Ακίνητα: Ανοδική τροχιά τιμών έως το 2026 λόγω τουρισμού: Η ακτινογραφία της αγοράς

Οι ξένες επενδύσεις ύψους 938,3 εκατ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2025 και η χρόνια έλλειψη προσφοράς εγγυώνται τη διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα και το 2026. Παρά την επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου, η ζήτηση από το εξωτερικό παραμένει ισχυρή, με τους Ισραηλινούς και Ευρωπαίους αγοραστές να πρωταγωνιστούν στις συναλλαγές, μετατρέποντας την Ελλάδα σε προορισμό μόνιμης μετεγκατάστασης.

Η τρέχουσα δυναμική της ελληνικής κτηματαγοράς εδράζεται σε ένα σύνθετο μείγμα ισχυρής τουριστικής ζήτησης και μιας δομικής αδυναμίας στην προσφορά νέων ακινήτων. Αυτή η ανισορροπία, η οποία εντάθηκε τα τελευταία έτη, αποτελεί τον βασικό μοχλό που τροφοδοτεί τις αξίες, καθιστώντας το real estate έναν από τους πιο ανθεκτικούς κλάδους της εθνικής οικονομίας. Το παρασκήνιο της αγοράς δείχνει ότι, παρά τις διεθνείς προκλήσεις, η Ελλάδα διατηρεί ένα ελκυστικό επενδυτικό προφίλ, κυρίως λόγω των αποδόσεων που προσφέρουν τα ακίνητα εισοδήματος στον τουριστικό τομέα.

Η ακτινογραφία των ξένων επενδύσεων και η Χρυσή Βίζα

Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025, οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση ακινήτων άγγιξαν τα 938,3 εκατ. ευρώ. Παρά το γεγονός ότι το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας υπέστη σημαντικές τροποποιήσεις στα όρια επένδυσης, το ενδιαφέρον των ξένων θεσμικών χαρτοφυλακίων παραμένει ζωηρό, αν και πλέον εμφανίζεται περισσότερο επιλεκτικό. Οι επενδυτές εστιάζουν κατά προτεραιότητα σε ξενοδοχειακές μονάδες και συγκροτήματα εξοχικών κατοικιών, αναζητώντας ώριμα χαρτοφυλάκια που μπορούν να αποφέρουν άμεση ρευστότητα.

Ωστόσο, η αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από μια σχετική «ρηχότητα», καθώς ο κύριος όγκος των συναλλαγών σε ακίνητα εισοδήματος πραγματοποιείται από εγχώρια επενδυτικά συμφέροντα. Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) και οι τραπεζικοί όμιλοι στηρίζουν τη δραστηριότητα, καλύπτοντας το κενό που αφήνει η έλλειψη μεγάλων, έτοιμων προς πώληση χαρτοφυλακίων που θα προσέλκυαν μαζικότερες τοποθετήσεις από διεθνή funds.

Η κυριαρχία των παλαιών ακινήτων και η έλλειψη αποθέματος

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων σημείωσαν άνοδο 7,5%. Ένα ενδιαφέρον εύρημα είναι ότι τα παλαιά ακίνητα κατέγραψαν ελαφρώς υψηλότερη αύξηση σε σύγκριση με τα νεόδμητα, γεγονός που αποδίδεται στην προτίμηση των επενδυτών για ακίνητα σε κεντρικές τοποθεσίες που χρήζουν ανακαίνισης. Η τάση αυτή ενισχύεται και από τα νέα προγράμματα επιδότησης ανακαίνισης, τα οποία στοχεύουν στην αναβάθμιση του παλαιού κτιριακού αποθέματος.

Η περιορισμένη προσφορά παραμένει το «αγκάθι» της αγοράς. Η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα των προηγούμενων ετών, σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος κατασκευής και τις τιμές των οικοδομικών υλικών, εμποδίζει την ταχεία διοχέτευση νέων κατοικιών στην αγορά. Αυτό το έλλειμμα προσφοράς λειτουργεί ως ανάχωμα σε οποιαδήποτε διόρθωση τιμών, διατηρώντας τις αξίες σε ανοδική τροχιά παρά την πίεση στα εισοδήματα.

Το προφίλ των αγοραστών και η στροφή στη μετεγκατάσταση

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της κτηματαγοράς, το προφίλ του ξένου αγοραστή έχει εξελιχθεί. Έρευνα της RE/MAX Ελλάς αποκαλύπτει ότι επτά στους δέκα επενδυτές ανήκουν στην ηλικιακή ομάδα 41 έως 60 ετών, ενώ ένας στους δύο εξετάζει πλέον την Ελλάδα ως τόπο μόνιμης μετεγκατάστασης. Η χώρα μας έχει καταστεί κορυφαίος προορισμός για συνταξιούχους και ψηφιακούς νομάδες, προσφέροντας έναν συνδυασμό φορολογικών κινήτρων και ποιότητας ζωής.

Στο προσκήνιο παραμένουν οι Ισραηλινοί αγοραστές, οι οποίοι δείχνουν έντονη προτίμηση στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, ενώ ακολουθούν επενδυτές από την Τουρκία, τον Λίβανο, τη Γερμανία και τη Βουλγαρία. Αξιοσημείωτο είναι ότι η πλειονότητα των συναλλαγών αυτών πραγματοποιείται με ίδια κεφάλαια, γεγονός που προσδίδει ταχύτητα στις μεταβιβάσεις και μειώνει την εξάρτηση από τον τραπεζικό δανεισμό, ο οποίος παραμένει ακριβός λόγω των επιτοκίων.

Οι προοπτικές για το 2026 και ο παράγοντας του κόστους

Η ζήτηση για επαγγελματικά ακίνητα, όπως γραφεία υψηλών προδιαγραφών με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, αναμένεται να παραμείνει ισχυρή. Σύμφωνα με στοιχεία από την πλατφόρμα Spitogatos, οι τιμές σε αυτή την κατηγορία έχουν σημειώσει εντυπωσιακή άνοδο την τελευταία πενταετία, καθώς οι επιχειρήσεις αναζητούν κτίρια που μειώνουν το ενεργειακό τους αποτύπωμα. Η έλλειψη τέτοιων ακινήτων οδηγεί σε περαιτέρω ανατιμήσεις και στα ενοίκια.

Εν αναμονή του 2026, η κοινή συνισταμένη των αναλύσεων συγκλίνει στο ότι η αγορά θα διατηρήσει το θετικό της πρόσημο. Ο τουρισμός θα συνεχίσει να αποτελεί τον βασικό τροφοδότη της ζήτησης, ενώ η σταδιακή εξομάλυνση του κόστους κατασκευής ίσως επιτρέψει την έναρξη νέων έργων. Ωστόσο, η στεγαστική προσιτότητα για το μέσο νοικοκυριό θα παραμείνει η μεγαλύτερη πρόκληση, απαιτώντας συνεχή παρακολούθηση των κυβερνητικών μέτρων για τη στήριξη της προσφοράς.