Αγορά κατοικίας: Το «ταβάνι» των 200.000 ευρώ και η κρίση της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα

Η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα εισέρχεται σε μια ιστορική φάση δοκιμασίας, καθώς το ποσοστό των νοικοκυριών που διαμένουν σε ιδιόκτητο σπίτι υποχώρησε κάτω από το 70% το 2024. Με το 83% των υποψήφιων αγοραστών να θέτει ως ανυπέρβλητο οικονομικό όριο τις 200.000 ευρώ, η απόσταση ανάμεσα στις προσδοκίες και την πραγματική αγοραστική δύναμη διευρύνεται επικίνδυνα.

Η παραδοσιακή σχέση του Έλληνα με το «δικό του κεραμίδι» — μια έννοια που στην κοινωνική ψυχολογία περιγράφεται ως αναζήτηση οντολογικής ασφάλειας — δέχεται ισχυρά πλήγματα από τις τρέχουσες οικονομικές συνθήκες. Η υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης από το 77,2% το 2019 σε επίπεδα κάτω του 70% σήμερα, δεν αποτελεί απλώς μια στατιστική μεταβολή, αλλά μια δομική αλλαγή στο κοινωνικό μοντέλο της χώρας.

Η μετατόπιση του στεγαστικού μοντέλου στην Ελλάδα

Η παρατεταμένη οικονομική πίεση και η εκτόξευση των ενοικίων έχουν δημιουργήσει ένα παράδοξο φαινόμενο στην αγορά. Ενώ η επιθυμία για απόκτηση ιδιόκτητης στέγης ενισχύεται, η πρόσβαση σε αυτήν γίνεται ολοένα και πιο δυσχερής, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, η στεγαστική κρίση έχει οδηγήσει σε μια σταδιακή μετατόπιση προς τη μίσθωση. Αυτό συμβαίνει παρά το γεγονός ότι πολλοί πολίτες αντιλαμβάνονται πως η δόση του δανείου θα μπορούσε να είναι χαμηλότερη από το ενοίκιο, αν υπήρχε η δυνατότητα καταβολής της προκαταβολής.

Η περιορισμένη πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό παραμένει ο βασικός ανασταλτικός παράγοντας. Οι αυστηροί όροι χρηματοδότησης, σε συνδυασμό με τις υψηλές τιμές πώλησης, εγκλωβίζουν χιλιάδες νοικοκυριά σε ένα καθεστώς μόνιμης ενοικίασης, εξανεμίζοντας το διαθέσιμο εισόδημά τους.

Το οικονομικό αδιέξοδο των 200.000 ευρώ

Το πλέον αποκαλυπτικό στοιχείο της έρευνας είναι το οικονομικό φράγμα που θέτουν οι ίδιοι οι αγοραστές. Το 83% των ενδιαφερομένων δηλώνει αδυναμία να υπερβεί το ποσό των 200.000 ευρώ για την αγορά ακινήτου, την ώρα που οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν να καλπάζουν.

Είναι χαρακτηριστικό ότι μόλις το 17% των αγοραστών διαθέτει την οικονομική επιφάνεια για ακίνητα άνω των 200.000 ευρώ. Η αναντιστοιχία αυτή δημιουργεί μια αγορά δύο ταχυτήτων, όπου τα διαθέσιμα ακίνητα στις «προσιτές» τιμές είναι συχνά παλαιά ή υποβαθμισμένα, απαιτώντας επιπλέον κεφάλαια ανακαίνισης.

Στους διαδρόμους των αρμόδιων υπηρεσιών, επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η μόνη λύση είναι η αύξηση του αποθέματος μικρών ακινήτων. Χωρίς στοχευμένη προσφορά που να ανταποκρίνεται στις πραγματικές δυνατότητες των νοικοκυριών, η ιδιοκατοίκηση θα συνεχίσει να φθίνει.

Η δυναμική των νέων αγοραστών και το «Σπίτι μου ΙΙ»

Παρά τις δυσκολίες, η πρόθεση αγοράς εντός της επόμενης διετίας έχει αυξηθεί στο 20%. Η κινητικότητα αυτή τροφοδοτείται κυρίως από τη γενιά των 24-35 ετών, η οποία αναζητά διέξοδο από την αβεβαιότητα των ενοικίων μέσω κρατικών προγραμμάτων στήριξης.

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» αποτελεί τον βασικό καταλύτη για αυτή την τάση. Ωστόσο, παρατηρείται χαμηλότερη αξιοποίηση στα μεγάλα αστικά κέντρα, καθώς οι τιμές εκεί έχουν ήδη ξεπεράσει τα ανώτατα όρια που θέτει το πρόγραμμα, ωθώντας τους αγοραστές προς την περιφέρεια.

Οι εργαζόμενοι στο Δημόσιο Τομέα εμφανίζονται επίσης πιο πρόθυμοι να προχωρήσουν σε αγορά. Η σταθερότητα του εισοδήματος τους επιτρέπει ευκολότερη πρόσβαση σε τραπεζικά προϊόντα, αν και το άλμα στις τιμές των ακινήτων το 2025 δυσκολεύει ακόμη και αυτή την κατηγορία.

Οι προοπτικές της κτηματαγοράς για το 2026

Η ανοδική πορεία των τιμών, που το 2025 άγγιξε το 9,4% πανελλαδικά, αναμένεται να συνεχιστεί, αν και με ηπιότερους ρυθμούς. Η Θεσσαλονίκη πρωταγωνιστεί με αύξηση 11,2%, γεγονός που καθιστά την εύρεση κατοικίας κάτω των 200.000 ευρώ μια δύσκολη εξίσωση για τους ντόπιους.

Το 70% των ερωτηθέντων αναμένει περαιτέρω άνοδο των μισθωμάτων, γεγονός που λειτουργεί ως «μοχλός» πίεσης για αγορά. Η αίσθηση ότι «αν δεν αγοράσω τώρα, δεν θα μπορέσω ποτέ» κυριαρχεί στη συλλογική ψυχολογία, οδηγώντας σε βιαστικές αποφάσεις υπό το κράτος του φόβου.

Η επόμενη μέρα για την ελληνική κατοικία θα κριθεί από την ικανότητα της αγοράς να παράξει βιώσιμες λύσεις. Η διατήρηση της κοινωνικής συνοχής εξαρτάται άμεσα από τη δυνατότητα των νέων ζευγαριών να αποκτήσουν τη δική τους στέγη, χωρίς να υποθηκεύσουν το σύνολο του μέλλοντός τους.