ΣτΕ: Ανατροπή στα τεκμήρια ακινήτων – Πότε μετράει το πραγματικό τίμημα αντί της αντικειμενικής αξίας

Με την απόφαση 2086/2025, το Συμβούλιο της Επικρατείας φέρνει μια ιστορική ανατροπή στον τρόπο που η εφορία υπολογίζει τα τεκμήρια αγοράς ακινήτων. Οι φορολογούμενοι έχουν πλέον το δικαίωμα να επικαλεστούν το πραγματικό τίμημα που κατέβαλαν, ακόμη και αν αυτό υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, προκειμένου να δικαιολογήσουν το πόθεν έσχες τους.

Η εξέλιξη αυτή έρχεται ως συνέχεια μιας μακράς περιόδου στρεβλώσεων, όπου οι αντικειμενικές αξίες παρέμεναν αποκομμένες από την πραγματικότητα της αγοράς. Τεχνικά, η πρόκληση έγκειται στο γεγονός ότι η φορολογική διοίκηση χρησιμοποιούσε την αντικειμενική αξία ως αμάχητο τεκμήριο, αγνοώντας τις περιπτώσεις όπου η εμπορική αξία είχε καταρρεύσει ή η συναλλαγή αφορούσε πραγματικά χαμηλότερο τίμημα.

Η ιστορική απόφαση 2086/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας

Σύμφωνα με την πρόσφατη κρίση του ανώτατου διοικητικού δικαστηρίου, ο αγοραστής ενός ακινήτου μπορεί πλέον να αποδείξει το πραγματικό ποσό που κατέβαλε. Αυτό ισχύει ακόμη και αν δεν είχε προηγηθεί δικαστική αμφισβήτηση της αντικειμενικής αξίας κατά το στάδιο της φορολογίας μεταβίβασης.

Το δικαστήριο εξέτασε την περίπτωση φορολογουμένου που αγόρασε ακίνητο έναντι 56.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία είχε οριστεί στις 331.403 ευρώ. Η εφορία είχε επιβάλει φόρο εισοδήματος 140.000 ευρώ βάσει του τεκμηρίου, ποσό που πλέον τίθεται υπό ολική αναθεώρηση.

Η απόφαση ξεκαθαρίζει ότι το ζήτημα του προσδιορισμού του εισοδήματος είναι αυτοτελές. Έτσι, η τεκμαρτή δαπάνη πρέπει να αντιστοιχεί στην πραγματική οικονομική επιβάρυνση του φορολογουμένου και όχι σε μια πλασματική αξία που ορίζει το κράτος.

Το χάσμα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών

Η απόφαση αποκτά βαρύνουσα σημασία καθώς το χάσμα μεταξύ αξιών διευρύνεται συνεχώς. Παρά την αναβολή της αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών, οι τιμές στην αγορά κινούνται με ταχύτητες που η φορολογική βάση αδυνατεί να ακολουθήσει.

Σε πολλές περιοχές, η εμπορική αξία υπερβαίνει την αντικειμενική, όμως υπάρχουν και περιπτώσεις όπου συμβαίνει το αντίθετο. Η νομολογιακή αυτή στροφή προστατεύει όσους αγοράζουν σε ρεαλιστικές τιμές, εμποδίζοντας την επιβολή άδικων φόρων που βασίζονται σε ξεπερασμένα δεδομένα.

Επιπλέον, η δυνατότητα ανατροπής του τεκμηρίου συνδέεται άμεσα με την ανάγκη για ανάλωση κεφαλαίου. Όπως έχει κριθεί στο παρελθόν, η ορθή συμπλήρωση των κωδικών στη δήλωση είναι απαραίτητη για να «σβήσουν» οι τεκμαρτές δαπάνες μέσω αποταμιεύσεων.

Οι κίνδυνοι για τη φοροδιαφυγή και οι αντιδράσεις

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων νομικών παραστατών που παρακολουθούν την υπόθεση, η απόφαση αυτή ενδέχεται να λειτουργήσει ως δίκοπο μαχαίρι. Ενώ αποκαθιστά τη φορολογική δικαιοσύνη, ταυτόχρονα μπορεί να αποδυναμώσει τα τεκμήρια ως εργαλείο ελέγχου.

Υπάρχει ο φόβος ότι η αναγραφή μειωμένων τιμών στα συμβόλαια θα ενταθεί. Αν ο αγοραστής μπορεί να επικαλεστεί το χαμηλό τίμημα για να καλύψει το πόθεν έσχες, τότε μεγάλες υπεραξίες μπορεί να παραμείνουν εκτός του φορολογικού ραντάρ.

Η ΑΑΔΕ ήδη προσανατολίζεται σε αυστηρότερες διασταυρώσεις. Οι έλεγχοι σε τραπεζικούς λογαριασμούς θα αποτελέσουν το βασικό όπλο για να διαπιστωθεί αν το δηλωθέν τίμημα ταυτίζεται με την πραγματική ροή χρήματος μεταξύ των συμβαλλομένων.

Τι αναμένεται στη συνέχεια για τους ιδιοκτήτες

Η υπόθεση παραπέμφθηκε για νέα εκδίκαση στο Εφετείο, το οποίο οφείλει πλέον να εξετάσει τα αποδεικτικά στοιχεία της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι τραπεζικά εμβάσματα, αποδείξεις πληρωμής και βεβαιώσεις τραπεζών καθίστανται τα κρίσιμα έγγραφα για κάθε φορολογούμενο.

Στο μέλλον, η πλήρης ψηφιοποίηση των μεταβιβάσεων και η χρήση του price map αναμένεται να περιορίσουν τέτοιες διαφορές. Ωστόσο, μέχρι τότε, η απόφαση 2086/2025 αποτελεί το ισχυρότερο όπλο των πολιτών απέναντι στον αυθαίρετο προσδιορισμό εισοδήματος από την εφορία.