- Ενεργοποιείται η δυνατότητα πώλησης ακινήτων με κατάσχεση από την εφορία.
- Υποχρεωτική παρακράτηση τουλάχιστον 25% του τιμήματος για χρέη προς το Δημόσιο.
- Αυτόματη εξόφληση φόρου κληρονομιάς από το προϊόν της πώλησης του ακινήτου.
- Κατάργηση τοπογραφικών για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων εντός σχεδίου.
- Το τίμημα πώλησης πρέπει να είναι τουλάχιστον ίσο με την εμπορική αξία.
Σε πλήρη ισχύ τίθεται από σήμερα, 9 Απριλίου 2026, το νέο πλαίσιο της ΑΑΔΕ που επιτρέπει την πώληση κατασχεμένων ακινήτων για την εξόφληση χρεών. Η ρύθμιση δίνει τη δυνατότητα σε χιλιάδες οφειλέτες να αποδεσμεύσουν την περιουσία τους, υπό την προϋπόθεση ότι τουλάχιστον το 25% του τιμήματος θα αποδοθεί απευθείας στο Δημόσιο.
| Παράμετρος | Λεπτομέρειες |
|---|---|
| Ελάχιστη Παρακράτηση | 25% του τιμήματος πώλησης |
| Βάση Υπολογισμού | Εμπορική αξία (ή αντικειμενική αν είναι μεγαλύτερη) |
| Παλαίωση Κατάσχεσης | Πάνω από 5 έτη απαιτείται νέα εκτίμηση |
| Φόρος Κληρονομιάς | Εξόφληση απευθείας από το τίμημα πώλησης |
| Γραφειοκρατία | Κατάργηση τοπογραφικού εντός σχεδίου με Κτηματολόγιο |
Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της ευρύτερης στρατηγικής για την αποδέσμευση «παγωμένων» περιουσιακών στοιχείων που παρέμεναν εγκλωβισμένα λόγω ληξιπρόθεσμων οφειλών. Το νέο πλαίσιο, το οποίο εντάσσεται στο νομοσχέδιο για ένα φιλικότερο κράτος, επιχειρεί να εξισορροπήσει την ανάγκη του Δημοσίου για είσπραξη εσόδων με την ανάγκη των πολιτών για αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας τους.
Για πρώτη φορά, επιτρέπεται η πώληση ακόμη και κατασχεμένων ακινήτων, με την προϋπόθεση ότι μέρος του τιμήματος κατευθύνεται απευθείας στην εφορία.
Dnews.gr, Ρεπορτάζ
Η διαδικασία αποδέσμευσης και ο ρόλος του συμβολαιογράφου
Σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Dnews.gr, η διαδικασία ξεκινά με την υποβολή ηλεκτρονικής αίτησης στην ΑΑΔΕ. Η φορολογική διοίκηση διενεργεί έλεγχο για το αν πληρούνται οι σωρευτικές προϋποθέσεις και προσδιορίζει το ακριβές ποσό παρακράτησης.
Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει πλέον κεντρικό ρόλο, καθώς κατά την υπογραφή του συμβολαίου υποχρεούται να παρακρατήσει το προβλεπόμενο ποσό από το τίμημα. Τα χρήματα αυτά αποδίδονται απευθείας στο Δημόσιο, διασφαλίζοντας την άμεση μείωση ή εξόφληση του χρέους του ιδιώτη.
Σημειώνεται ότι η πώληση ακινήτων ακόμη και με χρέη αποτελούσε πάγιο αίτημα της αγοράς, καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες αδυνατούσαν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους, βλέποντας την περιουσία τους να απαξιώνεται υπό το καθεστώς της κατάσχεσης.
Οι προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης
Για να εγκριθεί η μεταβίβαση, το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε οριστεί κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης. Σε περιπτώσεις όπου η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, τότε αυτή λαμβάνεται ως βάση υπολογισμού.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται αν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε έτη. Σε αυτή την περίπτωση, ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να προσκομίσει νέα έκθεση εκτίμησης από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, ώστε να επικαιροποιηθούν τα δεδομένα της αγοράς.
Φοροτεχνικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι το ελάχιστο ποσοστό παρακράτησης 25% λειτουργεί ως δικλείδα ασφαλείας για το Δημόσιο. Ωστόσο, αν η οφειλή είναι μεγαλύτερη από το τίμημα, τότε ολόκληρο το ποσό της πώλησης μεταφέρεται στα κρατικά ταμεία για την κάλυψη του χρέους.
Κληρονόμοι και φόρος κληρονομιάς: Τέλος στο αδιέξοδο
Μια από τις σημαντικότερες τομές του νέου πλαισίου αφορά τα κληρονομιαία ακίνητα. Μέχρι σήμερα, πολλοί κληρονόμοι βρίσκονταν σε αδυναμία μεταβίβασης επειδή δεν διέθεταν τα μετρητά για να πληρώσουν τον φόρο κληρονομιάς που αναλογούσε.
Πλέον, δίνεται η δυνατότητα αυτόματης εξόφλησης του φόρου από το τίμημα της πώλησης. Αυτό σημαίνει ότι ο κληρονόμος μπορεί να πουλήσει το ακίνητο και ο συμβολαιογράφος να αποδώσει τον φόρο στην εφορία, αποδεσμεύοντας το υπόλοιπο ποσό προς τον δικαιούχο.
Η ρύθμιση αυτή αναμένεται να «ξεκλειδώσει» χιλιάδες ακίνητα που παρέμεναν ανεκμετάλλευτα, ενισχύοντας την προσφορά στην κτηματαγορά σε μια περίοδο έντονης ζήτησης. Παράλληλα, η διασύνδεση με το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων θα επιταχύνει τις διασταυρώσεις των στοιχείων.
Μείωση γραφειοκρατίας και τοπογραφικά διαγράμματα
Στο πλαίσιο της απλούστευσης, καταργείται η υποχρεωτική σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος για ακίνητα εντός σχεδίου, εφόσον υπάρχει κυρωμένη πράξη εφαρμογής και το Κτηματολόγιο βρίσκεται σε λειτουργία. Τα απαραίτητα δεδομένα θα αντλούνται πλέον από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Αυτή η αλλαγή μειώνει σημαντικά το κόστος μεταβίβασης και τον χρόνο προετοιμασίας του φακέλου. Παρά τις προειδοποιήσεις από την ΠΟΜΙΔΑ για κρίσιμες προθεσμίες, η κυβέρνηση προχωρά στην ψηφιοποίηση των διαδικασιών για να διευκολύνει τις συναλλαγές.
Οι αντιδράσεις και τα επόμενα βήματα
Η αγορά υποδέχεται θετικά τα μέτρα, αν και νομικοί παραστάτες που παρακολουθούν την υπόθεση τονίζουν ότι η επιτυχία του μέτρου θα κριθεί από την ταχύτητα ανταπόκρισης της ΑΑΔΕ στα αιτήματα άρσης των κατασχέσεων. Η γραφειοκρατική καθυστέρηση παραμένει ο μεγαλύτερος φόβος των επενδυτών.
Στο άμεσο μέλλον, αναμένεται η πλήρης ενσωμάτωση αυτών των διαδικασιών στην πλατφόρμα myProperty, ώστε η επικοινωνία μεταξύ οφειλέτη, εφορίας και συμβολαιογράφου να γίνεται αποκλειστικά ψηφιακά, μειώνοντας τις πιθανότητες σφαλμάτων και καθυστερήσεων.
Βήματα για την πώληση κατασχεμένου ακινήτου
- Υποβάλετε ηλεκτρονική αίτηση στην ΑΑΔΕ για άρση κατάσχεσης ή δυνατότητα μεταβίβασης.
- Βεβαιωθείτε ότι το τίμημα πώλησης καλύπτει την εμπορική αξία του ακινήτου.
- Ελέγξτε αν η κατάσχεση είναι παλαιότερη της πενταετίας για να ορίσετε νέο εκτιμητή.
- Εκδώστε την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου για να αποφύγετε καθυστερήσεις στα τοπογραφικά.
- Συνεργαστείτε με τον συμβολαιογράφο για τον ακριβή υπολογισμό της παρακράτησης 25%.
