- Από 1/1/2026, οι εξώσεις θα γίνονται χωρίς δικαστική απόφαση, μέσω πιστοποιημένου δικηγόρου.
- Η διαδικασία αφορά λήξη μίσθωσης μετά την υποχρεωτική τριετία και απαιτεί εξώδικη προειδοποίηση 3 μήνες πριν.
- Οι ενοικιαστές διατηρούν δικαίωμα ανακοπής και έχουν τουλάχιστον 6 μήνες συνολικά για αποχώρηση.
- Στόχος είναι η επιτάχυνση των διαδικασιών και η επιστροφή ακινήτων στην αγορά.
- Δεν προβλέπονται αιφνιδιαστικές ή συνοπτικές εξώσεις.
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, τίθεται σε ισχύ μια σημαντική αλλαγή στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που μεταβάλλει ριζικά τη διαδικασία έξωσης μετά τη λήξη της νόμιμης τριετίας μιας μίσθωσης. Η διαταγή απόδοσης μισθίου θα μπορεί πλέον να εκδίδεται χωρίς δικαστική απόφαση, από ειδικά πιστοποιημένο δικηγόρο, επιταχύνοντας μια διαδικασία που μέχρι σήμερα μπορούσε να διαρκέσει ακόμη και χρόνια. Η ρύθμιση αυτή αποσκοπεί στην αντιμετώπιση των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες στην ανάκτηση των ακινήτων τους, ενώ παράλληλα διασφαλίζονται τα δικαιώματα των ενοικιαστών.
Η νέα αυτή ρύθμιση έρχεται να αντιμετωπίσει ένα χρόνιο πρόβλημα στην ελληνική αγορά ακινήτων, όπου η διαδικασία έξωσης μπορούσε να διαρκέσει επί χρόνια, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες σε δυσχερή θέση και αποθαρρύνοντας την διάθεση ακινήτων προς μίσθωση. Η ανάγκη για επιτάχυνση και απλούστευση ήταν επιτακτική, με στόχο την ενίσχυση της ασφάλειας των συναλλαγών και την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης μεταξύ των συμβαλλομένων μερών.
Η νέα διαδικασία έξωσης από το 2026
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, η διαδικασία απόδοσης μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης, ιδίως μετά τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας, αλλάζει ριζικά. Η διαταγή απόδοσης μισθίου θα εκδίδεται πλέον χωρίς την ανάγκη δικαστικής απόφασης, αλλά από ειδικά πιστοποιημένο δικηγόρο, ο οποίος ορίζεται απρόσωπα από τη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και όχι από επιλογή του ιδιοκτήτη. Αυτή η εξέλιξη, όπως αναφέρει το Dnews.gr, αναμένεται να επιταχύνει σημαντικά τις διαδικασίες, σε αντίθεση με τις μέχρι σήμερα χρονοβόρες δικαστικές οδούς.
Για να ξεκινήσει η νέα διαδικασία, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να στείλει εξώδικη πρόσκληση στον ενοικιαστή μέσω δικαστικού επιμελητή, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης, δηλώνοντας ότι δεν επιθυμεί την ανανέωσή της. Εάν ο ενοικιαστής δεν αποδώσει το ακίνητο μετά την πάροδο του τριμήνου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου μέσω της νέας, ταχύτερης διαδικασίας. Οι αλλαγές αυτές έρχονται σε μια περίοδο που γενικότερα οι μισθώσεις κατοικιών και οι έλεγχοι στα ενοίκια βρίσκονται στο επίκεντρο των ρυθμίσεων.
Οι προϋποθέσεις και τα δικαιώματα του ενοικιαστή
Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι η νέα ρύθμιση δεν καταργεί την προστασία της μίσθωσης κατοικίας, η οποία παραμένει τουλάχιστον για τρία χρόνια. Η διαδικασία μπορεί να ξεκινήσει μόνο μετά τη λήξη αυτής της τριετίας ή της συμφωνημένης διάρκειας, και όχι νωρίτερα. Επιπλέον, ο ενοικιαστής διατηρεί το δικαίωμα αντίδρασης. Μπορεί να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής, προβάλλοντας τις ενστάσεις του, και να ζητήσει αναστολή ή παράταση της εκτέλεσης, αν συντρέχουν σοβαροί λόγοι.
Στην πράξη, ο ενοικιαστής έχει στη διάθεσή του τουλάχιστον έξι μήνες: τρεις μήνες από την εξώδικη προειδοποίηση και επιπλέον χρόνο μέχρι την έκδοση και εκτέλεση της διαταγής, η οποία προβλέπει και δίμηνη προθεσμία αποχώρησης. Ως εκ τούτου, δεν προβλέπονται «αστραπιαίες» ή αιφνιδιαστικές εξώσεις σε έναν ή δύο μήνες, καθώς η νέα διαδικασία, αν και ταχύτερη, σέβεται τις νόμιμες προθεσμίες και τις δυνατότητες άμυνας του ενοικιαστή.
Γιατί θεσπίστηκε η νέα ρύθμιση;
Αυτό που ανησυχεί τους αναλυτές και τους ιδιοκτήτες είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις που παρατηρούνταν στα δικαστήρια, οι οποίες συχνά κρατούσαν τους ιδιοκτήτες «εγκλωβισμένους» για χρόνια, αδυνατώντας να ανακτήσουν τη χρήση των ακινήτων τους. Η αγορά φαίνεται να προεξοφλεί ότι η νέα ρύθμιση θα ενισχύσει την ασφάλεια των συναλλαγών και θα συμβάλει στην επιστροφή περισσότερων κατοικιών στην αγορά, προσφέροντας μια πιο άμεση και αποτελεσματική λύση στα ζητήματα απόδοσης μισθίων.
Η αλλαγή αυτή αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης προσπάθειας για τον εκσυγχρονισμό του νομικού πλαισίου των μισθώσεων, με στόχο τη δημιουργία ενός πιο λειτουργικού περιβάλλοντος τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές, μειώνοντας τις γραφειοκρατικές αγκυλώσεις και προωθώντας την ταχύτερη επίλυση διαφορών.
Πρακτικές συμβουλές για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
- Ιδιοκτήτες: Στείλτε εγκαίρως εξώδικη πρόσκληση 3 μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης.
- Ενοικιαστές: Ενημερωθείτε για τα δικαιώματά σας και τις προθεσμίες αντίδρασης.
- Ελέγξτε προσεκτικά τους όρους του μισθωτηρίου συμβολαίου σας.
- Επιδιώξτε πάντα τη συνεννόηση πριν την έναρξη νομικών διαδικασιών.
- Σε περίπτωση διαφωνίας, συμβουλευτείτε δικηγόρο για τις επιλογές σας.
