Αγορά κατοικίας: Η επικίνδυνη σύγκλιση προϋπολογισμών ανάμεσα σε ξένους – Έλληνες αγοραστές

Η ελληνική κτηματαγορά βιώνει μια δομική μετατόπιση, καθώς οι ξένοι επενδυτές εγκαταλείπουν τα πολυτελή ακίνητα για να ανταγωνιστούν άμεσα τους Έλληνες αγοραστές στη μεσαία κατηγορία τιμών. Αυτή η σύγκλιση των προϋπολογισμών εντείνει την πίεση στα ακίνητα ιδιοκατοίκησης, καθιστώντας την απόκτηση στέγης έναν διαρκή αγώνα ταχύτητας όπου το πλεονέκτημα γέρνει συστηματικά προς το εξωτερικό κεφάλαιο.

Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια μιας μακράς περιόδου όπου οι ξένοι αγοραστές λειτουργούσαν ως «απομονωμένοι» επενδυτές σε ακίνητα υψηλής αξίας, όμως η ωρίμανση της αγοράς και η αναζήτηση υψηλότερων αποδόσεων τους ωθεί πλέον στον πυρήνα του οικιστικού ιστού. Η αλλαγή αυτής της δυναμικής υποδηλώνει ότι το εγχώριο real estate δεν είναι πλέον μια αγορά δύο ταχυτήτων, αλλά ένα ενιαίο πεδίο ανταγωνισμού.

Η κατάρρευση των «δύο ταχυτήτων» στην αγορά κατοικίας

Για αρκετά χρόνια, η κυρίαρχη αφήγηση ήθελε τους διεθνείς επενδυτές να κινούνται αποκλειστικά σε προνομιακές περιοχές και luxury ακίνητα. Ωστόσο, τα τρέχοντα δεδομένα δείχνουν μια σαφή στροφή προς τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα, με το ενδιαφέρον να εστιάζεται πλέον σε ακίνητα αξίας 100.000 έως 200.000 ευρώ, τα οποία παραδοσιακά αποτελούσαν το «καταφύγιο» της ελληνικής οικογένειας.

Η σύγκλιση αυτή δεν είναι τυχαία, καθώς οι ξένοι αγοραστές έχουν αποκτήσει βαθύτερη γνώση της τοπικής γεωγραφίας και των μελλοντικών υπεραξιών. Αυτό σημαίνει ότι πλέον «ψαρεύουν στα ίδια νερά» με τους Έλληνες, οι οποίοι βλέπουν το ανυπέρβλητο όριο των 200.000 ευρώ να γίνεται το πεδίο μιας άνισης μάχης.

Ο άνισος ανταγωνισμός και η ευελιξία του κεφαλαίου

Το βασικό πρόβλημα δεν είναι μόνο η διαθεσιμότητα των κεφαλαίων, αλλά η ταχύτητα και η ευελιξία στη χρηματοδότηση. Οι αγοραστές από το εξωτερικό διαθέτουν συχνά έτοιμη ρευστότητα, αποφεύγοντας τις χρονοβόρες διαδικασίες των στεγαστικών δανείων που ταλαιπωρούν τα ελληνικά νοικοκυριά, γεγονός που τους καθιστά πιο ελκυστικούς για τους πωλητές.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της κτηματαγοράς, η τάση αυτή δεν αποτελεί παροδικό φαινόμενο, αλλά μια στρατηγική προσαρμογή των ξένων χαρτοφυλακίων. Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η ζήτηση για μεσαία κατοικία θα παραμείνει υψηλή, καθώς η Ελλάδα παραμένει ελκυστική για μόνιμη μετεγκατάσταση ή επενδυτική εκμετάλλευση.

Οι επιπτώσεις στις τιμές και το δημογραφικό αδιέξοδο

Η αυξημένη ζήτηση από δύο πλευρές για το ίδιο ακίνητο δημιουργεί τεχνητή έλλειψη προσφοράς, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να διατηρούν παράλογα υψηλές απαιτήσεις ακόμη και για παλαιά ακίνητα. Το αποτέλεσμα είναι η Αθήνα να αναδεικνύεται ως η δεύτερη δυσπρόσιτη πόλη στην Ευρώπη, με το κόστος στέγασης να απορροφά δυσανάλογο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος.

Αν αυτή η δυναμική παγιωθεί, οι επιπτώσεις στο δημογραφικό ζήτημα θα είναι καταλυτικές, καθώς η αδυναμία απόκτησης στέγης καθυστερεί τη δημιουργία οικογένειας. Η ανάγκη για στοχευμένες παρεμβάσεις στην στεγαστική πολιτική γίνεται πλέον επιτακτική, προκειμένου να διασφαλιστεί η κοινωνική συνοχή και η πρόσβαση των νέων στο δικαίωμα της ιδιοκατοίκησης.

Η επόμενη μέρα για την ελληνική στέγη

Η αγορά κατοικίας εισέρχεται σε μια φάση όπου η εντοπιότητα δεν αποτελεί πλέον πλεονέκτημα, καθώς η παγκοσμιοποίηση του real estate αγγίζει πλέον και το τελευταίο λαϊκό διαμέρισμα. Οι αγοραστές θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι για ταχύτερες αποφάσεις και πιο στοχευμένες αναζητήσεις σε περιοχές που δεν έχουν ακόμη «ανακαλυφθεί» από το διεθνές ενδιαφέρον.

Η ισορροπία της αγοράς θα εξαρτηθεί από την ικανότητα της πολιτείας να αυξήσει την προσφορά κατοικιών, αποσυμπιέζοντας τις τιμές στη μεσαία κατηγορία. Μέχρι τότε, ο ανταγωνισμός στα «ίδια νερά» θα παραμένει ο κύριος μοχλός ανόδου των αξιών, επαναπροσδιορίζοντας τον χάρτη της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα.