Στεγαστικό αδιέξοδο: Γιατί η μέση οικογένεια μένει εκτός αγοράς νεόδμητων ακινήτων

Η αγορά νεόδμητης κατοικίας μετατρέπεται σε «απαγορευμένο καρπό» για τη μέση ελληνική οικογένεια, καθώς οι τιμές στα νεόδμητα ακίνητα της Αττικής ξεπερνούν πλέον τις 4.000 ευρώ ανά τ.μ.. Με τον μέσο καθαρό μισθό στα 1.100 ευρώ και τις τράπεζες να θέτουν αυστηρό όριο δανεισμού στο 40% του εισοδήματος, η απόκτηση σύγχρονης στέγης φαντάζει πρακτικά ανέφικτη χωρίς υψηλά ίδια κεφάλαια.

Η τρέχουσα κρίση στέγης δεν αποτελεί ένα παροδικό φαινόμενο, αλλά το αποτέλεσμα μιας δομικής ανισορροπίας μεταξύ των στάσιμων εισοδημάτων και της εκρηκτικής ανόδου των κατασκευαστικών κοστών. Το παρασκήνιο της υπόθεσης συνδέεται άμεσα με τη στροφή των κατασκευαστών σε πολυτελείς αναπτύξεις που στοχεύουν σε ξένους επενδυτές, αφήνοντας ακάλυπτο το κενό για προσιτή οικογενειακή στέγη.

Η αριθμητική της απόγνωσης: Μισθοί vs Τετραγωνικά

Σύμφωνα με τα στοιχεία της κτηματαγοράς, ένας εργαζόμενος που αμείβεται με τον κατώτατο μισθό των 880 ευρώ θα χρειαζόταν περίπου 38 χρόνια συνεχούς εργασίας για να αποκτήσει ένα σπίτι αξίας 400.000 ευρώ. Το σενάριο αυτό προϋποθέτει ότι θα διέθετε το σύνολο του εισοδήματός του αποκλειστικά για τον σκοπό αυτό, χωρίς να υπολογίζονται φόροι, εισφορές και βασικές ανάγκες.

Η κατάσταση επιδεινώνεται αν αναλογιστεί κανείς ότι η Αθήνα κατατάσσεται πλέον ως η δεύτερη ακριβότερη πόλη στην Ευρώπη σε σχέση με τα εισοδήματα των πολιτών της. Η μέση ζητούμενη τιμή για νεόδμητα διαμερίσματα ηλικίας έως πέντε ετών στο λεκανοπέδιο έχει ήδη υπερβεί τις 4.000 ευρώ ανά τ.μ., καθιστώντας την αγορά ενός τυπικού διαμερίσματος 100 τ.μ. μια οικονομική υπέρβαση.

Το τραπεζικό «μπλόκο» και η προκαταβολή των 100.000 ευρώ

Για την αγορά ενός τέτοιου ακινήτου, ένα νοικοκυριό απαιτείται να διαθέτει κεφάλαιο περίπου 100.000 ευρώ για την προκαταβολή και τα έξοδα μεταβίβασης. Παράλληλα, η μηνιαία δόση στεγαστικού δανείου για το υπόλοιπο ποσό διαμορφώνεται γύρω στα 1.450 ευρώ για 30 χρόνια, ποσό που ξεπερνά τον μέσο καθαρό μισθό των 1.100 ευρώ.

Στους διαδρόμους των τραπεζικών ιδρυμάτων, επισημαίνεται από τραπεζικά στελέχη ότι η έγκριση χρηματοδότησης είναι αδύνατη όταν η δόση υπερβαίνει το 40% του εισοδήματος. Αυτό σημαίνει ότι ακόμα και ζευγάρια με δύο μέσους μισθούς δυσκολεύονται να περάσουν το κατώφλι της πιστοληπτικής αξιολόγησης, στρεφόμενα αναγκαστικά σε παλαιότερα ακίνητα άνω των 15 ετών ή στο ενοίκιο.

Γεωγραφικές αποκλίσεις και το φράγμα των 8.000 ευρώ

Η εικόνα του στεγαστικού αδιεξόδου γίνεται ακόμα πιο έντονη στις δημοφιλείς περιοχές της Αττικής, όπως τα βόρεια και τα νότια προάστια. Εκεί, οι τιμές πώλησης δεν περιορίζονται στον μέσο όρο, αλλά συχνά φτάνουν ή και ξεπερνούν τις 8.000 ευρώ ανά τ.μ., απευθυνόμενες αποκλειστικά σε αγοραστές υψηλής εισοδηματικής στάθμης.

Παρά την πρόσφατη ετήσια αύξηση 9,6% στις ζητούμενες τιμές, η εγχώρια ζήτηση για νεόδμητα φαίνεται να υποχωρεί, με την απορρόφηση της προσφοράς να στηρίζεται πλέον σε επενδυτικά κεφάλαια. Αυτή η εξάρτηση από το εξωτερικό προκαλεί προβληματισμό, καθώς μια ενδεχόμενη κάμψη του επενδυτικού ενδιαφέροντος θα μπορούσε να οδηγήσει σε συσσώρευση αδιάθετων ακινήτων, θυμίζοντας την κρίση μετά το 2007.

Η επόμενη μέρα και η αναζήτηση προσιτής στέγης

Εν αναμονή των νέων κυβερνητικών παρεμβάσεων, όπως οι παρεμβάσεις για τα κλειστά σπίτια, η αγορά παραμένει σε στάση αναμονής. Η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας από μόνη της δεν φαίνεται να αποτελεί λύση, καθώς το υψηλό κόστος κατασκευής μετακυλίεται απευθείας στον τελικό καταναλωτή, διευρύνοντας το χάσμα στεγαστικής προσιτότητας.

Κοινή συνισταμένη των αναλύσεων αποτελεί η άποψη ότι χωρίς στοχευμένα προγράμματα κοινωνικής στέγασης ή δραστική μείωση του κόστους δανεισμού, η ιδιοκατοίκηση θα παραμείνει ένα προνόμιο για λίγους. Η μέση ελληνική οικογένεια καλείται πλέον να επαναπροσδιορίσει τις προσδοκίες της, αναζητώντας λύσεις σε λιγότερο προβεβλημένες περιοχές ή σε προγράμματα ανακαίνισης παλαιού αποθέματος.