- Υποχρεωτική ειδική τεκμηρίωση για μπόνους δόμησης σε μεγάλα επενδυτικά σχέδια.
- Απαιτούνται μετρήσιμα περιβαλλοντικά και κοινωνικά οφέλη για την έγκριση.
- Η ρύθμιση αφορά σχέδια που εγκρίθηκαν έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
- Το ΚΕΣΥΠΟΘΑ αναλαμβάνει την αξιολόγηση και την τελική γνωμοδότηση.
- Στόχος είναι η θωράκιση των σχεδίων απέναντι σε νομικές προσφυγές.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θέτει αυστηρούς κανόνες για την ειδική τεκμηρίωση στα πολεοδομικά σχέδια που αξιοποιούν μπόνους δόμησης. Σύμφωνα με τη νέα απόφαση που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, οι επενδυτές οφείλουν πλέον να αποδεικνύουν με μετρήσιμα δεδομένα ότι η αύξηση του συντελεστή συνοδεύεται από περιβαλλοντικά οφέλη και ουσιαστική αναβάθμιση της ποιότητας ζωής.
| Πεδίο Εφαρμογής | Προδιαγραφές & Απαιτήσεις |
|---|---|
| Τύπος Έργων | Στρατηγικές επενδύσεις, Δημόσια ακίνητα, Ρυμοτομικά σχέδια |
| Ημερομηνία Ορόσημο | Έγκριση σχεδίων έως 11 Δεκεμβρίου 2024 |
| Κεντρικό Έγγραφο | Έκθεση Τεκμηρίωσης με μετρήσιμα δεδομένα |
| Αρμόδια Αρχή | ΚΕΣΥΠΟΘΑ (Γνωμοδοτικό όργανο) |
| Βασικά Κριτήρια | Πράσινο, Υποδομές, Ενέργεια, Ποιότητα Ζωής |
Η νέα ρύθμιση έρχεται να καλύψει ένα κρίσιμο κενό στον πολεοδομικό σχεδιασμό, συνδέοντας άμεσα τα πολεοδομικά κίνητρα με το δημόσιο συμφέρον. Αυτή η εξέλιξη αποτελεί συνέχεια της προσπάθειας για έναν πιο βιώσιμο αστικό ιστό, ειδικά για τα μεγάλα σχέδια ανάπτυξης που είχαν εγκριθεί έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Πλέον, η παροχή επιπλέον τετραγωνικών μέτρων δεν θεωρείται δεδομένη, αλλά απαιτεί μια εμπεριστατωμένη μελέτη που να δικαιολογεί την επιβάρυνση της περιοχής μέσω ανταποδοτικών οφελών.
Τι περιλαμβάνει ο φάκελος της ειδικής τεκμηρίωσης
Κεντρικό στοιχείο της νέας διαδικασίας είναι η Έκθεση Τεκμηρίωσης, η οποία πρέπει να αναλύει το θεσμικό πλαίσιο και τους στόχους του εκάστοτε σχεδίου. Ο φάκελος δεν αρκεί να περιλαμβάνει γενικές αναφορές, αλλά πρέπει να συνοδεύεται από συγκριτικά δεδομένα που αποτυπώνουν την κατάσταση πριν και μετά την εφαρμογή του σχεδίου. Όπως συμβαίνει και με τα νέα πολεοδομικά σχέδια σε ευαίσθητες περιοχές, η έμφαση δίνεται στην περιβαλλοντική εκτίμηση και την κυκλοφοριακή ικανότητα των υποδομών.
Σε περιπτώσεις αστικής ανάπλασης, όπως σε παλιούς βιομηχανικούς χώρους, η τεκμηρίωση οφείλει να αποδεικνύει ότι η μεγαλύτερη δόμηση εξασφαλίζει νέους χώρους πρασίνου και καλύτερη ποιότητα κατοικίας. Αντίστοιχα, σε παραλιακές ζώνες, η αύξηση του συντελεστή για τουριστικές εγκαταστάσεις προϋποθέτει την εξασφάλιση ελεύθερης πρόσβασης στην ακτή και επαρκών κοινοχρήστων χώρων για τους επισκέπτες και τους μόνιμους κατοίκους.
Προτεινόμενο Μήλος: Οικοδομική έξαρση ενόψει πολεοδομικού σχεδίου
Μετρήσιμα δεδομένα και περιβαλλοντικά οφέλη
Η απόφαση του υπουργείου είναι σαφής: τα κίνητρα δίνονται μόνο αν μειώνεται το ενεργειακό αποτύπωμα των κτιρίων ή αν βελτιώνονται οι δημόσιες υποδομές, όπως οι δρόμοι και τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι αυτή η αυστηροποίηση λειτουργεί ως δικλείδα ασφαλείας απέναντι σε πιθανές προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας, καθώς η τεκμηρίωση προσφέρει μια στέρεη βάση για τον έλεγχο της δόμησης και τη νομιμότητα των αδειών.
Ο ρόλος του ΚΕΣΥΠΟΘΑ και η διαδικασία έγκρισης
Το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) αναλαμβάνει τον ρόλο του τελικού κριτή. Το όργανο αυτό θα αξιολογεί τις εκθέσεις και θα γνωμοδοτεί για την εφαρμογή των προσαυξήσεων συντελεστή. Η διαδικασία αυτή θυμίζει το ντιμπέιτ που υπάρχει για την προσθήκη ορόφων σε διατηρητέα κτίρια, όπου η οικονομική βιωσιμότητα πρέπει να ισορροπεί με τον σεβασμό στο αστικό περιβάλλον και την ιστορική μνήμη.
Οι επενδυτές θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι για έναν εξονυχιστικό έλεγχο, καθώς η έλλειψη μετρήσιμων στοιχείων μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη των κινήτρων. Η ανάγκη για διαφάνεια και τεχνική επάρκεια είναι πλέον επιτακτική, καθώς το κράτος επιδιώκει να περιορίσει την άναρχη δόμηση και να προωθήσει οργανωμένα σχέδια ανάπτυξης με θετικό κοινωνικό πρόσημο.
Η επόμενη μέρα για τις στρατηγικές επενδύσεις
Η εφαρμογή των νέων κανόνων αναμένεται να επηρεάσει άμεσα τις στρατηγικές επενδύσεις και τα σχέδια δημόσιων ακινήτων. Η αγορά φαίνεται να προεξοφλεί μια περίοδο προσαρμογής, όπου η ποιότητα του σχεδιασμού θα αποτελεί το κύριο κριτήριο για την έγκριση υψηλών συντελεστών δόμησης. Η επόμενη μέρα στον κατασκευαστικό κλάδο απαιτεί μια πιο ολιστική προσέγγιση, όπου η κερδοφορία θα συμβαδίζει με την αειφόρο ανάπτυξη και την προστασία των κοινόχρηστων πόρων.
Οδηγίες για την προετοιμασία του φακέλου
- Ενσωματώστε μετρήσιμα δεδομένα (π.χ. τετραγωνικά πρασίνου) για τη σύγκριση πριν και μετά το σχέδιο.
- Συμπεριλάβετε απαραίτητες υποστηρικτικές μελέτες, όπως κυκλοφοριακές και περιβαλλοντικές εκτιμήσεις.
- Εστιάστε στη μείωση του ενεργειακού αποτυπώματος των κτιρίων ως βασικό επιχείρημα τεκμηρίωσης.
- Διασφαλίστε την ελεύθερη πρόσβαση σε δημόσιους χώρους και ακτές, αν το έργο βρίσκεται σε παραλιακή ζώνη.
- Συμβουλευτείτε εξειδικευμένους πολεοδόμους για την ευθυγράμμιση με το θεσμικό πλαίσιο του ΥΠΕΝ.
