Χρυσή βίζα: Ρεκόρ εγκρίσεων το 2025 με αύξηση 95,7% αλλά βουτιά στις νέες αιτήσεις

Το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» στην Ελλάδα βιώνει μια φάση έντονης μετάβασης, καθώς το 2025 καταγράφηκε ιστορικό υψηλό εγκρίσεων με 8.879 άδειες διαμονής. Την ίδια στιγμή, οι νέες αιτήσεις υποχώρησαν κατά 25%, καθώς το αυξημένο όριο επένδυσης των 800.000 ευρώ σε Αττική και Θεσσαλονίκη φαίνεται να ανακόπτει τη ζήτηση από νέους επενδυτές.

Η τρέχουσα εικόνα του προγράμματος «χρυσή βίζα» αποτελεί το αποτέλεσμα μιας στρατηγικής εκκαθάρισης του τεράστιου όγκου εκκρεμών αιτημάτων που συσσωρεύτηκαν τα προηγούμενα έτη. Η σπουδή των επενδυτών να προλάβουν τις διαδοχικές αυξήσεις στα όρια επένδυσης δημιούργησε μια «ουρά» χιλιάδων φακέλων, οι οποίοι πλέον λαμβάνουν την τελική έγκριση από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Η ακτινογραφία των εγκρίσεων και η εκκαθάριση του backlog

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που δημοσιοποίησε το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, οι εγκρίσεις αδειών διαμονής εκτοξεύθηκαν κατά 95,7% σε ετήσια βάση. Συγκεκριμένα, το 2025 εκδόθηκαν 8.879 άδειες, έναντι 4.535 το προηγούμενο έτος, επιβεβαιώνοντας την επιτάχυνση των διαδικασιών ελέγχου.

Αυτή η εκρηκτική άνοδος δεν αντικατοπτρίζει νέα ζήτηση, αλλά την ολοκλήρωση αιτημάτων που είχαν υποβληθεί όταν το όριο επένδυσης ήταν χαμηλότερο. Η μεταβατική φάση του προγράμματος επιτρέπει πλέον στις αρχές να «αποσυμφορήσουν» το σύστημα, προσφέροντας οριστική νομιμοποίηση σε επενδύσεις που είχαν ήδη δρομολογηθεί.

Αξίζει να σημειωθεί ότι από την έναρξη του θεσμού έχουν χορηγηθεί συνολικά 27.786 άδειες διαμονής. Από αυτές, οι 20.732 αφορούν αρχική χορήγηση, ενώ οι 7.054 είναι ανανεώσεις υφιστάμενων αδειών, γεγονός που δείχνει τη μακροπρόθεσμη δέσμευση ενός μέρους των επενδυτών στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Η κάμψη των νέων αιτήσεων και το φράγμα των 800.000 ευρώ

Στον αντίποδα των εγκρίσεων, οι νέες αιτήσεις ακολουθούν φθίνουσα πορεία, καταγράφοντας πτώση 25% το 2025. Συνολικά υποβλήθηκαν 6.978 αιτήσεις, έναντι 9.289 το 2024, μια εξέλιξη που συνδέεται άμεσα με τη θέσπιση του κατώτατου ορίου των 800.000 ευρώ για τις «θερμές» περιοχές της χώρας.

Η τάση αυτή έγινε ακόμη πιο εμφανής τον Δεκέμβριο του 2025, όταν οι αιτήσεις περιορίστηκαν σε μόλις 362, σημειώνοντας κατακόρυφη πτώση 68% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2023. Η αγορά φαίνεται να αυτορρυθμίζεται, καθώς το υψηλό κόστος εισόδου περιορίζει το ενδιαφέρον σε ένα πιο niche επενδυτικό κοινό.

Όπως είχε φανεί και από την κάμψη που σημειώθηκε το δεκάμηνο του 2025, η εξομάλυνση της αγοράς ήταν αναμενόμενη μετά την έντονη δραστηριότητα των προηγούμενων ετών. Η νέα πραγματικότητα διαμορφώνει ένα περιβάλλον όπου η ποιότητα των ακινήτων υπερτερεί της ποσότητας των συναλλαγών.

Η επόμενη μέρα για το real estate και τις επενδύσεις

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της κτηματαγοράς, η απόκλιση μεταξύ εγκρίσεων και νέων αιτήσεων θα συνεχιστεί μέχρι να εξαντληθεί το απόθεμα των παλαιών φακέλων. Η στροφή των επενδυτών προς περιοχές με χαμηλότερα όρια ή προς τη στρατηγική της συνταξιοδότησης στην Ελλάδα αποτελεί πλέον μια ορατή εναλλακτική.

Παράλληλα, η πίεση στις τιμές των κατοικιών παραμένει, καθώς η Αθήνα παραμένει η δεύτερη δυσπρόσιτη πόλη στην Ευρώπη για την αγορά στέγης από τους γηγενείς. Η χρυσή βίζα, αν και σε φάση κάμψης όσον αφορά τη νέα ζήτηση, εξακολουθεί να επηρεάζει το ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Εν κατακλείδι, το πρόγραμμα εισέρχεται σε μια περίοδο ωριμότητας. Οι αρμόδιες αρχές εστιάζουν πλέον στην ποιοτική αναβάθμιση των επενδύσεων, ενώ η αγορά αναμένει να δει αν τα νέα όρια θα παγιωθούν ή αν θα υπάρξουν περαιτέρω θεσμικές παρεμβάσεις για τη διασφάλιση της στεγαστικής προσιτότητας.