- Απαραίτητη η νομική δράση (αγωγή ή διαταγή) πριν τη φορολογική δήλωση.
- Υποχρεωτική η ψηφιακή υποβολή του εντύπου Ε 411 μέσω myAADE.
- Απαιτείται ξεχωριστό έντυπο Ε 411 για κάθε μισθωτή και ακίνητο.
- Τα ποσά δηλώνονται στη στήλη 16 του Ε2 για να εξαιρεθούν από το φόρο.
- Ελλιπής φάκελος οδηγεί σε κανονική φορολόγηση των ανείσπρακτων ποσών.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που αντιμετωπίζουν ανείσπρακτα ενοίκια έχουν τη δυνατότητα να απαλλαγούν από τη φορολόγησή τους, αρκεί να ακολουθήσουν μια συγκεκριμένη νομική και ψηφιακή διαδικασία μέσω της ΑΑΔΕ. Η έγκαιρη υποβολή του εντύπου Ε 411 και η ύπαρξη δικαστικής απόφασης ή αγωγής αποτελούν τις απαραίτητες προϋποθέσεις για να μην επιβαρυνθούν με φόρο εισοδήματος για χρήματα που δεν έλαβαν ποτέ.
| Στοιχείο / Διαδικασία | Απαίτηση & Λεπτομέρειες |
|---|---|
| Βασικό Έντυπο | Υπεύθυνη Δήλωση Ε 411 |
| Προθεσμία Υποβολής | Έως τη λήξη των φορολογικών δηλώσεων 2026 |
| Νομικά Έγγραφα | Διαταγή πληρωμής, απόδοσης ή αγωγή έξωσης |
| Πύλη Υποβολής | myAADE -> Τα αιτήματά μου (κωδικοί Taxisnet) |
| Πεδίο στο Ε2 | Στήλη 16 (Ανείσπρακτα εισοδήματα) |
| Συνέπεια Παράλειψης | Φορολόγηση βάσει της ισχύουσας κλίμακας ενοικίων |
Η διαχείριση των ανείσπρακτων μισθωμάτων αποτελεί μια από τις πιο κρίσιμες διαδικασίες κατά την προετοιμασία των φορολογικών δηλώσεων, ειδικά σε ένα περιβάλλον όπου οι αυτόματοι έλεγχοι της ΑΑΔΕ εντείνονται. Η δυνατότητα εξαίρεσης αυτών των ποσών από το φορολογητέο εισόδημα δεν είναι αυτόματη, αλλά απαιτεί ενεργή παρέμβαση του ιδιοκτήτη πριν από την οριστική υποβολή του Ε1.
Τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν φορολογούνται, εφόσον ο ιδιοκτήτης έχει προβεί εγκαίρως σε συγκεκριμένες νομικές ενέργειες κατά του μισθωτή.
Οδηγίες Φορολογικής Διοίκησης
Προϋποθέσεις για την απαλλαγή από τον φόρο
Για να θεωρηθεί ένα μίσθωμα ως ανείσπρακτο, πρέπει να προβλέπεται από το συμβόλαιο αλλά να μην έχει καταβληθεί από τον μισθωτή εντός του φορολογικού έτους. Η φορολογική διοίκηση απαιτεί την ύπαρξη διαταγής πληρωμής, διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστικής απόφασης αποβολής.
Εναλλακτικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει ασκήσει αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων κατά του ενοικιαστή. Η διαδικασία αυτή συνδέεται άμεσα με τις νέες αλλαγές στις εξώσεις ακινήτων που επιταχύνουν την έκδοση διαταγών απόδοσης από το 2026.
Η ψηφιακή διαδικασία και το έντυπο Ε 411
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να υποβάλει ηλεκτρονικά το αίτημά του μέσω της εφαρμογής «Τα αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE. Η χρήση των κωδικών TAXISNET είναι απαραίτητη για την είσοδο στο σύστημα και την έναρξη της διαδικασίας.
Το έντυπο Ε 411 αποτελεί την υπεύθυνη δήλωση για τα ανείσπρακτα μισθώματα και πρέπει να υποβληθεί ψηφιακά. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι απαιτείται ξεχωριστό έντυπο για κάθε μισθωτή, ακίνητο και αποδεικτικό έγγραφο που κατατίθεται.
Προτεινόμενο Τειρεσίας ενοικιαστών: Σφοδρές αντιδράσεις για το πιστοποιητικό φερεγγυότητας από το 2026
Στο έντυπο πρέπει να αναγράφονται με ακρίβεια τα στοιχεία του μισθωτή (ΑΦΜ, ονοματεπώνυμο), η διεύθυνση του ακινήτου και το συνολικό ποσό των οφειλόμενων ενοικίων. Οποιοδήποτε λάθος στην αναγραφή των στοιχείων μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη του αιτήματος.
Πώς δηλώνονται τα ποσά στο Ε2 και το Ε1
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων φοροτεχνικών, η ψηφιοποίηση της διαδικασίας έχει απλοποιήσει την υποβολή, αλλά απαιτεί απόλυτη ακρίβεια. Τα ποσά των ανείσπρακτων μισθωμάτων καταχωρίζονται αρχικά στη στήλη 16 του εντύπου Ε2.
Στη συνέχεια, τα δεδομένα αυτά μεταφέρονται σε ειδικό κωδικό του εντύπου Ε1, ώστε να εξαιρεθούν από το συνολικό εισόδημα. Αυτό είναι κρίσιμο, καθώς η νέα φορολογική κλίμακα ενοικίων μπορεί να επιφέρει σημαντικές επιβαρύνσεις αν τα ποσά προσμετρηθούν λανθασμένα.
Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η ετεροχρονισμένη έκδοση δικαστικών αποφάσεων παραμένει το μεγαλύτερο εμπόδιο. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να παρακολουθούν στενά τις αυτόματες διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ για να διασφαλίσουν ότι τα δηλωθέντα ποσά έχουν αναγνωριστεί.
Οι κίνδυνοι από έναν ελλιπή φάκελο
Σε περίπτωση που ο φάκελος των δικαιολογητικών είναι ελλιπής, η φορολογική διοίκηση δεν αναγνωρίζει την απαλλαγή. Αυτό σημαίνει ότι θα πραγματοποιηθεί νέα εκκαθάριση της δήλωσης και τα ανείσπρακτα ποσά θα φορολογηθούν κανονικά ως εισόδημα.
Είναι απαραίτητο να επισυνάπτονται όλα τα έγγραφα, όπως το αποδεικτικό επίδοσης της αγωγής στον μισθωτή, όπου αυτό απαιτείται. Η ψηφιακή αρχειοθέτηση αυτών των εγγράφων στην πύλη της ΑΑΔΕ αποτελεί την καλύτερη ασφαλιστική δικλείδα για τον ιδιοκτήτη.
Η επόμενη μέρα για τους ιδιοκτήτες
Η αυστηροποίηση του πλαισίου καθιστά την έγκαιρη νομική δράση μονόδρομο για όσους δεν εισπράττουν τα ενοίκιά τους. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να κινούνται εντός των προθεσμιών υποβολής των δηλώσεων, καθώς μετά την καταληκτική ημερομηνία οι διορθώσεις γίνονται πολύ πιο σύνθετες.
Η συμβουλή ενός εξειδικευμένου δικηγόρου ή φοροτεχνικού κρίνεται απαραίτητη για τον χειρισμό των περιπτώσεων που αφορούν εμπορικές μισθώσεις ή σύνθετες δικαστικές διαμάχες. Η σωστή προετοιμασία διασφαλίζει ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα κληθεί να πληρώσει φόρο για ανύπαρκτα έσοδα.
Checklist για Ιδιοκτήτες με Ανείσπρακτα Ενοίκια
- Ξεκινήστε τις νομικές διαδικασίες αμέσως μόλις υπάρξει καθυστέρηση μισθωμάτων.
- Βεβαιωθείτε ότι η αγωγή ή η διαταγή πληρωμής έχει επιδοθεί νόμιμα στον μισθωτή.
- Κρατήστε ψηφιακά αντίγραφα όλων των δικαστικών εγγράφων και των αποδεικτικών επίδοσης.
- Υποβάλετε το Ε 411 πριν οριστικοποιήσετε το Ε1 για να αποφύγετε λάθη στην εκκαθάριση.
- Ελέγξτε αν τα στοιχεία του μισθωτή στο Ε 411 ταυτίζονται με αυτά του συμβολαίου στην ΑΑΔΕ.
