- Πλήρης απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη σε νέα μισθωτήρια.
- Αφορά ακίνητα που ήταν κενά για 3 χρόνια ή σε καθεστώς Airbnb.
- Ανώτατο όριο επιφάνειας τα 120 τ.μ. με προσαυξήσεις για παιδιά.
- Υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τα 3 έτη.
- Προθεσμία μετατροπής της μίσθωσης έως το τέλος του 2026.
Σημαντικό φορολογικό κίνητρο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων αποτελεί η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ενοίκια, εφόσον τα ακίνητα μετατραπούν από κενά ή βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια έως το τέλος του 2026. Η διαδικασία απαιτεί αυστηρή τήρηση των προϋποθέσεων στο έντυπο Ε2 για την αποφυγή απώλειας του ευεργετήματος.
| Παράμετρος | Προϋπόθεση / Τιμή |
|---|---|
| Διάρκεια Φοροαπαλλαγής | 3 έτη (36 μήνες) |
| Προθεσμία Μετατροπής | Έως 31 Δεκεμβρίου 2026 |
| Μέγιστη Επιφάνεια | 120 τ.μ. (+20 τ.μ. ανά παιδί άνω των 2) |
| Ελάχιστη Μίσθωση | 3 έτη (εξαιρέσεις 6 μηνών για ένστολους/εκπαιδευτικούς) |
| Προηγούμενη Κατάσταση | Κενό (3 έτη) ή Airbnb (1 έτος) |
| Περιθώριο Επαναμίσθωσης | 90 ημέρες σε περίπτωση πρόωρης λύσης |
Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της κυβερνητικής προσπάθειας για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, στοχεύοντας στην άμεση αύξηση της προσφοράς κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση. Το παρασκήνιο της ρύθμισης συνδέεται με τη διαπίστωση ότι χιλιάδες ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς, είτε ως κενά είτε δεσμευμένα σε πλατφόρμες τύπου Airbnb, επιτείνοντας το πρόβλημα των υψηλών ενοικίων για τις ελληνικές οικογένειες.
Η τριετής φοροαπαλλαγή απαιτεί απόλυτη συνέπεια στις δηλώσεις Ε2 των προηγούμενων ετών, καθώς η Εφορία δεν δέχεται εκπρόθεσμες διορθώσεις για κενά ακίνητα.
Φορολογικός Οδηγός, Dnews
Δικαιούχοι και βασικές προϋποθέσεις ένταξης
Την τριετή φοροαπαλλαγή δικαιούνται αποκλειστικά οι ιδιοκτήτες που θα προχωρήσουν σε νέες μισθώσεις κύριας κατοικίας έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Απαραίτητη συνθήκη είναι το ακίνητο να ήταν δηλωμένο ως κενό για τουλάχιστον τρία συναπτά έτη ή να χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται κατά τη συμπλήρωση των στοιχείων, καθώς οι νέοι κωδικοί στο Ε2 αποτελούν το «κλειδί» για την ενεργοποίηση της έκπτωσης. Οι φορολογούμενοι πρέπει να διασφαλίσουν ότι η φορολογική τους εικόνα των προηγούμενων ετών είναι απόλυτα καθαρή, καθώς οποιαδήποτε εκπρόθεσμη δήλωση για το καθεστώς του ακινήτου μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη της αίτησης.
Τα κριτήρια για τα «κενά» ακίνητα και το Airbnb
Ένα ακίνητο θεωρείται νομίμως κενό μόνο εάν έχει δηλωθεί εμπρόθεσμα στην Εφορία για όλη την απαιτούμενη τριετία. Σύμφωνα με στελέχη της φορολογικής διοίκησης, δεν γίνονται δεκτές διορθώσεις εκ των υστέρων, γεγονός που καθιστά την πρότερη συνέπεια του ιδιοκτήτη καθοριστική. Για τα ακίνητα που προέρχονται από τη βραχυχρόνια μίσθωση, πρέπει να αποδεικνύεται η νόμιμη λειτουργία τους και η υποβολή όλων των προβλεπόμενων δηλώσεων πριν από τη μετατροπή.
Παράλληλα, η ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων επιτρέπει πλέον στην ΑΑΔΕ να πραγματοποιεί αυτόματες διασταυρώσεις μεταξύ του Ε9 και του Κτηματολογίου. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες που επιδιώκουν την απαλλαγή θα βρεθούν υπό το μικροσκόπιο των ελεγκτικών αρχών για την επαλήθευση της κατάστασης του ακινήτου τους.
Προτεινόμενο Τιμές καυσίμων: Στα 2,05 ευρώ η θεωρητική τιμή της βενζίνης παρά την επιβολή πλαφόν
Περιορισμοί στα τετραγωνικά και τη διάρκεια μίσθωσης
Το μέτρο δεν είναι οριζόντιο, καθώς θέτει ανώτατα όρια επιφάνειας. Η κατοικία δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 120 τετραγωνικά μέτρα, αν και προβλέπεται προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί, εφόσον ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα. Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, διασφαλίζοντας τη στεγαστική σταθερότητα του μισθωτή.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων φοροτεχνικών κύκλων, η συγκεκριμένη ρύθμιση αναμένεται να λειτουργήσει ως ισχυρό κίνητρο για την επιστροφή ακινήτων στην παραδοσιακή αγορά, ειδικά σε περιοχές με υψηλή ζήτηση. Ωστόσο, υπενθυμίζεται ότι η υποχρεωτική πληρωμή μέσω τράπεζας είναι απαράβατος όρος για την αναγνώριση της μίσθωσης και την κατοχύρωση της φοροαπαλλαγής.
Τι ισχύει σε περίπτωση πρόωρης λήξης του συμβολαίου
Ένα κρίσιμο σημείο που χρήζει προσοχής είναι η πρόωρη λύση της μίσθωσης. Εάν το συμβόλαιο διακοπεί πριν την παρέλευση της τριετίας, ο ιδιοκτήτης έχει περιθώριο τριών μηνών για να συνάψει νέα τριετή σύμβαση και να διατηρήσει το δικαίωμα της απαλλαγής. Εάν και η δεύτερη προσπάθεια αποτύχει ή διακοπεί, το ευεργέτημα χάνεται οριστικά και ο ιδιοκτήτης θα κληθεί να καταβάλει τον αναλογούντα φόρο.
Εξαιρέσεις προβλέπονται μόνο για ειδικές κατηγορίες μισθωτών, όπως εκπαιδευτικούς, ένστολους και υγειονομικό προσωπικό, όπου η ελάχιστη διάρκεια μπορεί να περιοριστεί στους έξι μήνες. Σε κάθε άλλη περίπτωση, η αυστηρότητα του πλαισίου αποσκοπεί στην αποτροπή εικονικών μισθώσεων που θα είχαν ως μοναδικό στόχο τη φοροδιαφυγή.
Οι αντιδράσεις και τα επόμενα βήματα
Η αγορά ακινήτων παρακολουθεί στενά την εφαρμογή του μέτρου, με τους αναλυτές στρατηγικής να επισημαίνουν ότι η επιτυχία του θα κριθεί από την ταχύτητα απορρόφησης των κενών διαμερισμάτων. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να κινηθούν άμεσα, καθώς το παράθυρο ευκαιρίας κλείνει στο τέλος του τρέχοντος έτους, ενώ οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ θα είναι εντατικοί και ψηφιακοί.
Κοινή συνισταμένη των αναλύσεων αποτελεί η άποψη ότι η φορολογική συμμόρφωση δεν είναι πλέον προαιρετική αλλά προϋπόθεση επιβίωσης στην αγορά ακινήτων. Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να συμβουλευτούν τον λογιστή τους πριν την υπογραφή οποιουδήποτε νέου μισθωτηρίου, ώστε να διασφαλίσουν ότι πληρούν το σύνολο των τεχνικών προδιαγραφών που ορίζει ο νόμος.
Checklist για Ιδιοκτήτες Ακινήτων
- Ελέγξτε τα έντυπα Ε2 της τελευταίας τριετίας για την ορθή δήλωση του ακινήτου ως κενού.
- Βεβαιωθείτε ότι το εμβαδόν του ακινήτου δεν υπερβαίνει τα 120 τ.μ. (ή το προσαυξημένο όριο).
- Συνάψτε μισθωτήριο με ελάχιστη διάρκεια 3 ετών και δηλώστε το εμπρόθεσμα στο myAADE.
- Απαιτήστε την καταβολή του ενοικίου αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού.
- Σε περίπτωση αποχώρησης του ενοικιαστή, κινηθείτε εντός 90 ημερών για νέα μίσθωση.
