ΕΝΦΙΑ: Πώς θα επιβληθεί ο διπλάσιος φόρος στα αδιάθετα ακίνητα τραπεζών και servicers

Δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως η απόφαση για την επιβολή προσαύξησης 100% στον κύριο ΕΝΦΙΑ για κατοικίες που ανήκουν σε πιστωτικά ιδρύματα και διαχειριστές δανείων. Το μέτρο, που θα εφαρμοστεί για τα έτη 2026 έως 2028, στοχεύει στον περιορισμό των αδιάθετων ακινήτων και την ενίσχυση της προσφοράς στην αγορά κατοικίας.

Η νέα ρύθμιση αποτελεί κεντρικό πυλώνα της στεγαστικής πολιτικής της κυβέρνησης, επιδιώκοντας να πιέσει τους μεγάλους ιδιοκτήτες να διαθέσουν κλειστά διαμερίσματα στην αγορά. Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια των παρεμβάσεων για το στεγαστικό που στοχεύουν στην αποκλιμάκωση των ενοικίων μέσω της αύξησης του αποθέματος κατοικιών.

Ο μηχανισμός της προσαύξησης 100% στον κύριο φόρο

Σύμφωνα με την απόφαση, η επιβάρυνση ισούται με το 100% του κύριου φόρου που αναλογεί σε κατοικίες, διαμερίσματα και μονοκατοικίες. Η προσαύξηση θα υπολογίζεται αυτόματα κατά την κεντρική εκκαθάριση του φόρου και θα εμφανίζεται με ειδική ένδειξη στο εκκαθαριστικό σημείωμα.

Για παράδειγμα, εάν ένας servicer κατέχει διαμέρισμα με κύριο φόρο 1.200 ευρώ, η προσαύξηση θα προσθέσει άλλα 1.200 ευρώ. Έτσι, ο συνολικός λογαριασμός για το συγκεκριμένο ακίνητο θα ανέλθει στα 2.400 ευρώ, εφόσον αυτό παραμένει κενό.

Το μέτρο αφορά αποκλειστικά αστικά ακίνητα που δηλώνονται στο έντυπο Ε9 ως κατοικίες. Δεν επηρεάζει επαγγελματικούς χώρους ή οικόπεδα, εστιάζοντας αποκλειστικά στην κάλυψη στεγαστικών αναγκών μέσω της απελευθέρωσης κλειστών σπιτιών.

Ποιοι είναι οι υπόχρεοι του φόρου-πέναλτι

Υπόχρεοι στην καταβολή του διπλάσιου φόρου είναι τα πιστωτικά ιδρύματα και οι εταιρείες που έχουν αγοράσει απαιτήσεις από δάνεια. Επίσης, το μέτρο περιλαμβάνει τις εταιρείες διαχείρισης πιστώσεων (servicers) και κάθε νομικό πρόσωπο που συνδέεται με αυτές άμεσα ή έμμεσα.

Η σύνδεση αυτή μπορεί να αφορά τη συμμετοχή στη διοίκηση, τον έλεγχο ή το κεφάλαιο των οντοτήτων. Με αυτόν τον τρόπο, η φορολογική διοίκηση κλείνει παραθυράκια μεταφοράς ακινήτων σε θυγατρικές εταιρείες με σκοπό την αποφυγή της επιβάρυνσης.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις από φοροτεχνικούς κύκλους, η αυστηρότητα του ορισμού των συνδεδεμένων προσώπων διασφαλίζει ότι ο διπλάσιος ΕΝΦΙΑ θα επιβληθεί στο σύνολο του τραπεζικού χαρτοφυλακίου ακινήτων. Η διασταύρωση των στοιχείων θα είναι καθολική και θα βασίζεται στα δεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος.

Οι εξαιρέσεις και η προϋπόθεση της εξάμηνης μίσθωσης

Η μοναδική οδός απαλλαγής από την προσαύξηση είναι η ενεργός εκμίσθωση του ακινήτου. Συγκεκριμένα, εξαιρούνται τα ακίνητα που ήταν μισθωμένα για τουλάχιστον έξι μήνες κατά το έτος που προηγείται της επιβολής του φόρου.

Η μίσθωση πρέπει να έχει δηλωθεί κανονικά στα πληροφοριακά συστήματα της ΑΑΔΕ. Εάν η διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη των έξι μηνών ή εάν δεν υπάρχει επίσημο μισθωτήριο, η προσαύξηση θα επιβάλλεται κανονικά χωρίς δυνατότητα εξαίρεσης.

Σε περιπτώσεις όπου ένα νομικό πρόσωπο κατέχει πολλαπλά ακίνητα, η εξέταση θα γίνεται ανά μονάδα. Έτσι, ένα μισθωμένο ακίνητο θα φορολογείται κανονικά, ενώ τα κενά διαμερίσματα του ίδιου ιδιοκτήτη θα επιβαρύνονται με το πέναλτι 100%.

Διαδικασία εντοπισμού και δικαίωμα επανεκκαθάρισης

Για τον εντοπισμό των υπόχρεων, η ΑΑΔΕ θα χρησιμοποιήσει έναν αυτοματοποιημένο μηχανισμό διασταύρωσης. Τα στοιχεία θα αντλούνται από την Τράπεζα της Ελλάδος και τα φορολογικά δεδομένα του Taxisnet, διασφαλίζοντας την ακρίβεια της εκκαθάρισης του ΕΝΦΙΑ 2026.

Σε περίπτωση εσφαλμένης χρέωσης, οι φορολογούμενοι έχουν το δικαίωμα να υποβάλουν αίτηση επανεκκαθάρισης. Θα πρέπει να προσκομίσουν τα απαραίτητα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει στις προϋποθέσεις του μέτρου ή ότι ήταν νομίμως μισθωμένο.

Εάν η αίτηση απορριφθεί, ο ιδιοκτήτης διατηρεί τη δυνατότητα ενδικοφανούς προσφυγής. Ωστόσο, η διοίκηση τονίζει ότι η αιτιολόγηση της απόρριψης θα είναι πλήρης, βασισμένη στα ψηφιακά ίχνη των ακινήτων και των ιδιοκτητών τους.

Η επόμενη μέρα για την αγορά ακινήτων

Η εφαρμογή του μέτρου αναμένεται να λειτουργήσει ως καταλύτης εξελίξεων για το real estate στην Ελλάδα. Η πίεση προς τις τράπεζες και τους servicers να «ξεπαγώσουν» χιλιάδες ακίνητα εκτιμάται ότι θα φέρει νέα προσφορά τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση.

Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι η τριετής διάρκεια του μέτρου (2026-2028) δίνει ένα σαφές χρονοδιάγραμμα συμμόρφωσης. Η φορολογική επιβάρυνση είναι τέτοια που καθιστά οικονομικά ασύμφορη τη διακράτηση αχρησιμοποίητων οικιστικών πόρων σε μια περίοδο έντονης στεγαστικής κρίσης.