Ακίνητα στην Αττική: Άνοδος 90 δισ. ευρώ στις φορολογικές αξίες την πενταετία 2021-2026

Η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας στην Περιφέρεια Αττικής κατέγραψε μια εντυπωσιακή πορεία, φτάνοντας τα 412,6 δισ. ευρώ το 2026, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ. Η αύξηση αυτή, που αγγίζει τα 90 δισ. ευρώ σε σύγκριση με το 2021, αποτυπώνει την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, την εκρηκτική άνοδο της ζήτησης και τη μαζική είσοδο επενδυτικών σχημάτων στην αγορά.

Η εξέλιξη της κτηματαγοράς στην Αττική κατά την τελευταία πενταετία δεν αποτελεί απλώς μια στατιστική άνοδο, αλλά μια δομική αναδιάρθρωση της οικονομίας των ακινήτων. Αυτή η δυναμική έρχεται σε συνέχεια της ευρύτερης εικόνας, καθώς η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας στην επικράτεια έχει πλέον σταθεροποιηθεί σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.

Οι τρεις φάσεις της αγοράς ακινήτων (2021-2026)

Η περίοδος 2021–2026 χωρίζεται σε τρεις διακριτούς κύκλους. Η πρώτη φάση (2021-2022) σημαδεύτηκε από το μεγάλο άλμα των 80 δισ. ευρώ, το οποίο πυροδοτήθηκε κυρίως από την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών που ευθυγράμμισαν τις φορολογικές τιμές με τις εμπορικές.

Η δεύτερη φάση (2023-2024) αποτέλεσε μια περίοδο σχετικής σταθεροποίησης, με τις αξίες να διαμορφώνονται στα 409,4 δισ. ευρώ. Σε αυτό το διάστημα, η αγορά απορρόφησε τους κραδασμούς των αυξημένων επιτοκίων, διατηρώντας ωστόσο τη θετική της τροχιά λόγω της έλλειψης προσφοράς νέων κατοικιών.

Η τρίτη φάση, που διανύουμε από το 2025 έως σήμερα, το 2026, χαρακτηρίζεται από μια νέα επενδυτική έξαρση. Η άνοδος στα 412,6 δισ. ευρώ αποδίδεται πλέον λιγότερο σε διοικητικές πράξεις και περισσότερο στην αύξηση της περιουσίας νομικών προσώπων και τις στρατηγικές τοποθετήσεις μεγάλων εταιρειών διαχείρισης ακινήτων.

Η γεωγραφική ακτινογραφία της ανόδου

Στη Νομαρχία Αθηνών συγκεντρώνεται ο κύριος όγκος της αξίας, με το ποσό να εκτινάσσεται από τα 263,4 δισ. στα 342,5 δισ. ευρώ. Η ανάπτυξη του Airbnb, οι ξένες επενδύσεις μέσω της Golden Visa και η στρατηγική στροφή στην πολυτελή κατοικία έχουν μετατρέψει το κέντρο σε έναν πανίσχυρο επενδυτικό πόλο.

Στην Ανατολική Αττική, η αξία αυξήθηκε στα 21,29 δισ. ευρώ, με το 2025 να αποτελεί έτος-σταθμό για τις επενδύσεις σε τουριστικές υποδομές. Αντίστοιχα, στη Δυτική Αττική, η άνοδος στα 13,77 δισ. ευρώ συνδέεται άμεσα με την άνθιση των logistics και τη ζήτηση για σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της αγοράς, ο Πειραιάς παρουσιάζει την πιο ενδιαφέρουσα μεταβλητότητα. Παρά την αρχική εκτόξευση στα 41,6 δισ. το 2022, η αξία υποχώρησε στα 35 δισ. ευρώ το 2026, γεγονός που αποδίδεται σε ανακατατάξεις χαρτοφυλακίων μεγάλων εταιρειών και αλλαγές στην έδρα νομικών προσώπων.

Η επόμενη μέρα για τους ιδιοκτήτες

Η σταθερή άνοδος των αξιών επηρεάζει άμεσα τον προγραμματισμό των πληρωμών ΕΝΦΙΑ, καθώς οι ιδιοκτήτες καλούνται να διαχειριστούν αυξημένα φορολογικά βάρη σε μια αγορά που παραμένει ακριβή. Η μεταφορά ακινήτων σε επενδυτικά σχήματα δείχνει ότι η κατοικία αντιμετωπίζεται πλέον ως καθαρό χρηματοοικονομικό προϊόν.

Παρά την ήπια επιβράδυνση των ρυθμών ανόδου σε σχέση με το 2022, η αυξημένη επενδυτική ζήτηση παραμένει ο βασικός καταλύτης. Η αγορά φαίνεται να εισέρχεται σε μια φάση ωριμότητας, όπου η ποιότητα των ακινήτων και η ενεργειακή τους αναβάθμιση θα καθορίζουν την περαιτέρω υπεραξία τους.