ΕΝΦΙΑ: Αναδρομικές επιστροφές και νέες εκπτώσεις φέρνουν αλλαγές για τους ιδιοκτήτες

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ξεκινά τις πρώτες αναδρομικές επιστροφές ΕΝΦΙΑ για ιδιοκτήτες που διαπίστωσαν καθυστερημένα λάθη στις δηλώσεις τους, καλύπτοντας τα έτη 2014-2019. Παράλληλα, προβλέπονται σημαντικές εκπτώσεις για ασφαλισμένες κατοικίες και ακίνητα σε μικρούς οικισμούς, ενώ έρχεται νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) από το 2027 που θα αντικαταστήσει το ΤΑΠ και τον ΦΗΧ.

Οι πρόσφατες διευκρινίσεις της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έρχονται να δώσουν λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα που απασχολούσε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, επιτρέποντας την αναδρομική διόρθωση λαθών σε δηλώσεις ΕΝΦΙΑ παρελθόντων ετών. Αυτή η εξέλιξη σηματοδοτεί μια σημαντική αλλαγή στο φορολογικό τοπίο, καθώς ανοίγει τον δρόμο για επιστροφές χρημάτων που θεωρούνταν χαμένα λόγω παραγραφής.

Αναδρομικές επιστροφές ΕΝΦΙΑ: Ποιοι δικαιούνται χρήματα

Η ΑΑΔΕ ξεκίνησε τις πρώτες αναδρομικές επιστροφές ΕΝΦΙΑ για ιδιοκτήτες που διαπίστωσαν καθυστερημένα λάθη στις δηλώσεις τους, κυρίως για όσους πλήρωσαν φόρο για ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούσαν αλλά δεν είχαν δηλώσει σωστά τη χρήση τους. Η ειδική ρύθμιση του νόμου 5193/2025 επέτρεψε την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων για τις χρήσεις 2014-2019, παρά το γεγονός ότι τα συγκεκριμένα έτη τυπικά είχαν παραγραφεί. Η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι, εφόσον από την εκκαθάριση των νέων δηλώσεων προκύψουν ποσά προς επιστροφή, αυτά θα επιστρέφονται κανονικά στους δικαιούχους, καθώς δεν προβλέπεται περιορισμός στη διαδικασία επιστροφής. Η επιστροφή αφορά αποκλειστικά τα ποσά που καταβλήθηκαν αχρεωστήτως, δηλαδή όταν μετά την τροποποιητική δήλωση προκύπτει ότι το ακίνητο έπρεπε να είχε απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ λόγω ιδιοχρησιμοποίησης.

Νέες εκπτώσεις ΕΝΦΙΑ και προθεσμίες

Πέρα από τις αναδρομικές επιστροφές, σημαντικές ελαφρύνσεις έρχονται και για τον ΕΝΦΙΑ του 2026. Η μείωση φτάνει έως 20% για κατοικίες αξίας μέχρι 500.000 ευρώ που είναι ασφαλισμένες καθ’ όλη τη διάρκεια του 2025 για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα. Για μικρότερη χρονική κάλυψη, το όφελος υπολογίζεται αναλογικά, με ελάχιστο απαιτούμενο διάστημα ασφάλισης τους τρεις μήνες. Οι φορολογούμενοι που εντοπίζουν λάθη ή παραλείψεις στην εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους έχουν περιθώριο έως τις 31 Ιανουαρίου 2026 να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση Ε9 χωρίς την επιβολή προστίμου, προκειμένου να «κλειδώσουν» τις εκπτώσεις. Επιπλέον, σημαντική ελάφρυνση αναμένεται στα εκκαθαριστικά για περισσότερους από ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες που διαμένουν μόνιμα σε μικρούς οικισμούς (έως 1.500 κατοίκους, εξαιρουμένης της Αττικής), με τον ΕΝΦΙΑ της κύριας κατοικίας να μειώνεται κατά 50% το 2026 και να μηδενίζεται πλήρως από το 2027.

Ο νέος «ΕΝΦΙΑ υπέρ των Δήμων» και οι αντιδράσεις

Σε ένα νέο «ΕΝΦΙΑ υπέρ των Δήμων» φαίνεται να εξελίσσεται το προτεινόμενο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο εισάγεται μέσω του σχεδίου για τον νέο Κώδικα Αυτοδιοίκησης. Το νέο τέλος θα αντικαταστήσει από την 1η Ιανουαρίου 2027 το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ), με συντελεστή από 0,8 έως 1 τοις χιλίοις, δηλαδή μεσοσταθμικά τριπλάσιο του ισχύοντος ΤΑΠ. Σύμφωνα με τις πρώτες εκτιμήσεις, η συνολική επιβάρυνση των ιδιοκτητών αναμένεται να διπλασιαστεί ή και να τριπλασιαστεί, καθώς το νέο ΤΤΑ θα βαρύνει αποκλειστικά τους ίδιους και όχι τους χρήστες των ακινήτων. Οι δήμοι εμφανίζονται θετικοί, υποστηρίζοντας ότι το νέο τέλος ενοποιεί δύο κατακερματισμένες εισφορές σε έναν ενιαίο και αποδοτικότερο μηχανισμό, ενισχύοντας τα έσοδα των ΟΤΑ για καλύτερο σχεδιασμό υπηρεσιών και υποδομών.

Στον αντίποδα, η ΠΟΜΙΔΑ εκφράζει έντονη ανησυχία για το ύψος του νέου τέλους, αλλά και για το σύνολο των ρυθμίσεων που, όπως υποστηρίζει, περιορίζουν τα δικαιώματα των ιδιοκτητών. Η κατάργηση της πλήρους απαλλαγής των κενών και μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων από τα ΤΚΦ και η αντικατάστασή της με χρέωση στο 10% θεωρείται βήμα προς μεγαλύτερη επιβάρυνση. Επιπλέον, ανησυχία προκαλεί η αύξηση της παραγραφής των οικονομικών απαιτήσεων των δήμων σε δέκα χρόνια, καθώς και η καθιέρωση ενός ιδιότυπου «απαράγραπτου» για περιπτώσεις ελλιπών δηλώσεων, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες εκτεθειμένους σε πολυετείς οικονομικές διεκδικήσεις. Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι οι νέες ρυθμίσεις για τις μισθώσεις ακινήτων προς τους δήμους, που προβλέπουν αναγκαστική διάρκεια 24 ετών με δυνατότητα παράτασης έως 48, αλλά και τριετείς αναγκαστικές παρατάσεις υφιστάμενων μισθώσεων χωρίς αύξηση μισθώματος, θεωρούνται μονομερείς και υπέρμετρα δεσμευτικές.

Τι αναμένεται στη συνέχεια για τους ιδιοκτήτες ακινήτων

Οι προσεχείς μήνες θα είναι κρίσιμοι για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς καλούνται να προσαρμοστούν στις νέες φορολογικές ρυθμίσεις και να εκμεταλλευτούν τις προσφερόμενες εκπτώσεις. Η ψηφιακή πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ θα ανοίξει από τα μέσα Ιανουαρίου έως τα μέσα Φεβρουαρίου 2026 για την υποβολή αιτήσεων συσχέτισης ασφαλιστηρίων συμβολαίων, ενώ η προθεσμία για διορθώσεις Ε9 χωρίς πρόστιμο λήγει στις 31 Ιανουαρίου 2026. Η εφαρμογή του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης από το 2027 θα αλλάξει ριζικά τον τρόπο φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας σε επίπεδο δήμων, απαιτώντας εγρήγορση και συνεχή παρακολούθηση των εξελίξεων από τους φορολογούμενους.