Ενοίκια: Η υποχρεωτική πληρωμή μέσω τράπεζας και οι κίνδυνοι για το ακατάσχετο

Ανατροπές φέρνει η 1η Απριλίου 2026 στον τρόπο καταβολής των ενοικίων, καθώς η πληρωμή μέσω τραπεζικού λογαριασμού καθίσταται πλέον υποχρεωτική βάσει του νόμου 5222/2025. Η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί αυστηρούς ελέγχους και διασταυρώσεις, προβλέποντας απώλεια επιδομάτων και φορολογικών εκπτώσεων για όσους επιμείνουν στη χρήση μετρητών, ενώ κρίσιμη λεπτομέρεια αποτελεί η δήλωση του IBAN στην ψηφιακή πύλη myAADE.

Η μετάβαση στην πλήρη ψηφιοποίηση των συναλλαγών στην κτηματαγορά αποτελεί το επόμενο μεγάλο στοίχημα του οικονομικού επιτελείου, με στόχο τον περιορισμό της φοροδιαφυγής και την αυτοματοποίηση των ελέγχων. Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της προσπάθειας για πλήρη διασύνδεση των τραπεζικών κινήσεων με τις φορολογικές δηλώσεις, διασφαλίζοντας ότι κάθε ευρώ που καταβάλλεται για στέγαση καταγράφεται στο σύστημα σε πραγματικό χρόνο.

Η θεσμοθέτηση της υποχρεωτικής πληρωμής και το άρθρο 210

Με το άρθρο 210 του νόμου 5222/2025, η υποχρεωτική πληρωμή μέσω τράπεζας επεκτείνεται πλέον και στις μισθώσεις κατοικιών. Μέχρι σήμερα, η πρακτική της καταβολής των ενοικίων «στο χέρι» ήταν ευρέως διαδεδομένη, ωστόσο από την 1η Απριλίου 2026, η ΑΑΔΕ θα αναγνωρίζει ως έγκυρη εξόφληση μόνο εκείνη που αποδεικνύεται από τραπεζική κίνηση.

Η Ανεξάρτητη Αρχή θα προχωρά σε αυτόματες διασταυρώσεις, ελέγχοντας αν για κάθε δηλωμένη μίσθωση υπάρχουν 12 τραπεζικές καταβολές εντός του ημερολογιακού έτους. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί ώστε να μην υπάρχουν κενά στις πληρωμές μέχρι την 31η Δεκεμβρίου κάθε έτους.

Οι προϋποθέσεις για τον τραπεζικό λογαριασμό και το IBAN

Μια κρίσιμη λεπτομέρεια που επισημαίνεται είναι ότι ο λογαριασμός πρέπει να ανήκει αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη και να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ μέσω ειδικής πλατφόρμας. Δεν επιτρέπεται πλέον η κατάθεση σε λογαριασμούς τρίτων προσώπων, όπως συγγενών, δικηγόρων ή εταιρειών διαχείρισης, καθώς σε τέτοιες περιπτώσεις η ταυτοποίηση της πληρωμής θεωρείται αδύνατη.

Σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, οι ριζικές αλλαγές στις πληρωμές επιβάλλουν στον μισθωτή να καταθέτει το αναλογούν ποσό στον προσωπικό IBAN κάθε συνεκμισθωτή. Εάν χρησιμοποιείται κοινός λογαριασμός, συνιστάται το όνομα του ιδιοκτήτη να εμφανίζεται πρώτο στη λίστα των συνδικαιούχων για την αποφυγή τεχνικών εμπλοκών κατά τη διασταύρωση.

Κυρώσεις και απώλεια κοινωνικών επιδομάτων

Η μη συμμόρφωση με το νέο πλαίσιο επιφέρει βαριές οικονομικές συνέπειες. Οι ενοικιαστές που θα συνεχίσουν να πληρώνουν με μετρητά θα αποκλείονται αυτόματα από το στεγαστικό επίδομα, καθώς και από το νέο ετήσιο βοήθημα που φτάνει έως τα 800 ευρώ (με προσαύξηση 50 ευρώ ανά τέκνο).

Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα χάνουν την αυτόματη έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια, η οποία μέχρι σήμερα χορηγούνταν χωρίς δικαιολογητικά. Η ηλεκτρονική πληρωμή καθίσταται πλέον απαράβατη προϋπόθεση για κάθε είδους φορολογική ελάφρυνση ή κρατική ενίσχυση.

Η παγίδα με το ακατάσχετο όριο των 1.250 ευρώ

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων νομικών παραστατών, η είσπραξη των ενοικίων μέσω τράπεζας κρύβει έναν σημαντικό κίνδυνο: το ακατάσχετο όριο των 1.250 ευρώ. Τα ποσά που προέρχονται από μισθώματα δεν προστατεύονται αυτόματα, εκτός αν ο λογαριασμός έχει δηλωθεί ρητά ως «μοναδικός ακατάσχετος» στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ.

Εάν ο λογαριασμός δεν έχει αυτή την ιδιότητα, η ΑΑΔΕ μπορεί να προχωρήσει σε κατάσχεση του ποσού του ενοικίου για τυχόν οφειλές του ιδιοκτήτη προς το Δημόσιο, πριν ο ίδιος προλάβει να κάνει ανάληψη. Σε περίπτωση κοινού λογαριασμού, η δήλωση για το ακατάσχετο πρέπει να υποβληθεί από κάθε συνδικαιούχο ξεχωριστά.

Οδηγίες της ΠΟΜΙΔΑ για τα νέα μισθωτήρια

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) καλεί τους ιδιοκτήτες να ενσωματώσουν ειδικό όρο στα μισθωτήρια συμβόλαια. Ο όρος αυτός πρέπει να ορίζει ότι η καταβολή γίνεται αποκλειστικά μέσω τράπεζας εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μήνα, ενώ τυχόν άρνηση του ενοικιαστή θα λογίζεται ως μη καταβολή μισθώματος.

Αυτή η προσθήκη κρίνεται απαραίτητη για τη νομική θωράκιση του εκμισθωτή, καθώς του δίνει το δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου σε περίπτωση που ο ενοικιαστής εμμένει στη χρήση μετρητών, εκθέτοντας τον ιδιοκτήτη σε πρόστιμα και απώλεια φορολογικών ευεργετημάτων.