- Εκτός ελαφρύνσεων μένει ολόκληρη η Αττική πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων.
- Το όριο αξίας των 400.000 ευρώ αποτελεί απόλυτο κριτήριο αποκλεισμού.
- Η ρύθμιση αφορά αποκλειστικά οικισμούς κάτω των 1.500 κατοίκων.
- Απαιτείται η δήλωση του ακινήτου ως κύρια κατοικία στο Ε1 του προηγούμενου έτους.
- Το 2026 θα εφαρμοστεί μείωση 50% και το 2027 πλήρης απαλλαγή φόρου.
Η νέα νομοθετική ρύθμιση του νόμου 5246/2025 καθορίζει αυστηρά κριτήρια για τη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 50% το 2026 και την πλήρη απαλλαγή από το 2027. Παρά τις προσδοκίες, χιλιάδες φορολογούμενοι στην Αττική και ιδιοκτήτες ακινήτων με αξία άνω των 400.000 ευρώ αποκλείονται οριστικά από το μέτρο.
| Κριτήριο Εξαίρεσης | Περιγραφή / Όριο |
|---|---|
| Πληθυσμός Οικισμού | Άνω των 1.500 κατοίκων (1.700 για παραμεθόριο) |
| Γεωγραφική Περιοχή | Περιφέρεια Αττικής (πλην Π.Ε. Νήσων) |
| Φορολογητέα Αξία | Άνω των 400.000 ευρώ |
| Χρήση Ακινήτου | Οποιαδήποτε πλην της δηλωμένης Κύριας Κατοικίας |
| Φορολογική Κατοικία | Μη κάτοικοι Ελλάδας ή Νομικά Πρόσωπα |
Η εφαρμογή του νόμου 5246/2025 σηματοδοτεί μια σημαντική στροφή στη φορολογική πολιτική ακινήτων, στοχεύοντας στην αναζωογόνηση της υπαίθρου. Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια των προσπαθειών για την αποκέντρωση και την ενίσχυση των μικρών τοπικών κοινωνιών μέσω στοχευμένων φοροελαφρύνσεων.
Το όριο της αξίας των 400.000 ευρώ λειτουργεί ως απόλυτο κριτήριο, ανεξαρτήτως πληθυσμιακών ή γεωγραφικών προϋποθέσεων για την απαλλαγή.
Φορολογική Νομοθεσία, Νόμος 5246/2025
Τα πληθυσμιακά και γεωγραφικά κριτήρια που «κόβουν» την ελάφρυνση
Σύμφωνα με το ρεπορτάζ, η μείωση του ΕΝΦΙΑ δεν είναι καθολική, καθώς το πληθυσμιακό όριο των 1.500 κατοίκων (ή 1.700 για παραμεθόριες περιοχές) λειτουργεί ως ο πρώτος μεγάλος «κόφτης». Ιδιοκτήτες σε οικισμούς που υπερβαίνουν αυτά τα όρια θα συνεχίσουν να καταβάλλουν τον φόρο κανονικά, όπως προκύπτει από τον Φορολογικό οδηγό 2026.
Επιπλέον, η Περιφέρεια Αττικής εξαιρείται συνολικά από τις ελαφρύνσεις, με μοναδική φωτεινή εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και μικροί οικισμοί εντός της Αττικής δεν θα δουν καμία ελάφρυνση, καθώς η Αττική σηκώνει το μεγαλύτερο βάρος της φορολογίας ακινήτων στη χώρα.
Εκτός ρύθμισης μένουν επίσης όσοι δεν είναι φυσικά πρόσωπα ή δεν διατηρούν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Η ρύθμιση είναι αυστηρά στοχευμένη σε μόνιμους κατοίκους που διατηρούν την περιουσία τους σε μικρές κοινότητες της περιφέρειας.
Προτεινόμενο Παλαμάς: Ο ήχος του σπιτιού που γκρεμίζεται – Η ανοιχτή πληγή 27 μήνες μετά τον Daniel
Το «ταβάνι» των 400.000 ευρώ και η παγίδα της κύριας κατοικίας
Ένα από τα πιο κρίσιμα κριτήρια είναι η συνολική φορολογητέα αξία της κατοικίας, η οποία δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ. Εάν η αξία του ακινήτου ξεπερνά αυτό το ποσό, ο ιδιοκτήτης χάνει αυτόματα το δικαίωμα στη μείωση, ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο βρίσκεται στον μικρότερο οικισμό της χώρας.
Παράλληλα, η ελάφρυνση αφορά αποκλειστικά την κύρια κατοικία, όπως αυτή έχει δηλωθεί στη φορολογική δήλωση του προηγούμενου έτους. Κατοικίες που θεωρούνται δευτερεύουσες ή εξοχικές δεν εντάσσονται στο ευνοϊκό καθεστώς, ακόμη και αν πληρούν τα πληθυσμιακά κριτήρια του οικισμού.
Στους διαδρόμους των αρμόδιων υπηρεσιών του Υπουργείου Οικονομικών, επισημαίνεται ότι η αυστηρότητα των κριτηρίων είναι απαραίτητη για τη διατήρηση της δημοσιονομικής ισορροπίας. Κοινή συνισταμένη των αναλύσεων αποτελεί η άποψη ότι το δημοσιονομικό κόστος των 75 εκατ. ευρώ δεν επιτρέπει περαιτέρω διεύρυνση των δικαιούχων στην παρούσα φάση.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες στα νέα εκκαθαριστικά
Εν όψει της έκδοσης για τα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ 2026, οι φορολογούμενοι καλούνται να ελέγξουν προσεκτικά τα στοιχεία τους. Οποιοδήποτε λάθος στη δήλωση της κύριας κατοικίας μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια της έκπτωσης, καθιστώντας απαραίτητες τις διορθώσεις στο Ε9 πριν την οριστική ανάρτηση των φόρων.
Η μεταβατική περίοδος του 2026, με τη μείωση κατά 50%, αποτελεί τον προθάλαμο για την πλήρη απαλλαγή του 2027. Ωστόσο, η σωρευτική πλήρωση των κριτηρίων (πληθυσμιακών, γεωγραφικών και αξιακών) παραμένει ο απαράβατος κανόνας για την ένταξη περίπου 1 εκατομμυρίου δικαιωμάτων στη ρύθμιση.
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να παρακολουθούν τις επίσημες ανακοινώσεις της ΑΑΔΕ, καθώς η γεωγραφική ταξινόμηση των 12.700 οικισμών βασίζεται σε επικαιροποιημένα πληθυσμιακά στοιχεία. Η επόμενη μέρα για τη φορολογία ακινήτων στην περιφέρεια εξαρτάται άμεσα από την ακρίβεια των δηλωθέντων στοιχείων στο Taxisnet.
Checklist για Ιδιοκτήτες Ακινήτων
- Επιβεβαιώστε ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί ως κύρια κατοικία στο Ε1.
- Ελέγξτε την αντικειμενική αξία του ακινήτου σας στο τελευταίο εκκαθαριστικό.
- Διασταυρώστε τον επίσημο πληθυσμό του οικισμού σας από την τελευταία απογραφή.
- Προχωρήστε σε διορθώσεις στο Ε9 έως τις 31 Ιανουαρίου 2026 εάν υπάρχουν λάθη.
- Συμβουλευτείτε φοροτεχνικό εάν το ακίνητό σας βρίσκεται σε παραμεθόριο περιοχή.
