Κτηματολόγιο: Πώς θα διορθώσετε λάθη σε εμβαδά – όρια χωρίς δικαστήρια

Σημαντικές αστοχίες στις εγγραφές δικαιωμάτων και λάθη στον καθορισμό των ορίων έρχονται στο φως καθώς το Εθνικό Κτηματολόγιο οδεύει προς την ολοκλήρωσή του. Η διαδικασία της κτηματολογικής διαμεσολάβησης αναδεικνύεται πλέον ως το βασικό εργαλείο για την εξωδικαστική επίλυση διαφορών, αποτρέποντας το «μπλοκάρισμα» μεταβιβάσεων και οικοδομικών αδειών.

Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της προσπάθειας για την ψηφιακή τακτοποίηση της ακίνητης περιουσίας στη χώρα, όπου η μετάβαση από τα παλιά υποθηκοφυλακεία στο σύγχρονο μοντέλο αποκαλύπτει συσσωρευμένα σφάλματα δεκαετιών. Το παρασκήνιο της υπόθεσης σχετίζεται με την ανάγκη για έναν καθαρό ψηφιακό φάκελο ακινήτου, ο οποίος θα αποτελεί την απόλυτη πηγή αλήθειας για το κράτος και τους ιδιώτες.

Τα συχνότερα σφάλματα και οι κίνδυνοι για τους ιδιοκτήτες

Σύμφωνα με τα στοιχεία των αρμόδιων φορέων, σε πολλές περιοχές της επικράτειας ακόμη και το 50% των ιδιοκτησιών εμφανίζει αποκλίσεις μεταξύ του πραγματικού εμβαδού και των στοιχείων που έχουν καταγραφεί. Τα προβλήματα αυτά συνήθως οφείλονται σε τοπογραφικά διαγράμματα ηλικίας 40 ετών ή σε ανθρώπινα λάθη κατά την επεξεργασία των δηλώσεων.

Μια λανθασμένη αποτύπωση μπορεί να έχει σοβαρές έννομες συνέπειες, καθώς καθιστά αδύνατη τη σύνταξη συμβολαίου ή την έκδοση οικοδομικής άδειας. Οι ιδιοκτήτες βρίσκονται συχνά αντιμέτωποι με μετατοπίσεις ορίων που επηρεάζουν γειτονικά οικόπεδα, δημιουργώντας ένα σύνθετο πλέγμα αμφισβητήσεων που απαιτεί άμεση διόρθωση.

Η ανάγκη για ακρίβεια ενισχύεται από τη λειτουργία συστημάτων όπως το ψηφιακό μητρώο ακινήτων, το οποίο θα διασταυρώνει αυτόματα τα στοιχεία. Οποιαδήποτε ασυμφωνία στα τετραγωνικά μπορεί πλέον να εντοπιστεί άμεσα, οδηγώντας σε φορολογικές εμπλοκές ή ακύρωση πράξεων.

Η κτηματολογική διαμεσολάβηση ως εξωδικαστική λύση

Η κτηματολογική διαμεσολάβηση αποτελεί πλέον τον ταχύτερο δρόμο για την επίλυση των διαφορών, αποφεύγοντας τις πολυετείς δικαστικές διαμάχες. Η διαδικασία βασίζεται στη συμφωνία των εμπλεκομένων και στην παρουσία ενός πιστοποιημένου διαμεσολαβητή, ο οποίος βοηθά τα μέρη να καταλήξουν σε μια αμοιβαία αποδεκτή λύση.

Εφόσον επιτευχθεί συμφωνία, συντάσσεται ένα πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο κατατίθεται στο αρμόδιο δικαστήριο και αποκτά ισχύ δικαστικής απόφασης. Με αυτό το έγγραφο, οι ιδιοκτήτες μπορούν να προχωρήσουν στις απαραίτητες διορθώσεις στις κτηματολογικές εγγραφές, διασφαλίζοντας την περιουσία τους.

Σε αυτό το πλαίσιο, νομικοί παραστάτες που παρακολουθούν την υπόθεση επισημαίνουν ότι η εξωδικαστική οδός είναι η μόνη βιώσιμη λύση για τον απεγκλωβισμό ακινήτων από γραφειοκρατικά λάθη. Η ταχύτητα της διαδικασίας είναι καθοριστική, ειδικά όταν εκκρεμούν επενδυτικές κινήσεις ή μεταβιβάσεις λόγω κληρονομιάς.

Πότε είναι υποχρεωτική η προσφυγή στη διαδικασία

Βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, η διαμεσολάβηση είναι υποχρεωτική για όλες τις αγωγές που κατατίθενται στο εξής, ανεξάρτητα από την αξία της διαφοράς. Αυτό ισχύει ακόμη και για υποθέσεις με αντικείμενο κάτω των 30.000 ευρώ, υπογραμμίζοντας την πρόθεση του νομοθέτη για αποσυμφόρηση των δικαστηρίων.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις διαφορές με το Δημόσιο. Για αγωγές που κατατίθενται μετά τις 16 Σεπτεμβρίου 2025, παρέχεται η δυνατότητα διαμεσολάβησης, υπό την προϋπόθεση ότι έχει προηγηθεί αγωγή διόρθωσης αρχικών εγγραφών. Το Δημόσιο εκπροσωπείται από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, το οποίο αξιολογεί τη βασιμότητα των τίτλων ιδιοκτησίας.

Εν αναμονή των περαιτέρω διευκρινίσεων, εργατολόγοι και νομικοί σύμβουλοι τονίζουν ότι οι ιδιώτες πρέπει να δρουν προληπτικά. Η οριστική περιέλευση στο Δημόσιο αποτελεί τον μέγιστο κίνδυνο, όπως έχει αναδειχθεί σε περιπτώσεις όπου εκατομμύρια στρέμματα κινδυνεύουν λόγω έλλειψης έγκαιρης αντίδρασης.

Απαιτούμενα έγγραφα και περιορισμοί

Για την έναρξη της διαμεσολάβησης, ο ιδιοκτήτης πρέπει να προσκομίσει το σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα, τους τίτλους ιδιοκτησίας και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Επίσης, είναι απαραίτητα τυχόν παλιά συμβόλαια ή πράξεις νομής που αποδεικνύουν τη συνέχεια των δικαιωμάτων επί του ακινήτου.

Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου η διαμεσολάβηση δεν γίνεται αποδεκτή. Αυτό συμβαίνει όταν αμφισβητείται το ίδιο το δικαίωμα κυριότητας, όταν υπάρχει εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» μετά τη λήξη των προθεσμιών ή όταν έχει ήδη εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση.

Η επόμενη μέρα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων απαιτεί εγρήγορση και σωστή προετοιμασία. Η διασφάλιση των ορίων και του εμβαδού δεν είναι πλέον μια τυπική διαδικασία, αλλά μια αναγκαία κίνηση για τη διατήρηση της αξίας της περιουσίας σε ένα περιβάλλον πλήρους ψηφιακής διαφάνειας.