Ακίνητα: Η ψηφιακή απογραφή για 7 εκατ. ιδιοκτήτες και η υποχρεωτική πληρωμή ενοικίων μέσω τράπεζας

Σε μια κρίσιμη καμπή βρίσκεται η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, καθώς 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες καλούνται να συμμετάσχουν στην καθολική ψηφιακή απογραφή μέσω του νέου μητρώου ΜΙΔΑ. Παράλληλα, η υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπεζικών λογαριασμών τίθεται σε πλήρη εφαρμογή από τον Απρίλιο του 2026, με στόχο τον περιορισμό της υποδήλωσης εισοδημάτων και του «μαύρου» χρήματος στην αγορά.

Η σημερινή διεξαγωγή του 43ου ετήσιου πανελλήνιου συνεδρίου της ΠΟΜΙΔΑ στο Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο Αθηνών σηματοδοτεί την έναρξη μιας περιόδου δομικών αλλαγών για την κτηματαγορά. Το παρασκήνιο της υπόθεσης αφορά την προσπάθεια του οικονομικού επιτελείου να αντλήσει φορολογικά έσοδα από μια «δεξαμενή» που, παρά την άνοδο των τιμών, εμφανίζει μέσο δηλωθέν ενοίκιο μόλις 230–240 ευρώ.

Το νέο ψηφιακό μητρώο ΜΙΔΑ και η απογραφή των 7 εκατ. ακινήτων

Η ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) αποτελεί το κεντρικό εργαλείο της ΑΑΔΕ για την «ακτινογραφία» της περιουσίας 7 εκατομμυρίων πολιτών. Η διαδικασία προβλέπει την ηλεκτρονική δήλωση της χρήσης κάθε ακινήτου και την υποχρεωτική κατάταξή του σε μία από τις δέκα νέες κατηγορίες, όπως ιδιοκατοικούμενα, μισθωμένα ή κενά.

Αν και ο αρχικός σχεδιασμός προέβλεπε την έναρξη της απογραφής τον Ιανουάριο, η πολυπλοκότητα του εγχειρήματος οδήγησε σε μετάθεση της διαδικασίας για τις επόμενες εβδομάδες. Οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να επικαιροποιήσουν τα στοιχεία τους, ενώ η συμμετοχή θεωρείται υποχρεωτική, με πιθανές κυρώσεις που θα επηρεάζουν μελλοντικές μεταβιβάσεις ή μισθώσεις.

Ένα από τα πλέον ακανθώδη ζητήματα παραμένει η απόκλιση στα τετραγωνικά μέτρα. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων πιέζει για τη δυνατότητα διόρθωσης των επιφανειών χωρίς αναδρομικές επιβαρύνσεις, στα πρότυπα παλαιότερων ρυθμίσεων για τα δημοτικά τέλη, προκειμένου να διευκολυνθεί η συμμόρφωση των πολιτών.

Υποχρεωτική πληρωμή ενοικίων μέσω τράπεζας: Προθεσμίες και κυρώσεις

Η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπεζικών μέσων αποτελεί τη δεύτερη μεγάλη παρέμβαση, η οποία πήρε παράταση εφαρμογής έως την 1η Απριλίου 2026. Το μέτρο αφορά 1,2 εκατομμύρια ιδιοκτήτες και αντίστοιχο αριθμό ενοικιαστών, οι οποίοι πρέπει να προσαρμοστούν στην ψηφιακή καταβολή των μισθωμάτων.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων φοροτεχνικών αναλυτών, η μη συμμόρφωση με τον νέο τρόπο πληρωμής θα επιφέρει βαριές κυρώσεις. Οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν με απώλεια της φορολογικής έκπτωσης επί του εισοδήματος, ενώ οι ενοικιαστές ενδέχεται να χάσουν το δικαίωμα σε κοινωνικά επιδόματα ή επιστροφές φόρου, καθώς η ΑΑΔΕ θα διενεργεί αυτόματους ελέγχους.

Εκκρεμεί η έκδοση αναλυτικών οδηγιών που θα αποσαφηνίζουν τον τρόπο αντιμετώπισης ειδικών περιπτώσεων, όπως οι συνιδιοκτησίες, οι κατασχέσεις ενοικίων ή οι καθυστερημένες πληρωμές. Η ψηφιοποίηση αυτή αποσκοπεί στον εντοπισμό αδήλωτων μισθωμάτων, καθώς τα σημερινά στατιστικά δείχνουν συνολικά δηλωθέντα εισοδήματα μόλις 8-9 δισ. ευρώ ετησίως.

Η επόμενη μέρα για την αγορά κατοικίας

Οι αλλαγές που τέθηκαν σε εφαρμογή το 2026 αναδιαμορφώνουν πλήρως τις ισορροπίες στην αγορά. Η πλήρης απογραφή και η διασύνδεση των δεδομένων μέσω του ΜΙΔΑ αναμένεται να περιορίσουν δραστικά τη φοροδιαφυγή, αλλά ταυτόχρονα αυξάνουν τις γραφειοκρατικές υποχρεώσεις των πολιτών.

Εν αναμονή των τελικών διευκρινίσεων, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προετοιμαστούν για τον έλεγχο των στοιχείων τους στο Ε9 και τη διασταύρωσή τους με το Κτηματολόγιο. Η επιτυχία του εγχειρήματος θα εξαρτηθεί από την ευελιξία του συστήματος να απορροφήσει τις διορθώσεις χωρίς να μετατραπεί σε έναν νέο φορολογικό «βραχνά» για τη μικροϊδιοκτησία.