Δάνεια σε καθυστέρηση: Πότε ξεκινά ο κίνδυνος κατάσχεσης ακινήτων

Η καθυστέρηση αποπληρωμής δανείου ενεργοποιεί νομικούς μηχανισμούς που μπορούν να οδηγήσουν σε κατάσχεση ακινήτων, με το ορόσημο των 90 ημερών να θεωρείται το πλέον κρίσιμο για την εξέλιξη της υπόθεσης. Σύμφωνα με τη νομική ανάλυση της εταιρείας ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ, η έγκαιρη παρέμβαση πριν από την καταγγελία της σύμβασης αποτελεί τη μοναδική ασπίδα προστασίας για τη διατήρηση της ακίνητης περιουσίας.

Η διαχείριση των κόκκινων δανείων στην Ελλάδα έχει μεταβληθεί ριζικά μετά τη μεταφορά των χαρτοφυλακίων από τις τράπεζες στα Funds και τις εταιρείες διαχείρισης. Αυτή η μετάβαση δημιούργησε ένα νέο, αυστηρότερο πλαίσιο, όπου η αξιολόγηση του οικονομικού προφίλ του οφειλέτη ξεκινά πλέον από την πρώτη κιόλας ημέρα καθυστέρησης, με στόχο τον εντοπισμό εξασφαλισμένων απαιτήσεων.

Το κρίσιμο ορόσημο των 90 ημερών και η υπερημερία

Η μη εμπρόθεσμη καταβολή ακόμη και μίας δόσης συνιστά νομική υπερημερία, ενεργοποιώντας άμεσα τις συμβατικές προβλέψεις της δανειακής σύμβασης. Ωστόσο, ο πραγματικός κίνδυνος για την περιουσία του οφειλέτη κλιμακώνεται όταν η καθυστέρηση υπερβεί το διάστημα των τριών μηνών.

Σε αυτό το στάδιο, η καθυστέρηση παύει να θεωρείται προσωρινή και αποκτά μόνιμο χαρακτήρα. Τα Funds έχουν το δικαίωμα να ασκήσουν άμεσα τα συμβατικά τους δικαιώματα, ξεκινώντας από την καταγγελία της δανειακής σύμβασης, η οποία αποτελεί το προοίμιο για τις δικαστικές ενέργειες αναγκαστικής εκτέλεσης.

Η στρατηγική των Funds και η αξιολόγηση του οφειλέτη

Ακόμη και κατά τους πρώτους μήνες, τα αρμόδια κλιμάκια των εταιρειών διαχείρισης διενεργούν ενδελεχή έλεγχο στην ακίνητη περιουσία του δανειολήπτη. Εξετάζεται αν το δάνειο είναι εξασφαλισμένο με προσημείωση υποθήκης και αν ο οφειλέτης διαθέτει λοιπά περιουσιακά στοιχεία που θα μπορούσαν να κατασχεθούν.

Αυτή η διαδικασία θυμίζει το ψηφιακό σύστημα χαρτογράφησης οφειλετών PARE, καθώς στοχεύει στην κατηγοριοποίηση των δανειοληπτών βάσει της εισπραξιμότητας της οφειλής. Η ύπαρξη ακινήτου λειτουργεί συχνά ως καταλύτης για την επιτάχυνση των νομικών ενεργειών από την πλευρά των πιστωτών.

Από την καταγγελία στην έκδοση διαταγής πληρωμής

Μόλις ολοκληρωθεί το τρίμηνο της καθυστέρησης, η καταγγελία της σύμβασης καθιστά ολόκληρο το ποσό του δανείου ληξιπρόθεσμο και απαιτητό. Το επόμενο βήμα είναι η έκδοση Διαταγής Πληρωμής, η οποία αποτελεί τον εκτελεστό τίτλο που επιτρέπει την επιβολή κατάσχεσης σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις από νομικούς παραστάτες που παρακολουθούν την υπόθεση, η έγκαιρη αποτύπωση της πραγματικής οφειλής πριν από αυτό το στάδιο είναι ζωτικής σημασίας. Επιτρέπει στον οφειλέτη να αποφύγει υπέρογκα δικαστικά έξοδα και τόκους υπερημερίας που διογκώνουν ανεξέλεγκτα το χρέος.

Βιώσιμες ρυθμίσεις και η αποφυγή της «παγίδας» των τόκων

Η αναζήτηση λύσης δεν πρέπει να περιορίζεται στην αποδοχή οποιασδήποτε πρότασης, αλλά σε μια βιώσιμη ρύθμιση βάσει των πραγματικών οικονομικών δυνατοτήτων. Ρυθμίσεις που συμφωνούνται αποσπασματικά ή τηλεφωνικά, χωρίς νομική υποστήριξη, ενέχουν τον κίνδυνο πρόσθετων δεσμεύσεων χωρίς οριστική επίλυση.

Η χρήση εργαλείων όπως ο εξωδικαστικός μηχανισμός ή οι διμερείς συμβάσεις απαιτούν εξειδικευμένη νομική εκτίμηση. Η 25ετής εμπειρία της εταιρείας ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ στο Τραπεζικό Δίκαιο καταδεικνύει ότι η ορθολογική προσέγγιση μπορεί να αποτρέψει τον πλειστηριασμό ακόμη και την τελευταία στιγμή.

Η επόμενη μέρα για την προστασία της περιουσίας

Η προστασία της ακίνητης περιουσίας απαιτεί αντανακλαστικά και γνώση των διαθέσιμων επιλογών, όπως η πτώχευση ή οι ρυθμίσεις μέσω του Κώδικα Δεοντολογίας. Η νομική θωράκιση του οφειλέτη παραμένει η μοναδική οδός για τη διασφάλιση της βιωσιμότητας της αποπληρωμής και την αποφυγή δυσμενών συνεπειών.