- Νέο μοντέλο της BIS για τα ενοίκια υπόσχεται έγκαιρη «ακτινογραφία» της αγοράς.
- Συνδυάζει δεδομένα αγγελιών με τη διάρκεια παραμονής ενοικιαστών.
- Προσφέρει έως 25% καλύτερες προβλέψεις για τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή.
- Δυνατότητα εφαρμογής στην Ελλάδα με προσαρμογή στις τοπικές ιδιαιτερότητες.
- Στόχος η αποτελεσματικότερη χάραξη πολιτικών στέγασης.
Μια νέα μελέτη της Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών (BIS) προτείνει ένα καινοτόμο πιθανοτικό μοντέλο που υπόσχεται να φέρει επανάσταση στην παρακολούθηση της αγοράς ενοικίων. Το μοντέλο αυτό γεφυρώνει το χάσμα μεταξύ ζητούμενων και πραγματικά καταβαλλόμενων ενοικίων, προσφέροντας μια πιο έγκαιρη και ακριβή «ακτινογραφία» των τιμών κατοικίας. Η προσέγγιση αυτή, βασισμένη σε δεδομένα από την Ελβετία, θα μπορούσε να εφαρμοστεί και στην Ελλάδα, παρέχοντας ένα πολύτιμο εργαλείο εν μέσω των έντονων πιέσεων που βιώνει η εγχώρια αγορά.
Η εξέλιξη αυτή έρχεται σε μια περίοδο όπου η αγορά κατοικίας, τόσο διεθνώς όσο και στην Ελλάδα, βρίσκεται στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος λόγω των συνεχών αυξήσεων στα ενοίκια και της δυσκολίας εύρεσης προσιτής στέγης. Η ανάγκη για ακριβή και άμεσα διαθέσιμα δεδομένα είναι πιο επιτακτική από ποτέ, καθώς οι επίσημοι δείκτες συχνά καθυστερούν να αποτυπώσουν την πραγματική εικόνα, αφήνοντας κενά στην κατανόηση των οικονομικών πιέσεων που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά.
Το χάσμα στην αγορά ενοικίων και η πρόταση της BIS
Οι ερευνητές της Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών (BIS) υπογραμμίζουν ότι τα ενοίκια αποτελούν το μεγαλύτερο επιμέρους στοιχείο του δείκτη τιμών καταναλωτή (ΔΤΚ) σε πολλές οικονομίες. Ωστόσο, τα επίσημα στοιχεία για τα ενοίκια δημοσιεύονται με σημαντική καθυστέρηση και συχνά με περιορισμένη ανάλυση, δυσχεραίνοντας την έγκαιρη χάραξη πολιτικής. Αντιθέτως, τα ενοίκια που ζητούνται στις αγγελίες είναι διαθέσιμα σχεδόν σε πραγματικό χρόνο, αλλά αφορούν κυρίως νέες μισθώσεις και όχι το σύνολο των ενοικιαστών, δημιουργώντας μια στρεβλή εικόνα της συνολικής αγοράς. Για παράδειγμα, στην Αθήνα, τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί, καθιστώντας την ανάγκη για ακριβή δεδομένα ακόμα πιο επιτακτική.
Πώς λειτουργεί το πιθανοτικό μοντέλο
Η μελέτη προτείνει ένα πιθανοτικό μοντέλο που συνδυάζει τα δεδομένα από τις αγγελίες με τη μέση διάρκεια παραμονής των ενοικιαστών στα σπίτια τους. Αυτή η καινοτόμος προσέγγιση επιτρέπει την εκτίμηση των πραγματικών ενοικίων που πληρώνονται συνολικά στην αγορά, προσφέροντας μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα. Χρησιμοποιώντας περισσότερες από 3,7 εκατομμύρια αγγελίες ακινήτων στην Ελβετία από το 2005 έως το 2025, οι συγγραφείς δημιούργησαν εβδομαδιαίους δείκτες ζητούμενων ενοικίων, τους οποίους στη συνέχεια μετέφρασαν σε δείκτες για όλους τους ενοικιαστές. Το αποτέλεσμα είναι ένας δείκτης με υψηλή συσχέτιση με τον επίσημο δείκτη του ελβετικού πληθωρισμού, όπως αυτός αποτυπώνεται και στην εικόνα της ελληνικής οικονομίας, αλλά με το σημαντικό πλεονέκτημα της ταχύτητας και της λεπτομέρειας.
Αυτό που ανησυχεί τους αναλυτές της αγοράς είναι η αδυναμία έγκαιρης ανίχνευσης των τάσεων στα ενοίκια, γεγονός που καθιστά δύσκολη την προσαρμογή των οικονομικών πολιτικών. Η προσέγγιση της BIS, με την ικανότητά της να προσφέρει έως και 25% καλύτερες προβλέψεις για την εξέλιξη των ενοικίων στον ΔΤΚ, θεωρείται από πολλούς ως ένα κρίσιμο βήμα προς την ενίσχυση της διαφάνειας και της αποτελεσματικότητας στην παρακολούθηση της αγοράς, καθώς τα ζητούμενα ενοίκια λειτουργούν ως προπομπός των μελλοντικών αυξήσεων.
Η εφαρμογή του μοντέλου στην Ελλάδα
Το μοντέλο που αναπτύχθηκε από την Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών (BIS) θα μπορούσε να εφαρμοστεί και στην Ελλάδα, προσφέροντας ένα πιο έγκαιρο και αναλυτικό εργαλείο παρακολούθησης των ενοικίων, ιδιαίτερα σε μια περίοδο που η κυβέρνηση σχεδιάζει παρεμβάσεις στο στεγαστικό. Η βασική προϋπόθεση είναι η αξιοποίηση μεγάλου όγκου δεδομένων από αγγελίες ακινήτων, τα οποία είναι πλέον διαθέσιμα σε ψηφιακές πλατφόρμες και στην ελληνική αγορά σε σχεδόν πραγματικό χρόνο. Στην ελληνική περίπτωση, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για τη δημιουργία εβδομαδιαίων ή μηνιαίων δεικτών, προσαρμοσμένων για χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, το μέγεθος και η παλαιότητα του ακινήτου. Η ΑΑΔΕ εντείνει ήδη τους ελέγχους στα ενοίκια, γεγονός που υπογραμμίζει την ανάγκη για αξιόπιστα δεδομένα.
Οι προκλήσεις και η επόμενη μέρα
Για την επιτυχή εφαρμογή του μοντέλου στην Ελλάδα, κρίσιμο ρόλο θα έπαιζε η ενσωμάτωση των ελληνικών θεσμικών ιδιαιτεροτήτων. Αυτές περιλαμβάνουν τους συνήθεις όρους των μισθωτηρίων, την τριετή διάρκεια των συμβολαίων και τις πρακτικές αναπροσαρμογών που ισχύουν στην εγχώρια αγορά. Με τη χρήση στοιχείων από την ΕΛΣΤΑΤ και την ΑΑΔΕ, το μοντέλο θα μπορούσε να προσαρμοστεί ώστε να αποτυπώνει με μεγαλύτερη ακρίβεια το πότε και σε ποιο βαθμό οι αυξήσεις των ζητούμενων ενοικίων επηρεάζουν τελικά τον δείκτη τιμών καταναλωτή. Η υιοθέτηση μιας τέτοιας μεθοδολογίας θα ενίσχυε σημαντικά την ικανότητα των αρμόδιων φορέων να αντιδρούν έγκαιρα στις μεταβολές της αγοράς και να σχεδιάζουν πιο αποτελεσματικές πολιτικές στέγασης, αποτρέποντας κινδύνους όπως το «Τειρεσίας ενοικιαστών» ή ένα νέο ράλι στις τιμές.
