Κτηματολόγιο: Πότε καταργείται η υποχρέωση για τοπογραφικό διάγραμμα στα συμβόλαια

Σημαντικές αλλαγές στο καθεστώς μεταβίβασης ακινήτων φέρνει η εφαρμογή του άρθρου 16 του ν. 5293/2026, περιορίζοντας δραστικά τη γραφειοκρατία για χιλιάδες ιδιοκτήτες. Η νέα νομοθετική ρύθμιση καταργεί την υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος σε περιοχές με ενεργό Κτηματολόγιο, υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλονται τα όρια του ακινήτου.

Αυτή η εξέλιξη αποτελεί μέρος της ευρύτερης προσπάθειας για ένα φιλικότερο κράτος χωρίς γραφειοκρατία, εναρμονίζοντας τις συμβολαιογραφικές πράξεις με την ψηφιακή πρόοδο. Η διασύνδεση των δεδομένων μέσω συστημάτων όπως το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων επιτρέπει πλέον την άντληση στοιχείων που παλαιότερα απαιτούσαν χειρόγραφες βεβαιώσεις.

Η τροποποίηση του Νόμου 651/1977 και οι νέοι κανόνες

Με τη νέα διάταξη, τροποποιείται η παράγραφος 1 του άρθρου 5 του Νόμου 651/1977, ο οποίος αποτελούσε επί δεκαετίες τον βασικό κανόνα για τα τοπογραφικά. Παρότι ο γενικός κανόνας παραμένει αυστηρός για τα οικόπεδα, εισάγεται μια κρίσιμη βαλβίδα αποσυμπίεσης για τις αστικές περιοχές.

Η ρύθμιση στοχεύει στην επιτάχυνση των αγοραπωλησιών, καθώς το κόστος και ο χρόνος έκδοσης ενός νέου τοπογραφικού συχνά αποτελούσαν τροχοπέδη για την κτηματαγορά. Πλέον, η αξιοπιστία των δεδομένων του Κτηματολογίου θεωρείται επαρκής για τη διασφάλιση της συναλλαγής σε πολλές περιπτώσεις.

Πότε απαλλάσσονται οι ιδιοκτήτες από το τοπογραφικό

Η βασική αλλαγή αφορά ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο λειτουργεί οριστικά. Δεν απαιτείται τοπογραφικό όταν έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής — η διοικητική πράξη που εξειδικεύει την πολεοδομική μελέτη — διασφαλίζοντας ότι τα γεωμετρικά στοιχεία είναι ήδη νομικά κατοχυρωμένα.

Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να μην μεταβάλλονται τα όρια του ακινήτου κατά τη μεταβίβαση. Εάν πρόκειται για πώληση διαμερίσματος σε εντός σχεδίου περιοχή, ο συμβολαιογράφος μπορεί να προχωρήσει στη σύνταξη του συμβολαίου βασιζόμενος στα υφιστάμενα κτηματολογικά στοιχεία.

Οι περιπτώσεις όπου το τοπογραφικό παραμένει υποχρεωτικό

Αντίθετα, η υποχρέωση παραμένει στο ακέραιο για κάθε δικαιοπραξία πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου σε περιοχές χωρίς ολοκληρωμένη κτηματογράφηση. Σε αυτές τις περιπτώσεις, απαιτείται διάγραμμα υπογεγραμμένο από μηχανικό, με ακριβή αποτύπωση ορίων και όμορων ιδιοκτησιών.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις από νομικούς παραστάτες που παρακολουθούν την υπόθεση, η διατήρηση της υποχρέωσης στις εκτός σχεδίου περιοχές είναι επιβεβλημένη για την αποφυγή καταπατήσεων. Η έλλειψη ψηφιακού αποτυπώματος καθιστά το τοπογραφικό το μοναδικό εργαλείο προστασίας της ιδιοκτησίας.

Οι ευθύνες των μηχανικών στο νέο καθεστώς

Ο αρμόδιος μηχανικός εξακολουθεί να φέρει την ευθύνη για τη δήλωση σχετικά με την οικοδομησιμότητα του ακινήτου. Πρέπει να βεβαιώνει υπεύθυνα αν πληρούνται οι όροι δόμησης, ειδικά σε περιπτώσεις όπου υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή στην ιδιοκτησία.

Η ενσωμάτωση του Μοναδικού Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου αναμένεται να απλοποιήσει περαιτέρω αυτή τη διαδικασία στο μέλλον. Η ψηφιακή ταυτότητα θα λειτουργεί ως μόνιμο αρχείο, μειώνοντας την ανάγκη για επαναλαμβανόμενες μετρήσεις του ίδιου ακινήτου.

Τι αναμένεται στη συνέχεια για την κτηματαγορά

Η αγορά υποδέχεται θετικά τη ρύθμιση, καθώς μειώνει το μέσο κόστος μεταβίβασης κατά αρκετές εκατοντάδες ευρώ. Παράλληλα, αναμένεται να περιοριστούν οι καθυστερήσεις στα συμβολαιογραφεία, επιτρέποντας το κλείσιμο συμφωνιών σε χρόνο ρεκόρ.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συμβουλεύονται τον μηχανικό τους για το αν η περιοχή τους εμπίπτει στις εξαιρέσεις του νόμου. Η σωστή προετοιμασία του φακέλου παραμένει το κλειδί για μια ασφαλή και ταχεία μεταβίβαση χωρίς νομικά κωλύματα.