Ακίνητα: Πόσα ενοίκια απαιτούνται για την αγορά κατοικίας στην Αττική

Η ραγδαία αποσύνδεση των τιμών πώλησης από τα ενοίκια αναδιαμορφώνει τον χάρτη της κτηματαγοράς, με τον αριθμό των απαιτούμενων μισθωμάτων για την αγορά ακινήτου να σημειώνει κατακόρυφη αύξηση. Σύμφωνα με το νέο επενδυτικό εργαλείο «Θερμόμετρο» του Spitogatos, σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας απαιτούνται πλέον έως και 459 ενοίκια για την απόκτηση ιδιόκτητης στέγης.

Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της παρατεταμένης στεγαστικής κρίσης που πλήττει το λεκανοπέδιο, όπου η περιορισμένη προσφορά και η στροφή των επενδυτών σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών έχουν δημιουργήσει μια νέα πραγματικότητα. Τεχνικά, η πρόκληση έγκειται στην αποσύνδεση των αξιών από το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, καθιστώντας την ιδιοκατοίκηση έναν δύσκολο στόχο.

Η επιδείνωση των επενδυτικών αποδόσεων

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασαν ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης και ο Δημήτρης Μελαχροινός, CEO του Spitogatos, η περίοδος 2019–2025 χαρακτηρίζεται από σημαντική επιδείνωση των αποδόσεων. Ο δείκτης βασίζεται στον αριθμό των ενοικίων που απαιτούνται για την αγορά, μια μέτρηση που αποκαλύπτει αν μια επένδυση σε ακίνητο είναι βιώσιμη ή υπερτιμημένη.

Στο κέντρο της Αθήνας, η κατάσταση έχει αλλάξει δραματικά, καθώς από τα 161 ενοίκια που απαιτούνταν το 2019, φτάσαμε στα 212 ενοίκια το 2025. Η αύξηση αυτή επιβεβαιώνει το άλμα 9,6% στις τιμές των ακινήτων που καταγράφηκε πρόσφατα, το οποίο τρέχει με πολύ ταχύτερο ρυθμό από τις αυξήσεις στα μισθώματα.

Στο Ιστορικό Κέντρο, η κατάσταση είναι ακόμη πιο ακραία, με τον δείκτη να εκτοξεύεται στα 317 ενοίκια. Αυτό σημαίνει ότι ένας αγοραστής χρειάζεται πάνω από 26 χρόνια ενοικίων για να αποσβέσει το κεφάλαιο αγοράς, χωρίς να υπολογίζονται οι φόροι και τα έξοδα συντήρησης.

Πρωταθλητές ακρίβειας στα Βόρεια και Νότια Προάστια

Τα βόρεια προάστια κρατούν τα σκήπτρα των χαμηλότερων αποδόσεων, με την περιοχή του Παπάγου να εμφανίζει τον εντυπωσιακό αριθμό των 459 ενοικίων. Η περιοχή αυτή θεωρείται πλέον «απλησίαστη» για τον μέσο αγοραστή, καθώς η κρίση της ιδιοκατοίκησης εντείνεται λόγω των υψηλών τιμών εκκίνησης.

Στα νότια προάστια, η μέση αύξηση κινείται από τα 241 στα 311 ενοίκια, με την Αργυρούπολη να ξεχωρίζει αρνητικά φτάνοντας τα 387. Παρά το γεγονός ότι τα ενοίκια στην Αθήνα βρίσκονται στα ύψη, οι τιμές πώλησης στις παραλιακές ζώνες έχουν αυξηθεί με τέτοια ένταση που μειώνουν το τελικό yield για τους επενδυτές.

Η εικόνα σε Πειραιά και Δυτικά Προάστια

Ανάλογη πορεία ακολουθεί και ο Πειραιάς, όπου ο μέσος όρος αυξήθηκε από 184 σε 242 ενοίκια. Στο Νέο Φάληρο απαιτούνται πλέον 284 ενοίκια, ενώ στη Δραπετσώνα ο δείκτης αγγίζει τα 332, γεγονός που αποδίδεται στην περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση.

Στα δυτικά προάστια, η άνοδος είναι επίσης αισθητή, με την Πετρούπολη να φτάνει τα 335 ενοίκια. Σύμφωνα με εκτιμήσεις από παράγοντες της κτηματαγοράς, η τάση αυτή θα συνεχιστεί όσο τα επιτόκια δανεισμού παραμένουν υψηλά και η ζήτηση για ποιοτική στέγη υπερβαίνει τα διαθέσιμα ακίνητα.

Η μοναδική εξαίρεση καταγράφεται στο υπόλοιπο της Αττικής, όπου ο δείκτης υποχώρησε από τα 246 στα 221 ενοίκια. Η αποκλιμάκωση αυτή υποδηλώνει ότι στις απομακρυσμένες περιοχές τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τις τιμές πώλησης, προσφέροντας ελαφρώς καλύτερες αποδόσεις στους ιδιοκτήτες.

Η επόμενη μέρα για τους αγοραστές

Η σύγκριση περιοχών με διαφορετικά χαρακτηριστικά αλλά παρόμοιες αποδόσεις, όπως η Γλυφάδα (342 ενοίκια) και η Πετρούπολη (335 ενοίκια), αναδεικνύει μια στρέβλωση στην αγορά. Οι επενδυτές καλούνται πλέον να είναι εξαιρετικά προσεκτικοί στις επιλογές τους, καθώς το κόστος χρήματος και οι χαμηλές αποδόσεις περιορίζουν τα περιθώρια κέρδους.

Εν αναμονή των νέων ρυθμίσεων για τη στεγαστική πίστη, οι αναλυτές τονίζουν ότι η ισορροπία θα επανέλθει μόνο μέσω της ενίσχυσης της προσφοράς. Μέχρι τότε, ο αριθμός των ενοικίων που απαιτούνται για την αγορά θα παραμείνει ο βασικός δείκτης «υγείας» για κάθε υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή στο ελληνικό real estate.