει η θεσμοθέτηση του Πιστοποιητικού Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, ενός ψηφιακού εργαλείου που θα αντλεί στοιχεία από την ΑΑΔΕ για την οικονομική συνέπεια των μισθωτών. Το σύστημα, που αναμένεται να τεθεί σε πλήρη εφαρμογή εντός του 2026, στοχεύει στον περιορισμό των κακοπληρωτών και την επαναφορά χιλιάδων κλειστών διαμερισμάτων στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η θεσμοθέτηση του νέου συστήματος αξιολόγησης αποτελεί μέρος ενός ευρύτερου κυβερνητικού σχεδιασμού για την εξυγίανση της κτηματαγοράς, η οποία τα τελευταία χρόνια μαστίζεται από την έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων. Η δημιουργία του Πιστοποιητικού Φερεγγυότητας Ενοικιαστών έρχεται να καλύψει ένα κενό εμπιστοσύνης μεταξύ ιδιοκτητών και μισθωτών, επιχειρώντας να μειώσει το ρίσκο της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Το προφίλ του νέου συστήματος και η άντληση δεδομένων

Ο λεγόμενος «Τειρεσίας των ενοικιαστών» θα λειτουργεί ως ένα ψηφιακό μητρώο, όπου οι πληροφορίες θα αντλούνται απευθείας από τη βάση δεδομένων της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων. Σύμφωνα με το σχεδιασμό, το σύστημα θα καταγράφει καθυστερήσεις πληρωμών, ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο ή ιδιώτες, καθώς και τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις που αφορούν απλήρωτα μισθώματα.

Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι η πρόσβαση στα στοιχεία αυτά δεν θα είναι ελεύθερη, αλλά θα απαιτείται η ρητή συναίνεση του ενοικιαστή. Το πιστοποιητικό δεν θα αποκαλύπτει αναλυτικά οικονομικά δεδομένα, αλλά θα παρέχει συνοπτικούς δείκτες αξιοπιστίας, επιτρέποντας στον ιδιοκτήτη να σχηματίσει μια σαφή εικόνα για τη φερεγγυότητα του υποψηφίου.

Η παρέμβαση αυτή συνδέεται άμεσα με την υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων μέσω τράπεζας, η οποία τίθεται σε ισχύ από την 1η Απριλίου. Η ψηφιοποίηση των συναλλαγών θα επιτρέψει την αυτόματη διασταύρωση στοιχείων, καθιστώντας το προφίλ κάθε ενοικιαστή πιο διαφανές και εύκολα επαληθεύσιμο από τις αρμόδιες αρχές.

Οι τρεις βαθμίδες αξιολόγησης και η διαχείριση του ρίσκου

Το νέο εργαλείο θα κατηγοριοποιεί τους μισθωτές βάσει του ιστορικού τους, δημιουργώντας διαφορετικά επίπεδα διαπραγματευτικής ισχύος. Ένας συνεπής ενοικιατής με θετική ένδειξη θα μπορεί να εξασφαλίζει ευκολότερα το ακίνητο που επιθυμεί, καθώς ο ιδιοκτήτης θα αισθάνεται μεγαλύτερη οικονομική ασφάλεια.

Σε περιπτώσεις όπου το πιστοποιητικό εμφανίζει ουδέτερη ή περιορισμένη ένδειξη, λόγω παλαιότερων οφειλών που έχουν τακτοποιηθεί, η μίσθωση δεν θα αποκλείεται απαραίτητα. Αντίθετα, αναμένεται να επικρατήσει η πρακτική της πρόσθετης εγγύησης ή της απαίτησης για αξιόχρεο εγγυητή, προκειμένου να αντισταθμιστεί το πιθανό ρίσκο.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της αγοράς ακινήτων, η ύπαρξη αρνητικής ένδειξης λόγω επαναλαμβανόμενων ανεξόφλητων ενοικίων θα λειτουργεί ως αποτρεπτικός παράγοντας. Αυτό θα αναγκάσει πολλούς να προχωρήσουν σε ρύθμιση των εκκρεμοτήτων τους, ώστε να βελτιώσουν το ψηφιακό τους προφίλ και να παραμείνουν ανταγωνιστικοί στην αγορά.

Αντιδράσεις και τα πραγματικά στοιχεία για τα ανείσπρακτα ενοίκια

Παρά τις προσδοκίες για εξορθολογισμό της αγοράς, έχουν ήδη καταγραφεί αντιδράσεις από συλλογικότητες ενοικιαστών, οι οποίες προειδοποιούν για τον κίνδυνο κοινωνικού αποκλεισμού. Υποστηρίζουν ότι το μέτρο μπορεί να εντείνει τη στεγαστική ανασφάλεια, ειδικά για ευάλωτες ομάδες που βρέθηκαν σε προσωρινή οικονομική αδυναμία.

Επιπλέον, τα στοιχεία της ΑΑΔΕ για το 2025 δείχνουν ότι το πρόβλημα των κακοπληρωτών ίσως δεν είναι τόσο γενικευμένο όσο παρουσιάζεται. Από τα 8 δισεκατομμύρια ευρώ που δηλώθηκαν ως μισθώματα, τα ανείσπρακτα ενοίκια αντιστοιχούν μόλις στο 0,18% του συνόλου, γεγονός που εγείρει ερωτήματα για την αναγκαιότητα ενός τόσο αυστηρού μηχανισμού ελέγχου.

Από την άλλη πλευρά, η επιτάχυνση στη διαδικασία των εξώσεων που δρομολογείται για το 2026, σε συνδυασμό με το πιστοποιητικό φερεγγυότητας, αναμένεται να λειτουργήσει ως ισχυρό κίνητρο για τους ιδιοκτήτες να ανοίξουν τα κλειστά τους ακίνητα. Η μείωση του ρίσκου θεωρείται ο κρισιμότερος παράγοντας για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Η επόμενη μέρα στην αγορά ακινήτων

Η εφαρμογή του «Τειρεσία των ενοικιαστών» εντός του 2026 θα αποτελέσει το τελικό στάδιο μιας σειράς από 29 παρεμβάσεις στο στεγαστικό. Στόχος είναι η δημιουργία ενός πιο δίκαιου περιβάλλοντος, όπου η συνέπεια θα επιβραβεύεται και η ασυνέπεια θα έχει άμεσες επιπτώσεις στη δυνατότητα εύρεσης στέγης.

Εν αναμονή των τελικών διευκρινίσεων, οι ιδιοκτήτες καλούνται να ενημερωθούν για τις τεχνικές λεπτομέρειες του συστήματος, ενώ οι ενοικιαστές θα πρέπει να δώσουν ιδιαίτερη βαρύτητα στην τακτοποίηση οφειλών. Η ψηφιακή εποχή στις μισθώσεις είναι πλέον γεγονός, αλλάζοντας ριζικά τον τρόπο που νοικιάζουμε και εκμισθώνουμε ακίνητα στην Ελλάδα.