Ακίνητα: Η κρίσιμη προθεσμία της 31ης Μαρτίου για τα αυθαίρετα – Όσα πρέπει να γνωρίζετε

Σε αντίστροφη μέτρηση βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς η 31η Μαρτίου 2026 αποτελεί την καταληκτική ημερομηνία για την τακτοποίηση πολεοδομικών αυθαιρεσιών. Η διαδικασία αυτή συνδέεται άρρηκτα με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, χωρίς την οποία είναι πλέον αδύνατη οποιαδήποτε μεταβίβαση, γονική παροχή ή δωρεά.

Η συγκεκριμένη ρύθμιση εντάσσεται στη γενικότερη προσπάθεια ψηφιοποίησης του κτηματολογικού αποθέματος της χώρας. Το παρασκήνιο της υπόθεσης αποκαλύπτει πως η συμμόρφωση με τις πολεοδομικές άδειες δεν είναι πλέον μια τυπική υποχρέωση, αλλά η απόλυτη προϋπόθεση για τη διασφάλιση της εμπορικής αξίας των ακινήτων.

Τι αλλάζει στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Η τακτοποίηση των αυθαιρεσιών αποτελεί το πρώτο και κρισιμότερο βήμα για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Χωρίς αυτό το ψηφιακό έγγραφο, κανένας συμβολαιογράφος δεν μπορεί να προχωρήσει σε σύνταξη συμβολαίου για πώληση ή γονική παροχή.

Όπως έχει ήδη επισημάνει η ΠΟΜΙΔΑ, υπάρχει σοβαρός κίνδυνος παγώματος της αγοράς ακινήτων λόγω των ασφυκτικών προθεσμιών. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να ελέγξουν αν το ακίνητό τους συμφωνεί με την εγκεκριμένη πολεοδομική άδεια.

Σε περίπτωση που εντοπιστούν αποκλίσεις, η υπαγωγή στον νόμο πρέπει να γίνει άμεσα. Ήδη καταγράφεται έντονη κινητικότητα, καθώς πολλοί φοβούνται την επιβολή προστίμων που μπορεί να αγγίξουν το 10% της αντικεντρικής αξίας, όπως συμβαίνει σε άλλες κατηγορίες κτιρίων.

Ποιες παραβάσεις τακτοποιούνται και το κόστος

Ο νόμος καλύπτει αυθαιρεσίες που έχουν πραγματοποιηθεί έως το 2011 και εντάσσονται στις κατηγορίες 1 έως 4. Οι παραβάσεις μετά από αυτή την ημερομηνία δεν νομιμοποιούνται και καθιστούν το ακίνητο οριστικά εκτός συναλλαγών.

Το οικονομικό βάρος ποικίλλει ανάλογα με την παλαιότητα της κατασκευής. Για κτίσματα προ του 1975, το κόστος περιορίζεται σε ένα παράβολο 250 ευρώ, ενώ για νεότερα ακίνητα τα πρόστιμα υπολογίζονται βάσει επιφάνειας και τιμής ζώνης.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων νομικών παραστατών, η μη έγκαιρη υπαγωγή στον νόμο ενδέχεται να οδηγήσει σε ιδιοκτησιακό εγκλωβισμό. Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η πίεση χρόνου θα αυξηθεί κατακόρυφα, καθιστώντας την εύρεση διαθέσιμου μηχανικού μια δύσκολη εξίσωση.

Ο ρόλος του μηχανικού και η διαδικασία

Η όλη διαδικασία διεκπεραιώνεται αποκλειστικά από διπλωματούχο μηχανικό. Αυτός αναλαμβάνει την αυτοψία του χώρου, τη σύγκριση με τα σχέδια της πολεοδομίας και την ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης στο σύστημα του ΤΕΕ.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να προχωρήσουν σε ενεργειακή αναβάθμιση μέσω προγραμμάτων όπως το νέο Ανακαινίζω, πρέπει να γνωρίζουν ότι η νομιμότητα του ακινήτου είναι απαράβατος όρος για την ένταξη.

Εν αναμονή των διευκρινίσεων για πιθανή παράταση, όπως ζητούν φορείς της αγοράς, η σύσταση των ειδικών είναι η άμεση εκκίνηση των διαδικασιών. Η γραφειοκρατική πολυπλοκότητα συχνά απαιτεί χρόνο που υπερβαίνει τις λίγες εβδομάδες που απομένουν.

Η επόμενη μέρα για την ακίνητη περιουσία

Μετά την 31η Μαρτίου, το τοπίο στην κτηματαγορά αναμένεται να γίνει ακόμα πιο αυστηρό. Η ψηφιακή διασύνδεση των υπηρεσιών θα καθιστά αδύνατη την απόκρυψη πολεοδομικών παραβάσεων, επηρεάζοντας ακόμα και τη φορολογική εικόνα του ιδιοκτήτη.

Η συμμόρφωση δεν αφορά μόνο τη δυνατότητα πώλησης, αλλά και τη διασφάλιση της κληρονομιάς. Ένα μη τακτοποιημένο ακίνητο αποτελεί βαρίδι για τους επόμενους κατόχους, οι οποίοι θα κληθούν να αντιμετωπίσουν αυξημένα πρόστιμα και νομικά κωλύματα.