Ακίνητα: Γιατί η Αθήνα είναι η δεύτερη δυσπρόσιτη πόλη στην Ευρώπη για αγορά κατοικίας

Η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης στην Ελλάδα μετατρέπεται σε έναν άπιαστο στόχο, καθώς η Αθήνα κατατάσσεται πλέον ως η δεύτερη ακριβότερη πόλη της Ευρώπης σε σχέση με τα εισοδήματα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Deloitte, ένας μέσος εργαζόμενος στην πρωτεύουσα χρειάζεται 15,3 έτη μισθών για ένα νεόδμητο διαμέρισμα 70 τ.μ., την ώρα που ο χάρτης της ιδιοκτησίας μετατοπίζεται ραγδαία προς ξένους επενδυτές και αγοραστές με υψηλή αγοραστική δύναμη.

Η τρέχουσα κατάσταση στην ελληνική κτηματαγορά δεν αποτελεί απλώς μια παροδική διακύμανση των τιμών, αλλά το αποτέλεσμα διαρθρωτικών αδυναμιών που συσσωρεύτηκαν επί δεκαετίες. Η παρατεταμένη υστέρηση των εισοδημάτων, κληρονομιά της μνημονιακής περιόδου, συναντά σήμερα μια εκρηκτική άνοδο στις αξίες των ακινήτων, δημιουργώντας ένα περιβάλλον όπου η στέγη παύει να είναι κοινωνικό αγαθό και μετατρέπεται σε αμιγώς επενδυτικό προϊόν.

Η ακτινογραφία της στεγαστικής κρίσης στην Αθήνα

Σύμφωνα με την πρόσφατη ανάλυση της Deloitte, η Αθήνα βρίσκεται σε μια οριακή θέση στον ευρωπαϊκό χάρτη, υπολειπόμενη σε δυσκολία απόκτησης στέγης μόνο από το Άμστερνταμ. Στην ολλανδική πρωτεύουσα απαιτούνται 15,4 ετήσιοι μισθοί, ενώ στην Αθήνα ο δείκτης αυτός έχει εκτοξευθεί στα 15,3 έτη, καταδεικνύοντας το τεράστιο χάσμα μεταξύ αγοραστικής δύναμης και εμπορικών αξιών.

Η μέση τιμή πώλησης για νεόδμητες κατοικίες στην Αττική αγγίζει πλέον τα 4.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό μεταφράζεται σε ένα κόστος της τάξης των 287.000 ευρώ για ένα τυπικό διαμέρισμα 70 τ.μ., ποσό που κρίνεται απαγορευτικό για τη συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών που βασίζονται στον μέσο μισθό.

Η κατάσταση αυτή επιτείνει τη στεγαστική κρίση που βιώνει η χώρα, με τους πολίτες να εκφράζουν έντονη ανησυχία για το μέλλον. Η υπερσυγκέντρωση του πληθυσμού στο λεκανοπέδιο λειτουργεί ως πολλαπλασιαστής των πιέσεων, καθώς οι τιμές στην Αττική είναι 2,28 φορές υψηλότερες από τον εθνικό μέσο όρο των 1.800 ευρώ.

Το εισοδηματικό χάσμα και η «απόβαση» των επενδυτών

Η ρίζα του προβλήματος εντοπίζεται στη μεγάλη απόκλιση των απολαβών. Ο μέσος μεικτός μισθός στην Ελλάδα υπολογίζεται στα 1.563 ευρώ, όταν ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι υπερδιπλάσιος, φτάνοντας τα 3.155 ευρώ. Αυτή η ανισορροπία καθιστά τα ελληνικά ακίνητα «ευκαιρία» για τους αλλοδαπούς, αλλά απρόσιτα για τους εγχώριους εργαζόμενους.

Παρά το γεγονός ότι πρόσφατα στοιχεία δείχνουν μια μείωση των επενδυτών σε απόλυτους αριθμούς, οι τιμές δεν υποχωρούν. Αντίθετα, η αγορά συνεχίζει να προσελκύει ξένους επενδυτές που αναζητούν υψηλές αποδόσεις, συχνά μέσω της εκμετάλλευσης ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο το διαθέσιμο απόθεμα για μόνιμη κατοίκηση.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις αναλυτών της κτηματαγοράς, η σταδιακή μεταφορά της ιδιοκτησίας σε ξένα χέρια αλλάζει τη φυσιογνωμία των γειτονιών της Αθήνας. Η ζήτηση από το εξωτερικό λειτουργεί ως «καύσιμο» για τις τιμές, αποσυνδέοντάς τις από την πραγματική οικονομική δυνατότητα της τοπικής κοινωνίας.

Η επόμενη μέρα για την ελληνική ιδιοκτησία

Η κυβέρνηση επιχειρεί να αναχαιτίσει το φαινόμενο μέσω προγραμμάτων όπως η επιδότηση ανακαίνισης και η παροχή κινήτρων για τη διάθεση κλειστών διαμερισμάτων στην αγορά. Ωστόσο, οι ειδικοί της αγοράς τονίζουν ότι χωρίς γενναία αύξηση των πραγματικών εισοδημάτων, η ιδιοκατοίκηση θα παραμείνει προνόμιο των λίγων ή των ξένων κεφαλαίων.

Η τάση για το 2026 δείχνει ότι η πίεση θα συνεχιστεί, ειδικά στα νεόδμητα ακίνητα που πληρούν τις σύγχρονες ενεργειακές προδιαγραφές. Η Αθήνα καλείται να ισορροπήσει ανάμεσα στην ελκυστικότητά της ως επενδυτικός προορισμός και στην ανάγκη να παραμείνει μια βιώσιμη πόλη για τους κατοίκους της.

Οι εξελίξεις τους επόμενους μήνες θα είναι καθοριστικές, καθώς η αγορά αναμένει να δει αν τα νέα μέτρα για τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα καταφέρουν να απελευθερώσουν ακίνητα για μακροχρόνια ενοικίαση ή αγορά από ελληνικά νοικοκυριά, ανατρέποντας το σημερινό δυσμενές σκηνικό.