Αγορά ή ενοικίαση κατοικίας: Πού η δόση του δανείου είναι πλέον χαμηλότερη από το ενοίκιο

Στην Ελλάδα του 2025, η αλματώδης αύξηση των ενοικίων καθιστά τη μηνιαία δόση στεγαστικού δανείου συχνά πιο συμφέρουσα επιλογή από τη μίσθωση. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, στο κέντρο της Αθήνας η μέση τιμή πώλησης αγγίζει τα 2.439 ευρώ ανά τ.μ., ενώ το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. ξεπερνά πλέον τα 1.150 ευρώ μηνιαίως.

Η τρέχουσα στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι ένα μεμονωμένο φαινόμενο, αλλά το αποτέλεσμα μιας δεκαετούς υποεπένδυσης στην κατασκευή νέων ακινήτων σε συνδυασμό με την εκρηκτική άνοδο της ζήτησης. Αυτή η ανισορροπία έχει οδηγήσει τις τιμές των ακινήτων σε επίπεδα που θυμίζουν την προ κρίσης εποχή, αλλά με τελείως διαφορετικά τραπεζικά δεδομένα και κριτήρια δανειοδότησης. Η ανάγκη για στέγαση μετατρέπεται πλέον σε μια σύνθετη εξίσωση επιβίωσης για τα νοικοκυριά, καθώς το διαθέσιμο εισόδημα πιέζεται από το κόστος διαβίωσης.

Η ακτινογραφία των τιμών στην Αττική

Στην Αθήνα και ευρύτερα στην Αττική, τα στοιχεία του τρίτου τριμήνου του 2025 αποτυπώνουν τη διατήρηση των ενοικίων σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Στο κέντρο της πόλης, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 11,52 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στα βόρεια προάστια φτάνει τα 11,54 ευρώ και στα νότια προάστια εκτοξεύεται στα 13,10 ευρώ ανά τετραγωνικό. Αυτή η άνοδος των ενοικίων στην Αθήνα μεταφράζεται σε μηνιαίες δαπάνες που συχνά απορροφούν πάνω από το 40% του μέσου μισθού.

Πρακτικά, ένα διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων κοστίζει πλέον περίπου 1.150 ευρώ τον μήνα στο κέντρο και πάνω από 1.300 ευρώ στα νότια. Η κατάσταση αυτή εντείνεται από τη μείωση των επενδυτών που παρατηρείται πρόσφατα, η οποία όμως δεν φαίνεται να ανακόπτει την ανοδική τροχιά των τιμών, καθώς η προσφορά παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη.

Η εικόνα στη Θεσσαλονίκη και την Περιφέρεια

Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στη Θεσσαλονίκη, όπου στον κεντρικό δήμο η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε 10,42 ευρώ ανά τ.μ., οδηγώντας το κόστος για ένα τυπικό διαμέρισμα κοντά στα 1.040 ευρώ. Στους περιφερειακούς δήμους, το αντίστοιχο ενοίκιο περιορίζεται στα 770 ευρώ, παραμένοντας ωστόσο αυξημένο σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Οι τιμές πώλησης στη συμπρωτεύουσα φτάνουν τα 2.625 ευρώ ανά τετραγωνικό, ωθώντας πολλούς αγοραστές να αναζητούν λύσεις εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων.

Το δίλημμα της χρηματοδότησης: Δάνειο ή Ενοίκιο;

Το κρίσιμο ερώτημα για πολλά νοικοκυριά είναι αν η τραπεζική χρηματοδότηση αποτελεί διέξοδο. Με δεδομένη μια τυπική συμμετοχή ιδίων κεφαλαίων της τάξης του 20% και πρόσθετα έξοδα μεταβίβασης, το αρχικό κεφάλαιο που απαιτείται για ένα σπίτι 195.000 ευρώ πλησιάζει τις 60.000 ευρώ. Η μηνιαία δόση για ένα 30ετές στεγαστικό δάνειο κινείται πλέον σε επίπεδα συγκρίσιμα ή ακόμη και χαμηλότερα από το ενοίκιο, γεγονός που καθιστά την αγορά ελκυστική για όσους διαθέτουν την απαραίτητη ρευστότητα.

Σύμφωνα με τραπεζικούς αναλυτές και στελέχη της αγοράς ακινήτων, το 2025 χαρακτηρίζεται από μια ιδιότυπη ισορροπία τρόμου. Οι ειδικοί επισημαίνουν ότι ενώ η αγορά ακινήτου αποτελεί μια ασφαλή μακροπρόθεσμη επένδυση, το υψηλό κόστος εισόδου λειτουργεί ως «κόφτης» για τη νέα γενιά, δημιουργώντας ένα κοινωνικό χάσμα μεταξύ εκείνων που έχουν πρόσβαση σε οικογενειακή περιουσία και εκείνων που εξαρτώνται αποκλειστικά από τον μισθό τους.

Το εμπόδιο των ιδίων κεφαλαίων

Παρά το γεγονός ότι η δόση του δανείου μπορεί να είναι ανταγωνιστική του ενοικίου, το μεγάλο «αγκάθι» παραμένει η συγκέντρωση των ιδίων κεφαλαίων. Η ανάγκη για προκαταβολή και έξοδα που αγγίζουν το 30% της αξίας του ακινήτου καθιστά την ιδιοκατοίκηση απρόσιτη για πολλούς. Σε αυτό το πλαίσιο, προγράμματα όπως οι επιδοτήσεις για κλειστά ακίνητα και οι κρατικές ενισχύσεις αναμένεται να παίξουν καθοριστικό ρόλο στην ενίσχυση του στεγαστικού αποθέματος.

Οι προοπτικές της κτηματαγοράς το 2026

Η επόμενη μέρα για το real estate στην Ελλάδα εξαρτάται άμεσα από την πορεία των επιτοκίων και την εφαρμογή νέων ρυθμίσεων. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, οι υποχρεωτικές πληρωμές μέσω τράπεζας για τα ενοίκια αναμένεται να φέρουν μεγαλύτερη διαφάνεια στην αγορά, περιορίζοντας τις «μαύρες» μισθώσεις. Η τάση δείχνει ότι η ζήτηση για αγορά θα παραμείνει ισχυρή, καθώς το ενοίκιο παύει να θεωρείται μια οικονομικά βιώσιμη λύση μακροπρόθεσμα για το μέσο νοικοκυριό.