Ακίνητα: Οι παράγοντες που «σβήνουν» έως και 20% από την αξία των διαμερισμάτων

Η κακή διαχείριση και η ελλιπής συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων μπορούν να μειώσουν την εμπορική αξία ενός ακινήτου κατά 20%. Σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας Billys, η οποία διαχειρίζεται 56.000 ακίνητα, η κατάσταση του ανελκυστήρα και η διαφάνεια στα κοινόχρηστα αποτελούν πλέον καθοριστικά κριτήρια για τους αγοραστές.

Η ελληνική κτηματαγορά, παρά την έντονη επενδυτική δραστηριότητα των τελευταίων ετών, έρχεται αντιμέτωπη με μια σκληρή πραγματικότητα: την παλαιότητα και την παραμέληση του κτιριακού αποθέματος. Ενώ οι ιδιοκτήτες συχνά εστιάζουν στην εσωτερική ανακαίνιση, η συνολική εικόνα της πολυκατοικίας παραμένει ο «αόρατος» παράγοντας που καθορίζει την τελική εμπορικότητα.

Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια μιας περιόδου όπου η ποιότητα διαχείρισης υποβαθμίστηκε, μετατρέποντας τις πολυκατοικίες σε προβληματικούς οργανισμούς χωρίς ταμειακή ροή. Η έρευνα της Billys αναδεικνύει ότι η απουσία επενδυτικού σχεδιασμού οδηγεί σε σταδιακή απαξίωση, ακόμη και σε περιοχές με υψηλή ζήτηση.

Η «ακτινογραφία» της απαξίωσης: Γιατί χάνεται η αξία

Η έλλειψη ρευστότητας αποτελεί το πρώτο βήμα προς την υποβάθμιση, καθώς οδηγεί σε απλήρωτους λογαριασμούς και αδυναμία αντιμετώπισης βασικών λειτουργικών αναγκών. Όταν οι βλάβες διορθώνονται με καθυστέρηση, δημιουργείται ένα περιβάλλον εγκατάλειψης που απωθεί τους υποψήφιους αγοραστές.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της κτηματαγοράς, η αγοραστική συμπεριφορά έχει αλλάξει ριζικά, με τους ενδιαφερόμενους να αντιμετωπίζουν την κακή διαχείριση ως ένα «κρυφό χρέος». Επισημαίνεται από παράγοντες του κλάδου ότι η έλλειψη διαφάνειας λειτουργεί πλέον ως αποτρεπτικός παράγοντας, πιέζοντας τις πραγματικές τιμές πώλησης προς τα κάτω.

Η διαφορά στην αξία δύο παρόμοιων διαμερισμάτων μπορεί να ξεπεράσει το 10% έως 20% όταν ανήκουν σε κτίρια με διαφορετικό επίπεδο συντήρησης. Όσο μεγαλύτερη είναι η πολυκατοικία, τόσο μεγαλύτερη τείνει να είναι και η απόκλιση στην τελική τιμή διάθεσης.

Ο ανελκυστήρας και η πρώτη εικόνα ως «φίλτρο» αγοράς

Η κατάσταση του ανελκυστήρα αποτελεί έναν από τους πιο κρίσιμους παράγοντες στη διαμόρφωση της τιμής. Σε κτίρια με μη λειτουργικό ασανσέρ, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο είναι σημαντικά χαμηλότερες, ειδικά για τους υψηλότερους ορόφους.

Εν αναμονή της προθεσμίας για την πιστοποίηση των ανελκυστήρων, το κόστος επισκευής γίνεται αντικείμενο σκληρής διαπραγμάτευσης. Ένας παλιός ή θορυβώδης ανελκυστήρας μεταφράζεται αυτόματα σε μελλοντικά έξοδα στο μυαλό του ενδιαφερόμενου αγοραστή.

Η είσοδος και το κλιμακοστάσιο λειτουργούν ως «φίλτρο» πριν καν ο ενδιαφερόμενος δει το διαμέρισμα. Ένα σκοτεινό κλιμακοστάσιο ή μια είσοδος με σημάδια εγκατάλειψης οδηγούν συχνά σε πρόωρη αποχώρηση των υποψηφίων από τη διαδικασία.

Το ψυχολογικό όριο των κοινοχρήστων και η διαφάνεια

Το ύψος των κοινοχρήστων είναι από τις πρώτες πληροφορίες που αναζητούν οι ενοικιαστές και οι αγοραστές. Υπάρχει ένα σαφές «ψυχολογικό όριο», πέρα από το οποίο ένα ακίνητο χάνει την ελκυστικότητά του, ανεξάρτητα από την ποιότητά του.

Το πρόβλημα εντείνεται από την αδυναμία τεκμηρίωσης των δαπανών, καθώς η έλλειψη ενημέρωσης αυξάνει τη δυσπιστία. Σύμφωνα με τα στοιχεία, τέσσερις στους δέκα ενοίκους καθυστερούν τις πληρωμές τους, προκαλώντας ασφυξία στο ταμείο της πολυκατοικίας.

Η ψηφιακή απογραφή μέσω εργαλείων όπως το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων αναμένεται να φέρει μεγαλύτερη διαφάνεια. Ωστόσο, η καθαριότητα και η υγιεινή παραμένουν οι άμεσοι παράγοντες που αποτρέπουν την απώλεια εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες.

Η επόμενη μέρα: Επένδυση στη διαχείριση

Οι παρεμβάσεις με τον ταχύτερο αντίκτυπο στην αξία δεν είναι απαραίτητα οι πιο δαπανηρές. Η τακτική καθαριότητα, οι οργανωμένες απεντομώσεις και η βασική συντήρηση των επιφανειών βελτιώνουν άμεσα την εικόνα του κτιρίου.

Η απόσβεση αυτών των εργασιών είναι σχεδόν άμεση, καθώς το ακίνητο γίνεται ανταγωνιστικό στην αγορά. Η οργάνωση και η χρήση σύγχρονων ψηφιακών εργαλείων διαχείρισης προστατεύουν την περιουσία από την σταδιακή απαξίωση.

Στους διαδρόμους των μεσιτικών γραφείων τονίζεται ότι η πολυκατοικία πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ζωντανός οργανισμός. Η συνεννόηση των ιδιοκτητών και η ανάληψη ευθύνης είναι τα μόνα στοιχεία που μπορούν να «κλειδώσουν» την υπεραξία ενός διαμερίσματος σε βάθος χρόνου.