Εξώσεις: Πότε ξεκινούν οι πρώτες εκτελέσεις με το νέο πλαίσιο και οι υποχρεωτικές προθεσμίες

Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για την εφαρμογή των πρώτων αναγκαστικών εκτελέσεων με το νέο θεσμικό πλαίσιο, καθώς οι νομικές προθεσμίες καθιστούν αδύνατη την απομάκρυνση ενοικιαστών πριν από τον Ιούνιο του 2026. Η νέα διαδικασία, που ενσωματώνει πιστοποιημένους δικηγόρους αντί δικαστών για την έκδοση διαταγών απόδοσης, προβλέπει υποχρεωτικά χρονικά φρένα που διασφαλίζουν τα δικαιώματα των μισθωτών.

Η εφαρμογή των νέων διατάξεων του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η οποία ξεκίνησε την 1η Ιανουαρίου 2026, φέρνει μια δομική ανατροπή στον τρόπο διαχείρισης των ληξιπρόθεσμων μισθώσεων. Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της προσπάθειας για επιτάχυνση των αστικών δικών, μεταφέροντας το βάρος της έκδοσης εκτελεστών τίτλων από τους δικαστικούς λειτουργούς σε ειδικά πιστοποιημένους δικηγόρους, χωρίς ωστόσο να καταργούνται οι δικλείδες ασφαλείας για την προστασία της κατοικίας.

Το υποχρεωτικό τρίμηνο της εξώδικης πρόσκλησης

Το πρώτο και πλέον κρίσιμο στάδιο της νέας διαδικασίας είναι η υποχρεωτική επίδοση εξωδίκου. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώσει εγγράφως μέσω δικαστικού επιμελητή την πρόθεσή του να μην ανανεώσει τη μίσθωση, θέτοντας μια ελάχιστη προθεσμία τριών μηνών για την οικειοθελή παράδοση του ακινήτου.

Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο για τη διαταγή απόδοσης μισθίου, η παρέλευση αυτού του τριμήνου αποτελεί απαράβατο όρο. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο ενοικιαστής διατηρεί το δικαίωμα πλήρους χρήσης του ακινήτου, ενώ οποιαδήποτε προσπάθεια επίσπευσης της διαδικασίας πριν από τη λήξη του τριμήνου θεωρείται νομικά άκυρη.

Ο ρόλος του πιστοποιημένου δικηγόρου και η έκδοση διαταγής

Μόλις ολοκληρωθεί το πρώτο στάδιο χωρίς αποτέλεσμα, ο εκμισθωτής μπορεί να αιτηθεί την έκδοση της διαταγής απόδοσης. Η καινοτομία έγκειται στο ότι η αίτηση δεν εξετάζεται από δικαστή, αλλά από πιστοποιημένο δικηγόρο, ο οποίος ορίζεται τυχαία και απρόσωπα από τη Γραμματεία του Δικαστηρίου, διασφαλίζοντας την αμεροληψία της κρίσης.

Ο δικηγόρος-εισηγητής ελέγχει σχολαστικά τη νομιμότητα των εγγράφων και τη συνδρομή των προϋποθέσεων, όπως η λήξη της νόμιμης διάρκειας ή η ύπαρξη ανείσπρακτων ενοικίων. Επισημαίνεται από νομικούς παραστάτες ότι η διαδικασία αυτή, αν και ταχύτερη, παραμένει αυστηρά τυπική, απαιτώντας πλήρη φάκελο με ηλεκτρονικές δηλώσεις μίσθωσης και αποδεικτικά επίδοσης.

Το δίμηνο αναμονής και το δικαίωμα ανακοπής

Ακόμη και μετά τη δημοσίευση της διαταγής, ο νόμος θέτει ένα επιπλέον χρονικό ανάχωμα. Η εκτέλεση της απόφασης μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μετά την πάροδο δύο μηνών από την επίσημη κοινοποίησή της στον μισθωτή. Αυτό το διάστημα λειτουργεί ως τελευταία ευκαιρία για την εξεύρεση νέας στέγης ή τη διευθέτηση της διαφοράς.

Παράλληλα, ο ενοικιαστής διατηρεί το δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής εντός 15 εργάσιμων ημερών. Σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν κοινωνικά κριτήρια ή νομικά σφάλματα, μπορεί να ζητηθεί προσωρινή δικαστική προστασία (αναστολή εκτέλεσης), μια διαδικασία που συχνά ακολουθείται σε περιπτώσεις ευάλωτων οφειλετών που μεταπίπτουν σε καθεστώς μίσθωσης.

Η επόμενη μέρα και οι εκτιμήσεις για το καλοκαίρι

Στους διαδρόμους των αρμόδιων υπηρεσιών, η κοινή συνισταμένη των αναλύσεων συγκλίνει στο ότι οι πρώτες πραγματικές εξώσεις δεν θα λάβουν χώρα πριν από τα τέλη Ιουνίου 2026. Ο συνδυασμός του υποχρεωτικού τριμήνου και του μετέπειτα διμήνου εκτέλεσης δημιουργεί ένα ελάχιστο εξάμηνο προστασίας για όσες διαδικασίες ξεκίνησαν με την αυγή του νέου έτους.

Η εξέλιξη αυτή διαψεύδει τις αρχικές ανησυχίες για «εξώσεις εξπρές» και αναδεικνύει μια προσπάθεια ισορροπίας. Στόχος παραμένει η αποσυμφόρηση των δικαστηρίων από τυπικές υποθέσεις, χωρίς όμως να θυσιάζεται η διαφάνεια και ο απαραίτητος χρόνος προσαρμογής για τους πολίτες που καλούνται να αποδώσουν ένα ακίνητο.