- Θεσπίζεται Πρότυπος Κανονισμός για την ενιαία λειτουργία των μικτών τουριστικών μονάδων.
- Απαγορεύεται η μίσθωση των κατοικιών για διάστημα μικρότερο των τριών μηνών.
- Ο φορέας διαχείρισης αποκτά αυξημένες αρμοδιότητες συντήρησης και ελέγχου.
- Ο κανονισμός προσαρτάται υποχρεωτικά σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης.
- Καθορίζονται αυστηροί κανόνες για κατοικίδια, στάθμευση και ώρες κοινής ησυχίας.
Στο μικροσκόπιο του Υπουργείου Τουρισμού εισέρχονται τα μικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας, με τη νέα υπουργική απόφαση να καθορίζει αυστηρά τον Πρότυπο Κανονισμό Συνιδιοκτησίας. Το νέο πλαίσιο βάζει τέλος στις νομικές αμφισβητήσεις, διασφαλίζοντας την ενιαία λειτουργία των συγκροτημάτων και επιβάλλοντας σαφείς περιορισμούς στους ιδιοκτήτες επιπλωμένων κατοικιών, όπως η ρητή απαγόρευση μισθώσεων κάτω των τριών μηνών.
| Πεδίο Ρύθμισης | Κανόνας / Περιορισμός |
|---|---|
| Ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης | 3 μήνες |
| Επιτρεπόμενη χρήση | Αποκλειστικά τουριστική επιπλωμένη κατοικία |
| Υποχρεωτικές υπηρεσίες (Low Season) | Υποδοχή, 1 Εστιατόριο, 1 Μπαρ |
| Νομική δέσμευση | Υποχρεωτική προσάρτηση κανονισμού σε συμβόλαια |
| Απαγορεύσεις | Κατάτμηση ιδιοκτησίας, μετατροπή σε μόνιμη κατοικία |
| Φορέας Διαχείρισης | Ιδιοκτήτρια εταιρεία ή ορισμένο πρόσωπο |
Η ανάγκη για ένα ξεκάθαρο θεσμικό πλαίσιο στα μικτά τουριστικά καταλύματα προέκυψε από την αυξανόμενη τάση των condo-hotels στην ελληνική αγορά, όπου η συνύπαρξη ξενοδοχειακών μονάδων και ιδιωτικών κατοικιών δημιουργούσε συχνά λειτουργικά κενά. Αυτή η εξέλιξη έρχεται να συμπληρώσει το κενό στη διαχείριση σύνθετων επενδύσεων, διασφαλίζοντας ότι η τουριστική ταυτότητα του ακινήτου δεν θα αλλοιωθεί από την πολυδιάσπαση της ιδιοκτησίας, καθώς η αγορά απαιτεί πλέον υψηλά πρότυπα φιλοξενίας και επαγγελματική διαχείριση.
Η λειτουργία του συγκροτήματος πρέπει να παραμένει ενιαία και εναρμονισμένη με τα πρότυπα φιλοξενίας, παρά την πολυδιάσπαση της ιδιοκτησίας.
Υπουργείο Τουρισμού, Πρότυπος Κανονισμός
Οι διευρυμένες αρμοδιότητες του φορέα διαχείρισης
Κεντρικό ρόλο στο νέο σύστημα αναλαμβάνει ο φορέας διαχείρισης, ο οποίος μπορεί να είναι η ιδιοκτήτρια εταιρεία ή τρίτο πρόσωπο που ορίζεται στον κανονισμό. Ο φορέας αποκτά εκτεταμένες αρμοδιότητες που αφορούν τη συντήρηση κοινόχρηστων χώρων και την παροχή βασικών υπηρεσιών, ενώ έχει το δικαίωμα να επιβάλλει περιορισμούς στη χρήση των εγκαταστάσεων για λόγους ασφαλείας. Σε μια περίοδο που ο ξενοδοχειακός χάρτης της Αθήνας και της περιφέρειας μετασχηματίζεται, η διασφάλιση της εύρυθμης λειτουργίας κρίνεται απαραίτητη.
Μάλιστα, ο κανονισμός προβλέπει ότι ακόμα και σε περιόδους χαμηλής πληρότητας, ο φορέας είναι υποχρεωμένος να διατηρεί σε λειτουργία βασικές υποδομές, όπως η υποδοχή, ένα εστιατόριο και ένα μπαρ. Αυτή η πρόνοια στοχεύει στο να μην υποβαθμίζεται η ποιότητα της εμπειρίας για τους ενοίκους, ανεξάρτητα από την εποχικότητα. Παράλληλα, η σύνδεση με το νέο ψηφιακό μητρώο ακινήτων (ΜΙΔΑ) αναμένεται να ενισχύσει τη διαφάνεια στη δήλωση των ιδιοκτησιών εντός των συγκροτημάτων.
Προτεινόμενο NielsenIQ: Πώς ψωνίζουν οι τουρίστες στην Ελλάδα, τι αγοράζουν και πού
Περιορισμοί στη χρήση και απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης
Οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών γίνονται πλέον εξαιρετικά αυστηρές. Η χρήση των ακινήτων επιτρέπεται αποκλειστικά ως τουριστική επιπλωμένη κατοικία, ενώ απαγορεύεται ρητά η μίσθωση διάρκειας μικρότερης των τριών μηνών. Αυτό το μέτρο ουσιαστικά αποκλείει τη χρήση πλατφορμών τύπου Airbnb για βραχυχρόνια εκμετάλλευση, προστατεύοντας τον ενιαίο χαρακτήρα της μονάδας. Επιπλέον, απαγορεύεται η κατάτμηση της ιδιοκτησίας σε μικρότερες μονάδες, καθώς και η μετατροπή του ακινήτου σε μόνιμη κατοικία.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων νομικών παραστατών που παρακολουθούν την αγορά του real estate, η υποχρεωτική προσάρτηση του κανονισμού σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης αποτελεί μια δικλείδα ασφαλείας. Με αυτόν τον τρόπο, ο αγοραστής δεσμεύεται νομικά από την πρώτη στιγμή και δεν μπορεί να επικαλεστεί άγνοια για τους περιορισμούς χρήσης ή τις οικονομικές υποχρεώσεις προς τον φορέα διαχείρισης. Όπως έχει τονίσει και η ΠΟΜΙΔΑ σε παρεμφερείς περιπτώσεις, η σαφήνεια στους κανονισμούς αποτρέπει τις μελλοντικές δικαστικές διαμάχες.
Καθημερινότητα και κανόνες συμβίωσης
Ο κανονισμός δεν περιορίζεται μόνο στα μεγάλα επενδυτικά ζητήματα, αλλά ρυθμίζει και λεπτομέρειες της καθημερινής συμβίωσης. Θέματα όπως οι ώρες κοινής ησυχίας, η στάθμευση οχημάτων και η τοποθέτηση πινακίδων καθορίζονται με ακρίβεια. Ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη για τα κατοικίδια ζώα, τα οποία επιτρέπονται μεν, αλλά υπό τον όρο ότι οι ιδιοκτήτες φροντίζουν για την καθαριότητα και την αποφυγή όχλησης των υπολοίπων ενοίκων.
Εν αναμονή των πλήρων εφαρμογών, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι προσεκτικοί και με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, καθώς η νομιμότητα των κατασκευών εντός των σύνθετων μονάδων παραμένει προτεραιότητα για τους ελεγκτικούς μηχανισμούς. Η νέα εποχή για τα μικτά τουριστικά καταλύματα απαιτεί από τους επενδυτές μια πιο ολιστική προσέγγιση, όπου η ιδιοκτησία συνοδεύεται από σαφείς ευθύνες για τη διατήρηση του εθνικού τουριστικού προϊόντος σε υψηλό επίπεδο.
Η επόμενη μέρα για τις τουριστικές επενδύσεις
Η εφαρμογή του Πρότυπου Κανονισμού αναμένεται να λειτουργήσει ως καταλύτης για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων, καθώς παρέχει το ασφαλές περιβάλλον που αναζητούν οι θεσμικοί επενδυτές. Η διαφάνεια στις σχέσεις μεταξύ διαχειριστή και ιδιοκτητών μειώνει το ρίσκο της επένδυσης και ενισχύει την υπεραξία των ακινήτων μακροπρόθεσμα. Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει πλέον να μελετούν εξονυχιστικά τους όρους συνιδιοκτησίας πριν από οποιαδήποτε κίνηση στην αγορά των τουριστικών κατοικιών.
Οδηγός για ιδιοκτήτες και επενδυτές
- Μελετήστε εξονυχιστικά τον Κανονισμό Συνιδιοκτησίας πριν την υπογραφή συμβολαίων.
- Ενημερωθείτε για το ακριβές κόστος των κοινοχρήστων και των παρεχόμενων υπηρεσιών.
- Βεβαιωθείτε ότι η χρήση του ακινήτου συνάδει με τους περιορισμούς της τουριστικής νομοθεσίας.
- Ελέγξτε τις αρμοδιότητες του φορέα διαχείρισης σχετικά με τη συντήρηση του ακινήτου σας.
