- Ξεκίνησε η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης έως τις 16 Ιουλίου 2026.
- Επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5 μέσω αγοράς συντελεστή δόμησης.
- Διαθέσιμα 3 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα από διατηρητέα ακίνητα για μεταφορά.
- Η αποζημίωση των ιδιοκτητών γίνεται σε δύο στάδια (30% και 70%) με 5% εισφορά στο Πράσινο Ταμείο.
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης τίθεται σε πιλοτική εφαρμογή έως τις 16 Ιουλίου 2026, προσφέροντας μια οριστική λύση για τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ). Η μεταρρύθμιση αυτή επιτρέπει σε χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 να νομιμοποιήσουν τις υπερβάσεις τους μέσω μιας διαφανούς ηλεκτρονικής αγοράς δικαιωμάτων δόμησης.
| Χαρακτηριστικό | Λεπτομέρειες |
|---|---|
| Διάρκεια Πιλοτικής Φάσης | 4 μήνες |
| Καταληκτική Ημερομηνία | 16 Ιουλίου 2026 |
| Πλατφόρμα Υποβολής | gov.gr |
| Στάδια Αποζημίωσης | 30% προκαταβολή – 70% εξόφληση |
| Εισφορά Πράσινου Ταμείου | 5% επί της συναλλαγής |
| Διαθέσιμος Συντελεστής | ~3.000.000 τ.μ. (από διατηρητέα) |
Η ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης αποτελεί την κατάληξη μιας μακράς περιόδου πολεοδομικού αδιεξόδου, το οποίο ξεκίνησε με τις ακυρωτικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον θεσμό της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης. Τεχνικά, η πρόκληση έγκειται στη δημιουργία ενός ψηφιακού περιβάλλοντος όπου τα αδρανή δικαιώματα δόμησης μετατρέπονται σε ρευστότητα για τους ιδιοκτήτες και εργαλείο νομιμότητας για το κράτος.
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης λειτουργεί ως μια ηλεκτρονική αγορά δικαιωμάτων δόμησης, διασφαλίζοντας διαφάνεια και τέλος στη γραφειοκρατία.
Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας
Η λειτουργία της πλατφόρμας και οι δικαιούχοι τίτλων
Η νέα ηλεκτρονική αγορά λειτουργεί μέσω της πύλης του gov.gr, όπου καταχωρίζονται τίτλοι που βρίσκονται ήδη σε ισχύ βάσει των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002. Στην πλατφόρμα μπορούν να εισφέρουν συντελεστή ιδιοκτήτες για διατηρητέα κτίρια στην Αθήνα και την υπόλοιπη επικράτεια, καθώς και κάτοχοι δεσμευμένων οικοπέδων.
Η διαδικασία απαιτεί τη συμμετοχή εξουσιοδοτημένων μηχανικών και την ηλεκτρονική συναίνεση των ιδιοκτητών, διασφαλίζοντας την εγκυρότητα των στοιχείων. Το σύστημα διασυνδέεται απευθείας με το Κτηματολόγιο και το φορολογικό μητρώο της ΑΑΔΕ, εκμηδενίζοντας τη γραφειοκρατία του παρελθόντος.
Εκτιμάται ότι μόνο από τα διατηρητέα ακίνητα, ο διαθέσιμος συντελεστής ανέρχεται σε περίπου 3 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. Αυτό το τεράστιο απόθεμα μπορεί πλέον να αξιοποιηθεί για την αποζημίωση ιδιοκτητών που επί δεκαετίες παρέμεναν σε καθεστώς ιδιοκτησιακής ομηρίας.
Τακτοποίηση αυθαιρέτων κατηγορίας 5 και Ζώνες Υποδοχής
Η εφαρμογή του μέτρου αποκτά κομβική σημασία για τα αυθαίρετα με μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις, γνωστά ως «κατηγορία 5». Μέσω της αγοράς συντελεστή δόμησης, οι ιδιοκτήτες αυτοί θα μπορούν να τακτοποιήσουν τις υπερβάσεις τους, εφόσον τα ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές όπου επιτρέπεται η μεταφορά.
Κεντρικό ρόλο παίζει ο καθορισμός των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), οι οποίες θα οριστούν μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Στις ζώνες αυτές θα επιτρέπεται η αύξηση της δόμησης με την αγορά τίτλων, δημιουργώντας ένα οργανωμένο πλαίσιο ανάπτυξης.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της δημόσιας διοίκησης, η επιτυχία του εγχειρήματος εξαρτάται από την ταχύτητα οριοθέτησης των ΖΥΣ. Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα λειτουργήσει ως καταλύτης για την αναθέρμανση της κτηματαγοράς σε κορεσμένες περιοχές.
Οικονομικά κίνητρα και περιβαλλοντικό ισοζύγιο
Η διαδικασία αποζημίωσης προβλέπει ότι οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν αρχικά το 30% του ποσού, με την προϋπόθεση αποκατάστασης του ακινήτου τους. Το υπόλοιπο 70% καταβάλλεται μετά την ολοκλήρωση των εργασιών, εξασφαλίζοντας ότι οι πόροι κατευθύνονται στην προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.
Οι συναλλαγές επιβαρύνονται με ποσοστό 5%, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο. Τα έσοδα αυτά προορίζονται αποκλειστικά για περιβαλλοντικές δράσεις και τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, αντισταθμίζοντας την επιπλέον δόμηση στις ζώνες υποδοχής.
Η αξία των τίτλων καθορίζεται από τις τιμές ζώνης, ενώ η τελική τιμή διαμορφώνεται από τη ζήτηση και την προσφορά. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν ότι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου παραμένει απαραίτητη προϋπόθεση για την ολοκλήρωση οποιασδήποτε συναλλαγής στην πλατφόρμα.
Οι επόμενες κινήσεις για τους ιδιοκτήτες
Κατά τη διάρκεια της πιλοτικής φάσης, οι ενδιαφερόμενοι οφείλουν να προετοιμάσουν τους φακέλους τους με τη βοήθεια εξειδικευμένου μηχανικού. Η διασταύρωση των στοιχείων με τις βάσεις δεδομένων της ΑΑΔΕ και του Κτηματολογίου θα είναι αυστηρή και αυτοματοποιημένη.
Η πλήρης ενεργοποίηση του θεσμού αναμένεται να ξεκαθαρίσει το τοπίο γύρω από τη Μεταφορά Συντελεστή και να προσφέρει μια ρεαλιστική διέξοδο σε χρόνια προβλήματα. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να παρακολουθούν τις ανακοινώσεις για τον καθορισμό των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων στην περιοχή τους.
Οδηγός προετοιμασίας για ιδιοκτήτες
- Αναθέστε σε εξουσιοδοτημένο μηχανικό τον έλεγχο των τίτλων ΜΣΔ που έχετε στην κατοχή σας.
- Βεβαιωθείτε ότι το ακίνητό σας είναι σωστά καταχωρημένο στο Κτηματολόγιο και την ΑΑΔΕ.
- Ελέγξτε αν το ακίνητό σας εμπίπτει στις μελλοντικές Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ).
- Ενημερώστε την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου για να είναι έτοιμη για τη συναλλαγή.
