- Ο Άρειος Πάγος επέβαλε τον υπολογισμό τόκων μόνο επί της μηνιαίας δόσης.
- Η απόφαση μειώνει τη μηνιαία επιβάρυνση των δανειοληπτών έως και 50%.
- Ανοίγει ο δρόμος για ανακοπές και ακυρώσεις πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας.
- Η ερμηνεία αφορά το άρθρο 9 του νόμου 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη).
- Η απόφαση ελήφθη με συντριπτική πλειοψηφία 35 έναντι 12 δικαστών.
Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου εξέδωσε μια απόφαση-σταθμό που αλλάζει ριζικά το τοπίο για χιλιάδες δανειολήπτες του νόμου 3869/2010. Σύμφωνα με την κρίση του ανωτάτου δικαστηρίου, ο υπολογισμός των τόκων θα γίνεται πλέον αποκλειστικά επί της μηνιαίας δόσης και όχι επί του συνολικού κεφαλαίου, προσφέροντας μια τεράστια νομική νίκη που μπορεί να οδηγήσει στην ακύρωση πλειστηριασμών.
| Χαρακτηριστικό Απόφασης | Περιγραφή / Δεδομένα |
|---|---|
| Νόμος Αναφοράς | Ν. 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη) |
| Επίμαχο Άρθρο | Άρθρο 9, Παράγραφος 2 |
| Βάση Υπολογισμού Τόκων | Μηνιαία Δόση (όχι συνολικό κεφάλαιο) |
| Πλειοψηφία Ολομέλειας | 35 υπέρ των δανειοληπτών – 12 υπέρ των funds |
| Εκτιμώμενη Μείωση Δόσης | Έως 50% ή και περισσότερο |
| Νομικό Εργαλείο Ακύρωσης | Ανακοπή κατά εκτέλεσης για εσφαλμένη τοκογονία |
Η εξέλιξη αυτή αποτελεί την κορύφωση μιας μακράς νομικής διαμάχης γύρω από την ερμηνεία του άρθρου 9 παράγραφος 2 του Ν. 3869/2010. Το παρασκήνιο της υπόθεσης αποκαλύπτει μια συστηματική προσπάθεια των εταιρειών διαχείρισης (funds) να διογκώσουν τις οφειλές μέσω του ανατοκισμού επί του συνολικού χρέους, πρακτική που πλέον κρίνεται παράνομη από την πλήρη Ολομέλεια.
Η απόφαση αυτή έρχεται να επιβεβαιώσει την ιστορική δικαίωση των δανειοληπτών, καθώς η συντριπτική πλειοψηφία των 35 δικαστών τάχθηκε υπέρ της θέσης ότι η τοκογονία πρέπει να περιορίζεται στο ποσό της ρυθμισμένης δόσης. Η ερμηνεία αυτή ανατρέπει τον κλασικό τοκοχρεολυτικό τρόπο που εφάρμοζαν οι τράπεζες, ο οποίος συχνά καθιστούσε τις ρυθμίσεις μη βιώσιμες για τα νοικοκυριά.
Αυτό αλλάζει δραματικά τη μηνιαία υποχρέωση του νοικοκυριού αφού σε πολλές περιπτώσεις η δόση πέφτει στο μισό ή και περισσότερο.
Δημήτρης Αναστασόπουλος, Δικηγόρος
Πώς μειώνονται οι μηνιαίες δόσεις και το συνολικό χρέος
Ο δικηγόρος Δημήτρης Αναστασόπουλος επισημαίνει ότι η αλλαγή αυτή μεταβάλλει δραματικά τη μηνιαία υποχρέωση του νοικοκυριού. Σε πολλές περιπτώσεις, η δόση αναμένεται να πέσει στο μισό ή και περισσότερο, γεγονός που βελτιώνει άμεσα το βιωτικό επίπεδο των οφειλετών που έχουν υπαχθεί στον νόμο Κατσέλη.
Για παράδειγμα, σε ένα στεγαστικό δάνειο 120.000 ευρώ με δόση 300 ευρώ, ο τόκος δεν θα υπολογίζεται πλέον στο εξαψήφιο νούμερο του κεφαλαίου, αλλά μόνο στα 300 ευρώ της δόσης. Αυτό διασφαλίζει ότι το χρέος αποπληρώνεται πραγματικά και δεν διογκώνεται με την πάροδο του χρόνου, προσφέροντας επιτέλους «φως στον ορίζοντα» για χιλιάδες εγκλωβισμένους πολίτες.
Προτεινόμενο Χρηματιστήριο Αθηνών: Ισχυρή διόρθωση 1,69% με «βουτιά» των τραπεζών και τζίρο 325 εκατ. ευρώ
Το «παράθυρο» για την ακύρωση των πλειστηριασμών
Μια από τις σημαντικότερες πτυχές της απόφασης αφορά τη δυνατότητα ακύρωσης πλειστηριασμών που έχουν ήδη δρομολογηθεί ή εκτελεστεί. Όπως εξηγεί ο κ. Αναστασόπουλος, όσοι οφειλέτες έχουν ασκήσει τις προβλεπόμενες ανακοπές και έχουν συμπεριλάβει τον λόγο της εσφαλμένης τοκογονίας στα δικόγραφά τους, αποκτούν ισχυρό πλεονέκτημα.
Αυτοί οι άνθρωποι έχουν πλέον μια σοβαρή ικανότητα να διεκδικήσουν την κατοικία τους πίσω, καθώς η βάση πάνω στην οποία στηρίχθηκε η κατάσχεση μπορεί να κριθεί νομικά έωλη. Η εξέλιξη αυτή περιορίζει σημαντικά τον κίνδυνο κατάσχεσης ακινήτων για όσους τηρούν τις δικαστικές τους ρυθμίσεις, αλλά έβλεπαν τις απαιτήσεις των funds να γιγαντώνονται.
Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η καθαρογραφή της απόφασης θα αποτελέσει το «κλειδί» για χιλιάδες ανακοπές που βρίσκονται σε εκκρεμότητα. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων νομικών, η ερμηνεία αυτή δεσμεύει πλέον και τους servicers, οι οποίοι υποχρεούνται να προσαρμόσουν τις απαιτήσεις τους στα νέα δεδομένα.
Η επόμενη μέρα και οι συμβουλές προς τους οφειλέτες
Παρά τη μεγάλη νίκη, παραμένουν ορισμένα ερωτήματα σχετικά με την αναδρομική ισχύ της απόφασης, η οποία θα καθορίσει αν θα επιστραφούν ποσά που καταβλήθηκαν αχρεωστήτως. Οι οφειλέτες καλούνται να μην εγκαταλείπουν τη μάχη και να εξαντλούν τα ένδικα μέσα, καθώς η εμπορική αξία του ακινήτου τους είναι συχνά μεγαλύτερη από την υποχρέωση που ορίζει ο νόμος.
Σε περιπτώσεις όπου η πρώτη κατοικία έχει ήδη χαθεί, η μετάβαση στον Φορέα Απόκτησης Ακινήτων παραμένει μια εναλλακτική, ωστόσο η νέα απόφαση του Αρείου Πάγου δίνει προτεραιότητα στη διατήρηση της ιδιοκτησίας μέσω της ορθής αποπληρωμής. Η δικαστική δικαίωση αποτελεί ένα ισχυρό μήνυμα ότι οι κανόνες της τραπεζικής πρακτικής δεν μπορούν να υπερβαίνουν το πνεύμα του νόμου για την κοινωνική προστασία.
Βήματα για την προστασία της κατοικίας σας
- Επικοινωνήστε άμεσα με τον δικηγόρο σας για να ελέγξετε αν ο υπολογισμός των τόκων στη ρύθμισή σας είναι ορθός.
- Εάν εκκρεμεί πλειστηριασμός, εξετάστε τη δυνατότητα άσκησης ανακοπής με βάση τη νέα νομολογία του Αρείου Πάγου.
- Ζητήστε από την τράπεζα ή το fund αναλυτική κατάσταση οφειλών για να διαπιστώσετε αν εφαρμόζουν τη νέα μέθοδο τοκογονίας.
- Μην σταματάτε την καταβολή των δόσεων, καθώς η συνέπεια στη ρύθμιση είναι προϋπόθεση για τη διατήρηση της προστασίας.
